9月28日,國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定》(以下簡稱39號令)。為貫徹落實《國務院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號),9月30日國土資源部專門下發(fā)了文件(以下簡稱236號文),對于規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的土地開發(fā)行為,加快解決低收入家庭住房的困難產(chǎn)生了很大反響。近日,記者采訪了國土資源部有關(guān)負責人。有關(guān)負責人就土地供應調(diào)控的相關(guān)政策做進一步解讀。
記者:國土資源部強調(diào)要“調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、保證并優(yōu)先安排用于解決城市低收入家庭住房困難的用地”,請問有哪些具體要求和措施?
負責人:保障住房供應量,首先是重點保證住宅用地需求,特別是要優(yōu)先安排低收入家庭住房用地的供應。為此,236號文作出了以下具體規(guī)定:
一是安排一定比例的新增建設用地計劃指標,確保這一部分建設用地的需求。
二是明確城市低收入家庭住宅用地的供應規(guī)模、布局和供應時序,并落實到具體地塊等。每年1月15日底前,報國土資源部備案。
三是必須單獨列出城市建設用地中涉及的住宅用地,其中廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地不得低于申報住宅用地的70%。不符合該要求的,不得批準用地。
四是要優(yōu)先安排、供應列入年度供地計劃的廉租住房用地和經(jīng)濟適用住房用地。對未完成供地計劃的,第四季度不得供應其他商品住宅用地。
記者:一些地方在國有土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動中,人為設置條件限制申請人參加競買活動,對此,39號令有哪些新的舉措?
負責人:39號令特別增加了不得對競買申請人設定限制條件的條款,明確規(guī)定:我國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,除法律、法規(guī)另有規(guī)定外,均可申請參加國有建設用地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓活動。
記者:最近,有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量儲備土地成為媒體關(guān)注的熱點。為了防止部分開發(fā)商“囤積”土地形成壟斷,有哪些具體措施?
負責人:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“囤積”土地,會進一步加劇房地產(chǎn)市場土地供求緊張程度,人為哄抬地價,不利于市場的健康發(fā)展。為此236號文明確了以下幾條具體措施:
一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地,要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟關(guān)系的前提下,進行統(tǒng)一規(guī)劃,按“凈地”分宗出讓。
二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模?紤]到大宗地出讓不利于市場競爭及市場調(diào)控,因此以增加土地供應的宗數(shù),吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭,防止形成“壟斷”。
三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設時間。為縮短土地開發(fā)周期,規(guī)定每宗地的開發(fā)建設時間原則上不得超過3年,確保供應出去的土地能夠及時開發(fā)建設。這一規(guī)定,也為各地確定具體的單宗土地的供應規(guī)模提供了依據(jù)。
四是加大閑置土地的處置力度。對于開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的,要依法征收土地閑置費,滿兩年未動工開發(fā)的,要堅決無償收回。對動工開發(fā)但開發(fā)建設面積不足1/3或已投資額不足1/4,且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設滿一年的,要嚴格按閑置土地依法進行處理。
記者:據(jù)了解,近年來,一些開發(fā)商只繳了部分出讓金就分割取得了土地使用權(quán)證,再用該土地使用權(quán)證申請土地抵押貸款,進行滾動開發(fā)。這種做法,容易造成拖欠土地出讓金,引發(fā)金融風險,不利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。對此,最近的政策又做了哪些規(guī)定?
負責人:39號令要求受讓人付清全部國有建設用地使用權(quán)出讓價款后,才能領(lǐng)取國有建設用地使用權(quán)證書。未繳清全部出讓價款的,不得發(fā)放國有建設用地使用權(quán)證書,也不得按出讓價款繳納比例分割發(fā)放國有建設用地使用權(quán)證書。
也就是說,開發(fā)商取得建設用地使用權(quán)可以按合同約定分期付款,但地方政府不得為開發(fā)商分期辦理建設用地使用權(quán)證。一是有利于加強宏觀調(diào)控,促進市場公平競爭,防止開發(fā)商以少量資金囤積大量土地牟取不當利益;二是避免開發(fā)商在未繳清全部土地出讓價款的情況下獲取建設用地使用權(quán)證,或者以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊建設用地使用權(quán)證,并以此作抵押向銀行融資,增加銀行的金融風險;三是有利于保障商品房購房者的合法權(quán)益,避免開發(fā)商在未繳清土地價款而取得建設用地使用權(quán)的情況下出售房地產(chǎn),影響產(chǎn)權(quán)人利益。
另外,根據(jù)土地管理相關(guān)法律,凡是土地出讓,必須以宗地為單位,現(xiàn)行法律不允許在未繳清出讓價款前將整宗地再分割為若干宗地,分割發(fā)放若干個建設用地使用權(quán)證。
記者:在加強監(jiān)管、確保政策落實上,有哪些具體措施?
負責人:一是在供地時要加強監(jiān)管。二是要嚴格合同管理,對沒有按處理意見進行整改的企業(yè),要嚴格按照合同約定的條款進行處罰,并要禁止其參加土地招拍掛活動購置新的土地。三是要加強檢查,對房地產(chǎn)開發(fā)用地逐宗檢查,重點檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)履行土地使用合同的情況。四是要加大查處力度,對違反土地出讓合同和劃撥決定書的約定,擅自改變土地用途,突破套型、建筑面積等土地使用條件的,要嚴肅查處并按照有關(guān)規(guī)定進行處罰。(賀民)