房?jī)r(jià)是否到了拐點(diǎn)??jī)r(jià)格泡沫到底如何?房?jī)r(jià)和地價(jià)究竟誰抬高了誰?對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的三大追問,素有“專家委員”之稱的全國(guó)政協(xié)委員、省社科院院長(zhǎng)宋林飛一一把脈。
怎樣看拐點(diǎn)
對(duì)于近來爭(zhēng)論得很熱烈的房地產(chǎn)“拐點(diǎn)”論,宋林飛有自己的看法:“有人以為,房地產(chǎn)拐點(diǎn)論不過是地產(chǎn)大腕們一種營(yíng)銷技巧和廣告宣傳手段而已。這樣看問題有失偏頗!
宋林飛分析說,近幾年來,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、供應(yīng)都處于上升時(shí)期,相應(yīng)土地價(jià)格與房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較快的上漲。去年達(dá)到了高峰,今年政府宏觀調(diào)控的重要任務(wù),是促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)。今年如果趨于平穩(wěn)、出現(xiàn)增長(zhǎng)型波動(dòng)的拐點(diǎn),就能與老百姓的期待一致。
“價(jià)格周期性波動(dòng),走出低谷會(huì)形成上行拐點(diǎn),告別高峰會(huì)形成下行拐點(diǎn)。出現(xiàn)拐點(diǎn)并不可怕,可怕的是大起大落!彼瘟诛w認(rèn)為,從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說,應(yīng)讓這個(gè)拐點(diǎn)表現(xiàn)為房?jī)r(jià)漲幅縮小,形成增長(zhǎng)波動(dòng)。同時(shí),使少數(shù)往年房?jī)r(jià)上漲過快的城市出現(xiàn)一定的負(fù)增長(zhǎng),形成絕對(duì)波動(dòng)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存泡沫
宋林飛認(rèn)為,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上沒有出現(xiàn)嚴(yán)重的泡沫,但有些大城市正在滋生比較嚴(yán)重的泡沫。他呼吁加大力度擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫。
他認(rèn)為,衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格是否合理,首先看當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展,如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展不足以支撐地價(jià)、樓價(jià)的上漲,就是出現(xiàn)了價(jià)格泡沫。
宋林飛說,衡量一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格是否合理,要看當(dāng)?shù)鼐用竦姆績(jī)r(jià)收入比。國(guó)際上流行的合理標(biāo)準(zhǔn)是3∶6;發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)居民的實(shí)際房?jī)r(jià)收入比是1.8∶5.5;世界銀行認(rèn)為,發(fā)展中國(guó)家應(yīng)為4∶6。目前,我國(guó)大城市的房?jī)r(jià)收入比,都超過了世界銀行的警戒線,由于城市居民曾經(jīng)享受過福利分房,一段時(shí)期內(nèi)超過警戒線有一定的歷史原因。但有些城市的房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)越過12,使一些市民陷入“買房難”的困境之中。從這種意義上講,我國(guó)許多大城市的房地產(chǎn)的價(jià)格泡沫是顯而易見的。
“對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫,必須加大力度進(jìn)行擠壓!”宋林飛呼吁。他說,政府如果對(duì)于過快上升的房?jī)r(jià)放任不管,就是政府職能缺位,就是不負(fù)責(zé)任。
地價(jià)和房?jī)r(jià),到底誰抬高了誰
2007年,全國(guó)土地價(jià)格快速上漲,增幅達(dá)到13%左右,創(chuàng)5年來新高。地價(jià)與房?jī)r(jià),究竟是誰抬高了誰?
宋林飛說,開發(fā)商總是將房?jī)r(jià)上漲歸咎于地價(jià)上漲,而地方政府有關(guān)部門總要證明地價(jià)并沒有抬高房?jī)r(jià)。其實(shí),土地價(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致商品房開發(fā)成本上升,從而推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。應(yīng)調(diào)整土地收益分配機(jī)制,優(yōu)化土地供應(yīng)方式與價(jià)格形成機(jī)制,有效遏制地方政府追求土地收入最大化的自發(fā)傾向。
宋林飛說,2007年,全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商購(gòu)置的土地面積大幅增加,而土地開發(fā)面積增幅顯著下降。這種現(xiàn)象的背后,是一些開發(fā)商有意推遲土地開發(fā),試圖從土地增值中獲益。一些開發(fā)商聯(lián)手捂盤逼房?jī)r(jià)上漲,房子越蓋越多,價(jià)格越漲越高,不是一般的供求不平衡,已經(jīng)涉及房地產(chǎn)商擾亂市場(chǎng)秩序的問題。能否迅速轉(zhuǎn)變這種局面,這是對(duì)政府執(zhí)政能力的嚴(yán)峻考驗(yàn)。
宋林飛呼吁,在收緊“地根”的宏觀調(diào)控中,滿足商品住房對(duì)土地的需求,有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。有些城市的商品住房土地供應(yīng)量減少,供不應(yīng)求拉高了單位面積房?jī)r(jià)。應(yīng)適當(dāng)增加普通商品住房的土地供應(yīng)量,收回過期的土地重新開發(fā),以緩解商品住房的供求矛盾。(記者 沈崢嶸)
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