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　　這個(gè)時(shí)候,選擇漲價(jià),引來(lái)一片罵聲。

　　進(jìn)入3月,隨著成交回升態(tài)勢(shì),立即有開(kāi)發(fā)商上調(diào)銷售價(jià)格。上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園等,廣州的光大花園、江南苑等,深圳的諾德假日花園、溪山美地園等,以及北京、常州、貴陽(yáng)、重慶等區(qū)域均先后出現(xiàn)漲價(jià)樓盤,漲價(jià)幅度從1.9%—10%甚至20%不等。

　　不過(guò),另一個(gè)值得注意的情況是,這些漲價(jià)項(xiàng)目此前都出現(xiàn)較大幅度降價(jià),目前價(jià)格均不是其歷史高點(diǎn),超過(guò)一半的樓盤較項(xiàng)目?jī)r(jià)格最高點(diǎn)的降幅在20%水平。

　　漲價(jià)的主流動(dòng)機(jī)浮出水面:為了過(guò)冬,開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)在去年獲得了比未降價(jià)樓盤更快的消化速度,但過(guò)冬策略的另一頭是延緩工期、收縮開(kāi)發(fā),這直接產(chǎn)生目前成交回升時(shí)期部分開(kāi)發(fā)商后續(xù)供應(yīng)跟不上,即選擇對(duì)所剩無(wú)幾的待售產(chǎn)品漲價(jià),慢慢賣。

　　過(guò)冬策略“后遺癥”

　　近期,光大證券一行人前往深圳和廣州拜訪了“萬(wàn)保招金”四大地產(chǎn)商,并參觀位于深圳和東莞的多個(gè)項(xiàng)目。調(diào)研結(jié)果是:確認(rèn)華南房地產(chǎn)市場(chǎng)春節(jié)以來(lái)的回暖趨勢(shì)仍在延續(xù),但同時(shí)開(kāi)發(fā)商的新開(kāi)工指標(biāo)將繼續(xù)縮減,新增供應(yīng)將繼續(xù)放緩。

　　“成交回暖,部分開(kāi)發(fā)商根據(jù)自己的情況,選擇微幅上調(diào)銷售價(jià)格,這完全是正常的市場(chǎng)行為,外界的反應(yīng)有些過(guò)度�！倍辔蝗�商分析師表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。

　　最終的調(diào)研報(bào)告,大多強(qiáng)調(diào)目前各地成交量的回升現(xiàn)象以及樓市回暖的判斷,對(duì)出現(xiàn)的價(jià)格回調(diào)現(xiàn)象,并未著墨。但事實(shí)上,相比成交回升的“統(tǒng)一口徑”,個(gè)別開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的情況更能刺激樓市的神經(jīng)。

　　根據(jù)上�？硕�瑞(中國(guó))研究中心提供的統(tǒng)計(jì)資料,提價(jià)樓盤,還有廣州的嶺南新世界家園、蘭亭御園,深圳的佳兆業(yè)水岸新都四五期,常州的御源林城,貴陽(yáng)的貴陽(yáng)世紀(jì)城,重慶的奧園康城等。這些樓盤的價(jià)格漲幅最大達(dá)20%(嶺南新世界家園),光大花園漲幅也達(dá)到13.4%,其余的普遍也超過(guò)5%。此外,北京多個(gè)低價(jià)樓盤也悄然提價(jià),幅度超10%。

　　“通過(guò)比較這些樓盤此前的降價(jià)和銷售情況,不難發(fā)現(xiàn),目前漲價(jià)的樓盤中,主要是一些之前出現(xiàn)過(guò)大幅降價(jià)、前期消化較多的樓盤�！币拙又袊�(guó)分析師薛建雄指出,“從開(kāi)發(fā)商去年的過(guò)冬策略去分析目前的調(diào)價(jià)舉動(dòng),更能看到其中的根本。去年,大部分開(kāi)發(fā)商不是停工,就是沒(méi)有推盤計(jì)劃。今年成交出現(xiàn)回升后,受制于去年的開(kāi)發(fā)放緩計(jì)劃,很難短時(shí)間內(nèi)拿出足夠房源銷售。但又不甘心錯(cuò)過(guò)這樣一波行情”。

　　經(jīng)過(guò)深入面對(duì)面調(diào)研,光大證券分析師注意到,開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)投資方面的速度,今年大多依然延續(xù)了去年“縮減開(kāi)工指標(biāo)”的策略,因此今年市場(chǎng)新增供應(yīng)繼續(xù)放緩的格局難有大的變化。

　　其中,2008年,萬(wàn)科幾度下調(diào)了項(xiàng)目的新開(kāi)工面積,實(shí)際完成數(shù)大約在570萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)2009年的新開(kāi)工面積將繼續(xù)低于2008年;保利地產(chǎn)的新開(kāi)工面積大約為400萬(wàn)平方米,比前一年下降25%-30%,2009年的新開(kāi)工面積也不會(huì)超過(guò)2008年;金地(600383.SH)2008年初計(jì)劃全年開(kāi)工261萬(wàn)平方米,實(shí)際情況約下降了近30%,不到200萬(wàn)平方米,2009年將繼續(xù)下降;招商地產(chǎn)2008年新開(kāi)工面積約200萬(wàn)平方米,2009年計(jì)劃新開(kāi)工面積僅130萬(wàn)平方米,下降35%。

　　對(duì)此,滬上開(kāi)發(fā)商資深人士柴一峰坦言,目前這種情形,是開(kāi)發(fā)商既定過(guò)冬計(jì)劃趕不上市場(chǎng)實(shí)際變化的表現(xiàn),而個(gè)別開(kāi)發(fā)商選擇漲價(jià),某種程度上,是開(kāi)發(fā)商去年過(guò)冬策略的“后遺癥”。

　　后市調(diào)整難以避免

　　這位開(kāi)發(fā)商資深人士還指出,“開(kāi)發(fā)商的資金鏈情況是決定其不同過(guò)冬策略的主要因素,資金鏈緊張,難免需要縮減開(kāi)工速度和節(jié)奏,放緩?fù)顿Y,同時(shí)還需要加快銷售速度。問(wèn)題是,當(dāng)后續(xù)房源跟不上在售房源的消化速度時(shí),情況就很尷尬�！�

　　在樓市整體供求關(guān)系上,即使目前市場(chǎng)需求有所釋放,也未根本改變供遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于求的整體局面,后市龐大存量房源的逐步釋放,將給市場(chǎng)帶來(lái)更大的調(diào)整壓力。

　　佑威·樓市通提供的數(shù)據(jù)顯示,僅在上海一地,目前市場(chǎng)上已經(jīng)取得預(yù)售許可證但尚無(wú)任何成交的樓盤約160個(gè),涉及房源近2.5萬(wàn)套,對(duì)應(yīng)待售面積高達(dá)約260萬(wàn)平方米。

　　“已取得預(yù)售許可證但未有成交的樓盤,取得許可證的時(shí)間一般集中在2008年,最早的甚至在2006年,最晚的也已獲證一兩個(gè)月。照實(shí)際情況,如果開(kāi)發(fā)商真的開(kāi)盤銷售,這么長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有任何成交的可能性極低,唯一的解釋只能是獲證后開(kāi)發(fā)商未開(kāi)盤銷售,或者開(kāi)而不售。”佑威研究機(jī)構(gòu)分析師彭光麗指出。

　　可售而不售的房源,多半是開(kāi)發(fā)商不滿足于目前的市場(chǎng)價(jià)格,期待價(jià)格回升再開(kāi)盤。

　　不容忽視的是,目前許多城市的熱銷局面,背后是開(kāi)發(fā)商有意識(shí)地控制供應(yīng)節(jié)奏和供應(yīng)量。

　　在上海,上周全市有18個(gè)樓盤僅推出了共23.55萬(wàn)平方米商品住宅房源,還不如前一周16批房源的26.1萬(wàn)平方米少供應(yīng)量。導(dǎo)致批量增加房源量卻不增加的主要原因是,上周僅一家開(kāi)發(fā)商的推盤量在3萬(wàn)平方米以上,其余的17批房源只推30-160套。

　　其實(shí),3萬(wàn)平方米的推盤量,是早在2007年上海市政府有關(guān)部門就明確規(guī)定的開(kāi)發(fā)商單次開(kāi)盤量的最低門檻,入市銷售項(xiàng)目每次開(kāi)盤銷售,推盤量不得小于這個(gè)規(guī)模。該規(guī)定至今并未明確取消,因此開(kāi)發(fā)商推盤入市還應(yīng)遵守。但如果無(wú)人遵守,似乎也無(wú)人監(jiān)管。

　　薛建雄認(rèn)為,少量多批的方式人為制造供不應(yīng)求,目的是促使購(gòu)房者下單,同時(shí)也給一些樓盤上調(diào)價(jià)格提供了空間。

　　戴德梁行投資部董事葉建成直言,政府能夠給予的優(yōu)惠和扶持是非常有限的,還需要開(kāi)發(fā)商本身改變策略積極應(yīng)對(duì),如果還不能認(rèn)清形勢(shì)將很難跟上時(shí)局渡過(guò)難關(guān),目前形勢(shì)下,開(kāi)發(fā)商應(yīng)實(shí)行低賣低買的積極策略。

　　上海景瑞地產(chǎn)集團(tuán)市場(chǎng)部副總監(jiān)楊子江提醒,未來(lái)的4、5月份,更多開(kāi)發(fā)商將抓住目前成交回升的時(shí)機(jī)推出房源,隨著存量房源逐步入市,到時(shí)的營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng),用“慘烈”形容毫不為過(guò)。(21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）