“限價(jià)回購(gòu)”公開但不公平
據(jù)了解，對(duì)于一級(jí)開發(fā)商投入的拆遷費(fèi)用，政府缺乏補(bǔ)償政策。為平衡其投入的成本，土地掛牌時(shí)往往附加了“回購(gòu)”條件。這一現(xiàn)象在上海也很普遍。
“這很正常�！鄙虾Ｅd海房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國(guó)亞說，因?yàn)橛螒蛞?guī)則是公開、透明的，開發(fā)商可以計(jì)算利潤(rùn)，決定做不做。
但也有人士指出，附加低價(jià)回購(gòu)條件出讓土地，其實(shí)是在暗藏地價(jià)成本，不僅會(huì)被一級(jí)開發(fā)商所利用，還會(huì)導(dǎo)致國(guó)家稅收流失。
SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，根據(jù)政府相關(guān)規(guī)定，白家莊地塊屬于二級(jí)地塊，基準(zhǔn)地價(jià)(樓面熟地價(jià))在4440元-6000元／平方米，而以其掛牌底價(jià)計(jì)算，樓面價(jià)為8600元左右，已高出基準(zhǔn)地價(jià)上限40%，“如果將回購(gòu)條款的潛在收益2億元打入地價(jià)，那樣顯然會(huì)把地價(jià)拉得太高，而造成無人接牌的結(jié)果�！�
哪些力量在推動(dòng)房?jī)r(jià)高漲？潘石屹說，通過這一案例其實(shí)也可看出些端倪：土地招拍掛前，被轉(zhuǎn)手多次，有各種灰色成本，而這些無法計(jì)入基準(zhǔn)地價(jià)。通過回購(gòu)，政府部門幫助一級(jí)開發(fā)商平衡前面土地轉(zhuǎn)手發(fā)生的各類費(fèi)用，但讓利部分會(huì)直接導(dǎo)致二級(jí)開發(fā)商受損。在此情況下，他們就采取不斷提高房?jī)r(jià)的方式彌補(bǔ)回購(gòu)差價(jià)的損失。而鏈條的末端——購(gòu)房者則成了利益鏈的買單者。
潘石屹表示：“掩蓋高地價(jià)真相使得招標(biāo)雖公開但不公平�！彼岢觯骸叭绻刭�(gòu)算是一種交易行為，這種交易行為的價(jià)格如果遠(yuǎn)低于成本價(jià)，稅務(wù)局會(huì)認(rèn)為你是偷稅漏稅。假如這個(gè)價(jià)格賣到一百萬元，現(xiàn)在成交價(jià)格是二三十萬元，所交的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅就會(huì)降低，這是否會(huì)導(dǎo)致國(guó)家稅收大量流失？”
土地一級(jí)開發(fā)制度待完善
新近下發(fā)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》規(guī)定，掛牌土地的價(jià)格應(yīng)包括土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費(fèi)用之和，并明確對(duì)低于最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)出讓土地或以各種形式給予補(bǔ)貼或者返還的，將追究有關(guān)人員責(zé)任。
對(duì)此，中央黨校研究員曾業(yè)松認(rèn)為，單設(shè)立“限價(jià)回購(gòu)”條款，顯然與法律規(guī)定的有關(guān)精神相違背。此外，各地在土地一級(jí)開發(fā)中給予一級(jí)開發(fā)商的利潤(rùn)相差懸殊，也導(dǎo)致一級(jí)開發(fā)商垂涎二級(jí)開發(fā)，在土地出讓中滋生種種問題。
“‘限價(jià)回購(gòu)’是當(dāng)前土地招拍掛中出現(xiàn)的新問題。”國(guó)土資源部法律咨詢中心專家表示，表面上看，這是因項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償而產(chǎn)生，根本上還是土地一級(jí)開發(fā)制度有待完善。如何對(duì)這些做法進(jìn)行有效的監(jiān)督，是維護(hù)土地出讓制度公平性的關(guān)鍵。
國(guó)土資源部土地利用司有關(guān)負(fù)責(zé)人指出，地方在土地出讓環(huán)節(jié)附加條件應(yīng)有明確的法律依據(jù)，須防范制度設(shè)計(jì)上的缺陷，防止在限價(jià)回購(gòu)過程中出現(xiàn)尋租行為。
據(jù)了解，北京對(duì)一級(jí)土地開發(fā)的規(guī)定是，如政府出錢，一級(jí)開發(fā)商利潤(rùn)不超過2%，如開發(fā)商自己帶錢開發(fā)，利潤(rùn)為8%；而杭州今年3月出臺(tái)的土地管理辦法規(guī)定，一級(jí)開發(fā)商的整體利潤(rùn)可達(dá)10%。海南省規(guī)定，土地出讓收入政府所得不低于30%，這意味著在海南一級(jí)開發(fā)商可比在北京、杭州獲得高出很多的開發(fā)利潤(rùn)。如此差距，反映出土地一級(jí)開發(fā)制度亟待完善。
有專家提出，一級(jí)開發(fā)商究竟如何補(bǔ)償“拆遷戶”無從監(jiān)督，但他完全可以通過附加回購(gòu)條款的高門檻來排斥他人，獨(dú)霸二級(jí)開發(fā)。公平的做法是將全部成本轉(zhuǎn)換成土地底價(jià)，一級(jí)開發(fā)利益相關(guān)者身上不應(yīng)出現(xiàn)地價(jià)之外的附加權(quán)利。（陳芳 徐壽松)
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