今后，新建經濟適用房需要再上市的將由政府回購。
這是北京市規(guī)委正式出臺的《北京住房建設規(guī)劃(2006~2010)》中“經濟適用房內循環(huán)”的精神內核。住宅規(guī)劃中因刪除了“經濟適用房不得上市，由政府直接回購”的字樣，被媒體誤讀為政府由此放棄回購經濟適用房。
而在日前北京市建委舉辦的通氣會上，北京市建委住宅發(fā)展與保障處處長程建華表示: “北京未來新建經濟適用房將封閉運作，不得上市交易，確需上市的由政府按原價收購。”而另一位主要負責人還表示，目前經濟適用房內循環(huán)具體運行細則正在進行研究調整。
回購價浮動上限20%
本報此前曾報道過，新舊劃斷成為以后經濟適用房回購與否的重要標準。對既有經濟適用房存量進行提高補交土地稅辦法，抑制投資炒作。程建華表示，已購經濟適用住房上市補交綜合地價款將從現(xiàn)在的3%提高到10%。而對新建經濟適用房部分則重新啟用“內循環(huán)”即政府回購方式。
對于按原價回購，業(yè)內人士提出質疑，因為經濟適用房從買入到出售，會經歷地段升值、個人房貸利息以及折舊等多項因素影響，如按原價收購并不科學，而是需要專業(yè)機構的重新綜合評估。
對此，相關負責人透露，考慮到綜合地價等因素的變化，主管部門也正考慮上浮回購價。不過，因為要取消其投資屬性，從根本上杜絕炒買炒賣的不良現(xiàn)象，滿足中低層收入人群的住房需求。因此，不可能把回購價格定得過高，目前把價格浮動暫定為上浮20%。
此外，程建華在會上否認了取消經濟適用房的說法。早在今年調控開始之初就傳出經濟適用房“停售轉租”的消息。雖然至今這一政策并未發(fā)布實施，但也有知情人透露：建設部等主管部門對于經濟適用房的態(tài)度是支持“租售并舉”。因而，有人預測北京目前的做法也許是為將來作準備。
事實上，目前北京經濟適用房已經實施封閉式管理：定向拆遷戶購買。位于朝陽區(qū)的定福家園已經暫停對外公售，轉為定向滿足拆遷戶；而朝陽區(qū)的“弘善家園”項目從一開始就被定位為服務于北京前門地區(qū)的拆遷戶。
不過，按照今明兩年每年300萬平方米經濟適用房的供應量，明顯無法滿足市場需要，只能首先安置拆遷戶實屬無奈。截至2005年年底，北京市共批準集中建設經濟適用房項目52個。18萬拆遷戶家庭已購得，還有12萬家庭已通過資格審查，尚在排隊等待。
市場反應平淡
由于新增經濟適用房將“內循環(huán)”，存量經濟適用房將以無法復制的優(yōu)勢成為“香餑餑”。
但《第一財經日報》從我愛我家等京城知名中介公司了解到：9月30日規(guī)劃公示稿中首次提出“回購”的內容后，經濟適用房在短期內交易量和掛牌量都有不同程度的上升。而在政府明確不會回購既有經濟適用房后，目前為止，交易量尚屬平穩(wěn)。
據“鏈家地產”統(tǒng)計資料分析，11月9日~11月13日，天通苑、回龍觀兩大社區(qū)的經濟適用房掛牌量環(huán)比上一周分別下降4%、6%，房源掛牌量出現(xiàn)略微下調；而天通苑、回龍觀的店面反饋，本周有關經濟適用房政策的客戶咨詢量大漲，環(huán)比上期增加了40%以上，客戶的咨詢問題主要集中在老經濟適用房是否回購、今后經濟適用房如何操作及走勢等方面。
不過，考慮到未來10%的綜合地價款比例的提高，可能會有部分業(yè)主考慮到收益下降而會在年底前繼續(xù)拋售。年底之前，二手經濟適用房的交易量與以往年份相比會有小幅上升。如果北京今年整體二手房交易量是8萬套的話，那么預計已購經濟適用房的交易量會在5%左右。
目前市場上已經有過萬套的已購經濟適用房通過二級市場上流通、轉售。我愛我家研究中心認為，新舊劃斷政策整體來講是比較明智和合理的。如果對已售的經濟適用房的業(yè)主統(tǒng)一采取回購政策，則會產生一個政策上不公平的問題。而目前的新舊劃斷則是對以往經濟適用房政策的一個好的延續(xù)，采取回購的政策在性質上能夠真正起到社會保障性住房作用。
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