2006年的冬天，就要到了。
這個(gè)年關(guān)，對(duì)于大量的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，可謂最近幾年來(lái)最難過(guò)的一道關(guān)口。樓盤銷售遇阻、工程款結(jié)算到期、銀行貸款追償本息、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也沒(méi)著落……“年根兒底”的房地產(chǎn)資金鏈本就緊張，加上這一年“慘烈”的宏觀調(diào)控大潮，淘汰與洗牌正在資金的博弈中悄然進(jìn)行。
有心過(guò)年，無(wú)力回天�？v然招數(shù)使盡，開發(fā)商們也唯有垂淚面對(duì)這難以通過(guò)的“資金門”。
門檻一：銷售回款受阻
對(duì)于以賣房為生的開發(fā)商而言，銷售回款是實(shí)現(xiàn)資金鏈通暢的根本。“房子都賣不出去，還談什么還貸？結(jié)款？”一位開發(fā)商直言不諱。
樓市的繁雜性導(dǎo)致了整體與個(gè)案的巨大差別。當(dāng)全國(guó)房?jī)r(jià)一路上漲之時(shí)，甚至上海中心城區(qū)的部分樓盤出現(xiàn)熱銷之時(shí)，上海城市周邊的大量樓盤確在低調(diào)拋售，并且問(wèn)者寥寥�！百Y金鏈吃緊才是開發(fā)商低價(jià)促銷的最大原因�！币晃簧虾７康禺a(chǎn)代理公司總裁告訴記者。
據(jù)悉，這些促銷樓盤大多集中在上海外環(huán)以外地區(qū)�！叭ツ昴瓿酰覀�?cè)谏虾Ｄ喜繀^(qū)域買了幾套房子，買進(jìn)時(shí)的價(jià)格是單價(jià)12000元/平方米，現(xiàn)在開發(fā)商的新房只賣9000元/平方米。”一位投資者告訴記者。
業(yè)內(nèi)人士介紹，2004年后期開始，上海近郊的松江、閔行等上海周邊地區(qū)大量的商品房成片開發(fā)正為開發(fā)商帶來(lái)巨大的銷售回款壓力，加上彼時(shí)土地價(jià)格已經(jīng)攀升，即便售價(jià)比幾年前提高了一倍，開發(fā)商利潤(rùn)已經(jīng)縮小。低價(jià)促銷成了大多數(shù)開發(fā)商最不愿意實(shí)施，卻也只能為之的手段。
“從這個(gè)意義上看，上海樓市仍在朝‘不景氣’的方向發(fā)展�！鄙鲜龃砉究偛帽硎尽�
可是，即便促銷了，上海市周邊樓盤的銷售壓力仍然很大�！笆苓B續(xù)的宏觀調(diào)控政策影響，市場(chǎng)的觀望情緒仍然濃厚。大多數(shù)愿意入市的自住客也多選擇接近市中心的區(qū)域，哪怕價(jià)格高一些�！敝性禺a(chǎn)一位分析人士介紹，“如果配套與交通的問(wèn)題短期內(nèi)無(wú)法解決，周邊區(qū)域的樓盤開發(fā)商要想實(shí)現(xiàn)快速銷售回款，仍然困難�！�
拋盤是為了資金，捂盤同樣是為了資金。
“反正也賣不出去，只要還有資金實(shí)力，捂盤未必不是一個(gè)好的選擇。”位于上海浦東的一個(gè)大型樓盤開發(fā)商告訴記者。明年初，該樓盤附近地鐵即將開通。“我們只有捂盤到明年初，已經(jīng)定下的較高的售價(jià)才能有所保證�！�
門檻二：各類還款壓力
對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，年底還款是通常的資金流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。銀行多以一年計(jì)的房地產(chǎn)開發(fā)短期貸款為主，大部分設(shè)定在年底歸還，與工程建筑單位簽定的承建合同也多約定在年底結(jié)清工程款。因此，這兩部分資金壓力令開發(fā)商有了所謂的“年關(guān)”之稱。
但是，2006年的還款局勢(shì)已有不同。從去年開始，上海各中資商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)類開發(fā)貸款已經(jīng)嚴(yán)格控制�！澳軓你y行貸到錢的房地產(chǎn)企業(yè)本就不多，而這些企業(yè)其實(shí)都是資金實(shí)力很強(qiáng)，信譽(yù)有所保障的大型集團(tuán)企業(yè)�！币晃汇y行人士介紹。
相比之下，一股關(guān)于“社�；疬�貸”的風(fēng)潮正成為上海開發(fā)商資金鏈新話題。一位業(yè)內(nèi)資深人士透露，目前在上海需要還清社保基金貸款的房地產(chǎn)項(xiàng)目有30至40個(gè)，其中不乏外資大型房企。香港瑞安房地產(chǎn)就是分開表示年底前還清社保的開發(fā)商之一。
為了支持資金需求，瑞安房地產(chǎn)在上海的“創(chuàng)智天地”項(xiàng)目已經(jīng)提前開盤。“很多香港的客戶來(lái)滬看盤，但是楊浦區(qū)北部位置15000元/平方米的售價(jià)仍顯略高�！睒I(yè)內(nèi)人士稱。
門檻三：項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓無(wú)門
開發(fā)商大小不同，資金緊張的壓力卻是共同的。
10月份，順馳集團(tuán)將55%股份以期權(quán)方式出讓給香港路勁基建，作價(jià)僅10余億。順馳總裁汪浩曾說(shuō)，“順馳就差這10個(gè)億。”資金困境溢于言表。而對(duì)于大量中小開發(fā)商而言，通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和直接借貸等方式欲渡資金難關(guān)的開發(fā)商越來(lái)越多。卻不是所有開發(fā)商都能如順馳一樣如愿避險(xiǎn)。
記者從中國(guó)產(chǎn)權(quán)交易所了解的信息是，8月至今，全國(guó)通過(guò)中國(guó)產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的大宗地塊出讓信息高達(dá)113條。且不包括通過(guò)公司產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行引資的項(xiàng)目。
11月中旬的一周之內(nèi)，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目也有五個(gè)之多。其中不乏位于上海黃浦區(qū)最核心地段的幾個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，也不乏與大型國(guó)有房企相關(guān)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓�？梢姡瑹o(wú)論多么有實(shí)力的房企，資金難題都是不容忽視。
業(yè)內(nèi)人士介紹，在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)融資的企業(yè)中，國(guó)企與民企的融資渠道也各有不同。其中大多數(shù)國(guó)有企業(yè)手中“吐”出來(lái)的項(xiàng)目多通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易所流轉(zhuǎn)，主要出于國(guó)有資產(chǎn)是否流失的透明度考慮。而大量的民營(yíng)企業(yè)地塊和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓都是通過(guò)地下中介促成交易。
但是，與商品房的供需市場(chǎng)一樣，沒(méi)有了買家的整體轉(zhuǎn)讓，同樣無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資�！皰炫瞥鲎尩捻�(xiàng)目很多，但是有興趣受讓的買家卻很少。”上海拍賣行一位工作人員這樣介紹在那里的房地產(chǎn)項(xiàng)目交易情況。
受此市場(chǎng)推動(dòng)，一些民間資本，如溫州資金目前活躍在房地產(chǎn)地下融資市場(chǎng)，正通過(guò)地下中介開辦放貸業(yè)務(wù)，高達(dá)20%以上的年利令市場(chǎng)震驚�！罢諛佑腥私瑁_發(fā)商的資金實(shí)在是太緊了。”一位土地中介稱。
如此嚴(yán)峻的資金鏈局面，開始令部分中小企業(yè)醞釀全身而退。近日，某開發(fā)商對(duì)媒體表示，今年上海房企將銳減千家，淘汰率75%以上——資金鏈考驗(yàn)下的行業(yè)整合，殘酷而現(xiàn)實(shí)地進(jìn)行著。
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