“住房保障制度的不完善是促使當前部分發(fā)達城市房價上漲過快的主要原因�！苯�，中國房地產及住宅研究會常務副會長張元端在西安舉辦的“城市·觀點論壇”發(fā)表演講時指出，國內目前房地產市場住房需求旺盛，有七大因素導致房價持續(xù)上漲，其中正常因素只占二項；非正常因素卻占了五項。
張元端在接受記者專訪時表示，一方面，巨大的住房需求刺激了市場房價持續(xù)飛漲，另一方面，中低收入者承受不了高房價。從這個意義上說，住房保障制度的不健全給了房地產商提供了一個“漲價才是硬道理”的充足理由。
張元端告訴記者，當前有七大因素導致房價上漲，其中正常因素只有兩項：一是隨著國民經濟的不斷增長，房地產市場住房需求旺盛，拉動房屋價格上漲；二是消費者越來越注重生活方式，商品房的品質不斷提高。
而非正常因素卻占了五項：一是長期存在商品房結構矛盾。普通住宅與經濟適用房的比重過低、供應過少，中低價位的住房供應量過小，刺激了高檔住房價位不斷上漲，拉動了商品房均價上漲；二是大量資金涌入房地產市場，帶動炒房者過多，導致房價上漲過快；三是人們對商品房價格上漲的預期，以及開發(fā)商吵嚷的“土地供應縮減”等，促使房價不正常上升；四是少數開發(fā)商和中介機構哄抬房價，攪亂了人們對房價的理性認識；五是一些樓盤片面追求名貴樹木，把小區(qū)建成花園、植物園，過分強調景觀裝扮，這些華而不實的東西，抬高了開發(fā)成本。
“未來十年中國房地產市場基本走勢將是供小于求。”張元端告訴記者，從需求來看，中國房地產仍有很大的發(fā)展空間，二三十年的高速發(fā)展也是可能的，但是風險主要集中在高端市場上，而低端市場仍供不應求。20年之內，中國城市要轉移進來的人口有四億到五億人，如果按四個人一套房子計算，將要在未來20年之內提供上億套房子，如果按照這個需求估算，假設把它平攤到每一年，可能至少需要五到六億平方米的開工量才能滿足這個需求。但現在中國每一年的開工面積大概是三億平方米左右，還遠遠沒有達到要求。因此，中國經濟的高速增長，帶來了收入增加，收入增加以后，必然要改善居住，人口還在增長，城市化進程加快，家庭規(guī)模小型化，負債消費意識逐步形成，境外投資者入市，以及住房不可替代性等的綜合作用，導致中國住房整體需求迅速增加。
“由于社會保障機制不完善，所以住房社會保障也易出問題。這就好比發(fā)達城市的交通，人和車如果都擠到一條道上，勢必會造成交通混亂，而建立住房保障制度才是化解房價、收入矛盾的根本途徑。”
張元端表示，當務之急是要立即采取切實措施消除房價的非正常上漲因素，同時加速完善住房保障體系。首先從立項政策、土地供應政策、信貸政策、稅收政策等方面來合力解決商品房結構性矛盾，緩解結構性的供不應求狀況，及時向消費者提供市場信息，消除盲目預期的消費心理和投資心理；同時，要進一步抑制一手房和二手房交易中的過度炒作行為。從而把商品房價格控制在正常上漲的范圍之內。
(文章來源:經濟參考報 作者：洛濤 武勇 毛海峰)
