【策劃人語】
歲末年初，萬象更新。2007年，已經(jīng)作為房地產(chǎn)調(diào)控的“政策落實年”，而被業(yè)內(nèi)外人士寄予后望。
然而，政策沒有形勢跑得快，落實永遠是我們需要認真對待的問題。2007年，無論是房地產(chǎn)的土地源頭、金融支柱、交易和保障層面，我們的調(diào)控“良藥”都面臨能否完全顯效的問題，這也直接關(guān)系到調(diào)控的成敗與否。
這一個月的《上證·地產(chǎn)投資》依舊銳進者不速退，愿意和您一起探討政策貫徹中可能的、或明或暗的掣肘，一起來謀劃解決的辦法。第一期，我們就從土地源頭出發(fā)，看看土地增值稅的全面清算、土地審批方式的變革、土地出讓金的改革以及閑置土地的收回這些曾經(jīng)震動市場的重大決策，還有多少暗礁需要避開，還有多少細則需要鋪展，還有多少“對策”需要解決……
權(quán)當一回憂天之杞人吧。
土地增值稅 執(zhí)行盲點仍在
“房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是多個政策共同作用的結(jié)果�！泵鎸π鲁雠_的土地增值稅清算新政可能給市場帶來的巨大影響，國稅總局局長謝旭人近日如是說。
盡管眾多政府人士和專家在新政導致房地產(chǎn)股一片“慘跌”后紛紛表態(tài)，稱土地增值稅清算不會給開發(fā)商帶來成本驟增，也不會直接引起房價上漲，但土地增值稅的嚴格清算無疑是今年第一個引爆的調(diào)控“火藥筒”，并由此引來房地產(chǎn)市場的全面盤整。
1月25日，國稅總局在官方網(wǎng)站上發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(下稱《通知》)，成為此輪土地增值稅清算政策的開端。
而因為采取累進制度按增值額逐級遞增征收土地增值稅，一些拿地時間較早，地價便宜，而房地產(chǎn)銷售價格較高的物業(yè)開發(fā)商可能受到致命的打擊。
“如果嚴格征收，一個項目交上幾億土地增值稅也是可能的。因為是對增值部分交一定比例的稅收，開發(fā)商無論怎么交還是有賺的。但是關(guān)鍵的問題是一些開發(fā)商沒有想到會嚴格清算，大量獲利資金已經(jīng)用于其它投資領域。一旦征收可能導致資金鏈斷裂，甚至拋盤退市。”上海興海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞表示。
正因為土地增值稅清算具有如此重大的影響，政策執(zhí)行情況就成為保證效果的關(guān)鍵點�！耙驗椤锻ㄖ分性诤芏嗉毠�(jié)方面為地方政府留出了彈性空間，我們對清算效果仍存很大的質(zhì)疑�！庇惺袌鋈耸糠Q。
例如，《通知》對“竣工85%”或“銷售3年以上”的項目稱“可以要求清算”�！啊梢浴恰仨殹恼f法其實很含糊�！敝x國亞稱。又如，對于拒不出示納稅材料等情況，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅�！斑@些都有賴于地方細則做出詳細規(guī)定，不排除有些企業(yè)通過疏通關(guān)系規(guī)避土地增值稅�！币晃婚_發(fā)商稱。
此外，一些在國稅總局《通知》中沒有提及的執(zhí)行瓶頸也在地方細則討論中出現(xiàn)，如在開發(fā)成本界定方面，企業(yè)取得大量正規(guī)勞務費發(fā)票，如何確定其合理性；如果開發(fā)商開發(fā)出來的房屋用做拆遷補償，項目收入如何確定等。
審批與出讓 權(quán)力尋租之憂
從去年開始的此輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，土地成為政策關(guān)注的重中之重，存在于中央與地方之間的土地利益分配和管理權(quán)限的調(diào)整，組成了土地新政的核心。然而，在利益與權(quán)限的再分配中，新的矛盾和問題隨之產(chǎn)生。
去年9月，國土資源部發(fā)下文件，從規(guī)劃計劃、占用基本農(nóng)田、征地程序、占補平衡等環(huán)節(jié)，對建設用地審批程序提出嚴格要求，以從嚴控制新增建設用地規(guī)模，抑制一些行業(yè)和地區(qū)固定資產(chǎn)投資增長過快。
今年初，醞釀已久的城市建設用地審批方式作出重大調(diào)整。在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍內(nèi)，由國務院分批次審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收，調(diào)整為每年由省級人民政府匯總后一次申報。同時輔以全國土地督察制度，對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收兩項審批事項是否符合法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)限、標準、程序進行合法性審查。
“對城市建設用地審批方式的調(diào)整是為了節(jié)省層層報批的時間，提高行政效率，但是，地方控制較多的情況下會不會引發(fā)新的尋租空間，這是我們擔心的重要內(nèi)容�！北本┮患掖笮头康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)負責人稱，“雖然有了土地督察制度的建立，但監(jiān)管不到位是一個老問題。”
除了土地審批方式外，建設用地招拍掛制度也隨著“住房保障工程”的啟動有了新的特點�！耙驗橛小薜貎r限房價’的要求，招拍掛不會僅僅‘唯價高者得’，而實行‘綜合打分’。在此背景下，一些國有企業(yè)和有關(guān)系的企業(yè)，憑借良好的政府關(guān)系，可能受惠于新政�！鄙鲜霰本╅_發(fā)商稱。
“這是一個普遍的行政命題，即決策指標的量化與平衡原則之間存在矛盾。”房地產(chǎn)專家解釋，“價高者得”是簡單且透明的量化標準，而考慮到成本控制、開發(fā)資質(zhì)等綜合指標，又不能完全做到。增加了地方政府決策土地供應的權(quán)限，也無疑增大了其出現(xiàn)尋租行為的風險。這種矛盾，是目前土地管理新政的核心問題。
土地出讓金 地方執(zhí)行阻力
去年年底，醞釀多時的土地出讓金新政以國辦發(fā)《關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》的形式下發(fā)，將國有土地使用權(quán)出讓收支納入地方預算，實行“收支兩條線”管理成為核心內(nèi)容。
對此，業(yè)內(nèi)普遍的評論是，新政根本目的在于遏制地方政府賣地沖動�！罢呤呛玫模P(guān)鍵是執(zhí)行�！鄙虾Ｒ晃婚_發(fā)商認為，“如果當?shù)卣男姓己梭w制不改變，招商引資與GDP增長率仍然是彰顯政績的主要內(nèi)容，地方的賣地沖動仍然不會改變�！�
專家也表示，體制的建立有一個過程，土地出讓金作為地方政府“第二錢袋”，其利益的重新分配無疑是傷筋動骨之舉。另外，如果將每年土地收益中的5%用于當?shù)亓夥康缺Ｕ项愖》康慕ㄔO，各地的執(zhí)行情況如何監(jiān)管，也是市場擔憂的內(nèi)容之一。
土地出讓金收益與農(nóng)民利益的不對接也是業(yè)內(nèi)關(guān)于這一政策的討論焦點之一。土地出讓金指國有土地使用權(quán)出讓的收益，通俗地說就是“地價”，而該收益又是中國土地批租制度下形成的特有的一類收益。“本質(zhì)上講，高額土地出讓金取之于土地，也取之于原本在土地上生活和耕種的農(nóng)民。將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后的部分收益還之于農(nóng)，讓農(nóng)民真正分享社會經(jīng)濟發(fā)展成果，是需要政府考慮的深層課題�！睂＜冶硎�。
此外，地方政府可以從土地出讓收入中安排一部分資金用于補助被征地農(nóng)民社會保障支出。“這些規(guī)定都是框架性的，對地方政府違背規(guī)定的做法沒有切實的處罰措施，截留、擠占和挪用這些補償費用的情況需要細則來完全堵截�！睂＜冶硎�。
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