信貸 難抑的銀行獲利沖動(dòng)
除了以加息方式抑制中小投資者的炒房勢(shì)頭外，新形勢(shì)下的房地產(chǎn)金融現(xiàn)象使決策者不得不面對(duì)更多的監(jiān)管與調(diào)控職責(zé)。
日前，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步防范銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與證券公司業(yè)務(wù)往來(lái)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的通知》，禁止信貸資金被挪用入股市，銀監(jiān)會(huì)權(quán)威人士透露，春節(jié)后將全面開(kāi)始檢查工作，住房按揭貸款將成檢查重點(diǎn)。市場(chǎng)人士反映，此舉與近期投資者將住房押抵貸款投入股市的行為相關(guān)。
此前一個(gè)月，有關(guān)投資者為投資股市將住房抵押，或?qū)⒃盅嘿J款追加抵押的報(bào)道不約而同地出現(xiàn)在深圳、上海等新聞報(bào)道中，新的投資泡沫和信貸風(fēng)險(xiǎn)浮出水面�！般y監(jiān)會(huì)的新政非常及時(shí)。”市場(chǎng)人士評(píng)價(jià)，這體現(xiàn)了金融監(jiān)管部門(mén)越來(lái)越成熟和敏銳的市場(chǎng)反應(yīng)能力。但是，看到了問(wèn)題不等于會(huì)在操作層面切實(shí)解決。“各地銀行分支機(jī)構(gòu)繁雜龐大，情況各不相同，完全堵截類(lèi)似違規(guī)做法很難做到�！鄙虾Ｒ患抑薪闄C(jī)構(gòu)金融服務(wù)部門(mén)的工作人員稱(chēng)。據(jù)了解，盡管央行各類(lèi)房地產(chǎn)信貸政策都相當(dāng)嚴(yán)格，但一些中小商業(yè)銀行受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和盈利沖動(dòng)的驅(qū)使，寬松的放貸情況時(shí)有發(fā)生。“比如對(duì)房產(chǎn)評(píng)估不嚴(yán)格，加按揭可以超過(guò)評(píng)估后的最高貸款限額等�！鄙鲜鋈耸糠Q(chēng)。
放貸沖動(dòng)不僅限于按揭貸款，為了在緊縮的房地產(chǎn)信貸政策中找到生存空間，各銀行在收緊中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的同時(shí)，仍然對(duì)大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，尤其是土地儲(chǔ)備較多、信譽(yù)較好的房企提供綠色通道�！暗�，受到土地增值稅等重大稅費(fèi)政策影響，很可能拿地越多的企業(yè)資金鏈會(huì)受到重創(chuàng)。房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平需要重新評(píng)估�！鄙虾Ｅd海房產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
“在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁雜多變的綜合形勢(shì)下，金融監(jiān)管和政策制定部門(mén)需要有更全面分析這一行業(yè)的綜合能力，以避免出現(xiàn)大范圍的壞賬風(fēng)險(xiǎn)。這就要求各級(jí)金融部門(mén)的決策層同樣是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)家，做到這一點(diǎn)確實(shí)不容易�！泵裆y行北京分行一位貸款部經(jīng)理感慨。
限外 堵截?zé)徨X(qián)還看落實(shí)
在眾多的房地產(chǎn)調(diào)控新政中，“限外令”是最讓人關(guān)注的政策之一。
2006年7月24日，建設(shè)部、央行等六部委公布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》，限制外資進(jìn)入房產(chǎn)市場(chǎng)，堵截?zé)徨X(qián)流入成為坊間盛傳的新政首要原因。然而，在新政出臺(tái)后的半年時(shí)間里，各地關(guān)于限外的實(shí)施細(xì)則遲遲未出，限外之說(shuō)幾乎被束之高閣。此間，上海醞釀“一證一套房”等傳聞?lì)l頻傳出，但最終未果。而操作層面，不同市場(chǎng)的購(gòu)房面臨的境況也各不相同。
2006年10月，上海傳出消息，浦東等區(qū)域限外出現(xiàn)異動(dòng)，外資在購(gòu)買(mǎi)商鋪和辦公樓時(shí)遭遇叫停，一切手續(xù)停辦。此后，相繼有媒體曝出外資購(gòu)買(mǎi)住宅受到“第二套禁售”的政策。但令人費(fèi)解的是，上海主管部門(mén)一直沒(méi)有公布明確的“限外令”細(xì)則。
還有北京，從2006年7月21日開(kāi)始，北京暫停了外資購(gòu)房的一切登記備案工作，外資在京購(gòu)房陷入長(zhǎng)達(dá)半年的停滯狀態(tài)，直到近日，北京“限外令”姍姍而來(lái)，成為全國(guó)首個(gè)明確限外政策的城市。
根據(jù)北京的限外細(xì)則，境外個(gè)人在北京市購(gòu)買(mǎi)自住商品房的，一人只能購(gòu)買(mǎi)一套住宅。交易權(quán)屬管理部門(mén)將通過(guò)全市統(tǒng)一信息平臺(tái)的交易權(quán)屬管理系統(tǒng)驗(yàn)證其購(gòu)房情況。為保證一人一套房的執(zhí)行，購(gòu)房者需要出具由北京市公安局出入境管理處開(kāi)出的《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》；各國(guó)駐華大使館、各國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)在京購(gòu)房還需要提交外交部同意其購(gòu)房的照會(huì)。
“這可能是目前各地最嚴(yán)格的‘限外購(gòu)房’做法了。”市場(chǎng)人士評(píng)價(jià)。但根據(jù)北京建委等部門(mén)的解釋?zhuān)赓Y在2006年7月21日以前的購(gòu)房行為不計(jì)入規(guī)定限制范圍，也就是說(shuō)只有在2006年7月21日以后的購(gòu)房才有“僅限一套”的規(guī)定。
“盡管如此，對(duì)于那些積極在北京購(gòu)房置業(yè)的境外人士，尤其是大量的港臺(tái)人士來(lái)說(shuō)，還是會(huì)起到限制作用的�！币晃慌_(tái)灣媒體人士評(píng)價(jià)。
與北京相比，上海等其他一線(xiàn)城市“限外購(gòu)房”細(xì)則仍在醞釀的路上。“因?yàn)闆](méi)有明確說(shuō)法，大部分區(qū)域的外資購(gòu)房目前還沒(méi)有限制，對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者而言，如果是已經(jīng)落地注冊(cè)了公司，又有強(qiáng)大經(jīng)濟(jì)實(shí)力的機(jī)構(gòu)，就不會(huì)受到‘171文件’的影響。”嘉凱行銷(xiāo)市場(chǎng)總監(jiān)林戈表示。
同時(shí)，由于外資購(gòu)房主要集中在一線(xiàn)城市，“限外令”并不被市場(chǎng)視為具有普遍影響的政策�！巴赓Y一旦大舉進(jìn)入二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，限外細(xì)則難產(chǎn)的影響可能更大�！睂�(zhuān)家稱(chēng)。
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