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- 任志強(qiáng)：用生活消費(fèi)指數(shù)來衡量 房價(jià)并沒有上漲
嘉 賓：中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長 顧云昌
華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁 任志強(qiáng)
地產(chǎn)中國網(wǎng)總編 謝紅玲
樓市回暖就在身邊
記者：近日，各地紛紛傳來樓市回暖的消息。6月23日，易居研究報(bào)告指出，上海豪宅市場(chǎng)整體回暖，湯臣一品一日售出5套。此外，僅6月上半月單價(jià)4萬以上的豪宅成交量環(huán)比上升了51%。另據(jù)統(tǒng)計(jì)，上周天津新建商品住宅成交26.8萬平米，環(huán)比上漲了3.2%；成交均價(jià)為7149元/平方米，環(huán)比上漲了0.5%。如何看待這些回暖數(shù)字？
顧云昌：當(dāng)前樓市回暖，可從三個(gè)方面來分析：一是房價(jià)走出階段性谷底。去年年底和今年年初是房價(jià)的底部，去年8月到今年2月，房價(jià)持續(xù)下降，12月份下降得最多。但從今年3月開始,房價(jià)環(huán)比趨于穩(wěn)定。二是房地產(chǎn)銷售量快速上升。2008年房地產(chǎn)銷售同比下降20%,這是近十年的最低點(diǎn),我們也非常擔(dān)心銷售量持續(xù)大幅萎縮。但今年1到5月，房屋銷售同比上升26%，超過了2007年24.7%的上漲速度。銷售量的大幅增加，是市場(chǎng)回升的主要表現(xiàn)，同時(shí)也是基于2008年下降后的反彈。三是房地產(chǎn)投資增長逐月回升。1、2月份房地產(chǎn)投資同比增長1%，4月增長4.9%，5月增長6.8%，按照這種發(fā)展勢(shì)頭，全年房地產(chǎn)投資有望超過10%。而之前的幾個(gè)月房地產(chǎn)投資一直落后于GDP的增長，其主要原因在于，固定資產(chǎn)投資得到了政府大力扶持，而房地產(chǎn)投資是民間投資，增長相對(duì)較慢。現(xiàn)在的跡象表明，民間投資開始逐步回升了。仔細(xì)分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售增長和回暖，主要“三降”降利率、降稅收、降房價(jià)，政策效應(yīng)大，住房剛性需求有所釋放，推動(dòng)了回暖。
謝紅玲：判斷回暖的一個(gè)重要參照是，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)回暖是否已形成一致判斷，而開發(fā)商的判斷往往來自其客戶量。比如，它開發(fā)的100套房子有300人愿意購買，那么需求增長必然促進(jìn)供給的增長，帶來整個(gè)市場(chǎng)的活躍。我身邊就有一個(gè)例子，目前北京西四環(huán)邊有一個(gè)樓盤，共有百余套期房，單價(jià)1.6萬元,盡管開發(fā)商還沒有正式推盤,沒有開始打廣告,但每套房基本都排了3個(gè)人等著買。從客戶積累量可以證明，回暖態(tài)勢(shì)可以肯定。
辯證看待回暖指標(biāo)
記者：對(duì)于目前的房價(jià)，有人認(rèn)為是漲了，但也有人持不同觀點(diǎn)，您如何看？
任志強(qiáng)：房價(jià)的高與低可能每個(gè)人都有不同的解釋，最重要看你的參照物。現(xiàn)在都說房價(jià)在漲，大家也在懷疑中國住房市場(chǎng)房價(jià)是不是發(fā)生了巨大的調(diào)整。從5月份公布的數(shù)字來看，同比是下降的，環(huán)比是上漲的。4月份全國做生活物價(jià)指數(shù)調(diào)查當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，北京、上海從全球排名104位和111位上升到第26位和28位，在亞洲前10個(gè)國家里面，僅排在日本、新加坡等城市之后。既然我們生活消費(fèi)指數(shù)在不斷上漲，用消費(fèi)指數(shù)來衡量房價(jià)，發(fā)現(xiàn)房價(jià)并沒有上漲。
謝紅玲：社會(huì)上常用“均價(jià)”這個(gè)概念。我認(rèn)為，這里面有一種誤導(dǎo)。均價(jià)常常受到房屋種類及地理位置的影響。某一個(gè)時(shí)期，遠(yuǎn)郊的住房供應(yīng)量較多，相應(yīng)的均價(jià)就會(huì)下來一些。眼下，許多開發(fā)商對(duì)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，都采取低開高走的策略。開盤后為盡快收回成本就采取低價(jià)策略，一旦成本回收，就提高價(jià)格。
任志強(qiáng)：此外，值得關(guān)注的是，盡管前四個(gè)月商品房銷售量上漲明顯，但5月份日均為371套，比4月份下降20%，與3月份持平；6月份的第一周日均下降為278套，比3月份更有下降，比4月份則下降近60%。這顯然不是個(gè)好消息。但如果按3月份、5月份的日銷量計(jì)算,年化銷量就13.5萬多套了,約等于2008年的1.8倍，則是個(gè)巨大的增幅；按4月份的日均446套計(jì)算，年化銷量就高達(dá)約16.3萬套，則是北京的歷史最好水平了。
“圈地?zé)岢薄蓖嘎缎判幕嘏?/strong>
記者：6月25日,北京市土地儲(chǔ)備中心有9塊土地集體出讓,總成交面積達(dá)103.68萬平方米。這是今年以來北京市交易最密集的一天。來自中原地產(chǎn)研究中心發(fā)布的最新一期土地月報(bào)，5月一線城市的熱門地塊成交火爆，地價(jià)水平出現(xiàn)明顯回升，與前12月均值相比上漲近三成。您認(rèn)為目前圈地?zé)岢敝噩F(xiàn)，其原因是什么？
謝紅玲：土地，對(duì)開發(fā)商而言是最重要的生產(chǎn)資料。之前，大的開發(fā)商都有一些“存貨”，以萬科為例，在高地價(jià)的時(shí)候，就等待觀望，逐步消化過去的存量。而隨著前一階段樓市的不景氣及地價(jià)回調(diào)到他們可以接受的點(diǎn)位，開發(fā)商又進(jìn)入新的開發(fā)階段，開始大規(guī)模購買新的地皮。此外，5月土地成交火爆還與開發(fā)商投資信心及開發(fā)策略有關(guān)。從目前情況來看，樓市逐步回暖，大量的剛性需求表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購買意愿，投資性購房也重新出現(xiàn)在樓市。在這種背景下，開發(fā)商對(duì)樓市的前景也是較為樂觀的。因此，他們敢于在資金鏈緩解的情況下進(jìn)行拿地開發(fā)，同時(shí)，在地價(jià)處于低谷階段也是開發(fā)商低成本擴(kuò)張的最好時(shí)機(jī)。
記者：圈地?zé)岢睍?huì)不會(huì)帶來土地價(jià)格的上升，并影響房價(jià)？
謝紅玲：一定會(huì)的。地價(jià)不是決定房價(jià)的唯一因素，但一定是房價(jià)制定的重要參照系。舉個(gè)例子，前階段，北京廣渠門附近拍地，樓面價(jià)(從地價(jià)折算的建房成本價(jià))達(dá)到2萬元。此消息一公布，隨即產(chǎn)生連鎖反應(yīng)——該地盤附近富麗城的二手房價(jià)格迅速竄升。一位二手房業(yè)主立即提升了預(yù)期，掛牌價(jià)從1.8萬元改為2.5萬元。據(jù)了解,此地段二手房最終成交價(jià)達(dá)到2.3萬元。土地價(jià)格直接影響到了業(yè)主的心理預(yù)期�！暗貎r(jià)”是否決定“房價(jià)”？對(duì)此尚無定論。且不從成本角度考慮，單從地價(jià)帶來的心理預(yù)期看，這種決定作用在一定程度上是存在的。
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