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　　今年1至7月，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的房價不約而同地走出了一個“V”形曲線。在遭受金融危機重創(chuàng)的宏觀經(jīng)濟僅處于企穩(wěn)回升之際，樓市的急劇加溫、房價的飆升也引發(fā)了一些擔(dān)心。樓市究竟是已經(jīng)反轉(zhuǎn)還僅僅是“超跌反彈”？四大熱點城市最新出爐的樓市數(shù)據(jù)已現(xiàn)端倪，價升量跌之中，市場風(fēng)險悄然顯現(xiàn)。

　　調(diào)查之一 北京：樓市新博弈期震蕩加劇

　　僅僅半年時間，北京樓市便完成了從低迷觀望到量價齊升的華麗轉(zhuǎn)身。業(yè)內(nèi)預(yù)計，在通脹預(yù)期影響下，北京商品房銷量出現(xiàn)大幅回落的可能性不大。但開發(fā)商主觀提價、剛性需求集中釋放期消退，將使樓市進入新的博弈期，價量波動將加劇。

　　數(shù)據(jù)顯示，從4月份開始，京城在售項目提價銷售的比例逐步攀升，6月開盤的老項目后期中，2/3的項目相比前一期提高了售價，提價幅度在500元至3900元/平方米區(qū)間，平均增幅為12%。

　　亞豪機構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，7月份北京有45個項目開盤銷售。其中純新盤項目有16個，其余項目均是老項目后期開盤。從新盤入市的比重看，開發(fā)商推盤仍較為謹慎。業(yè)內(nèi)人士認為，這主要是因為開發(fā)商在定價過程中“把握不準”。21世紀不動產(chǎn)分析師孟奇表示，在投資性購房行為的推動下，非理性追漲的現(xiàn)象已出現(xiàn)苗頭，開發(fā)商希望“順應(yīng)市場”抬高價格，但是目前市場的回暖，主要是受政策刺激，尤其是房價的上漲，主要是所謂通脹預(yù)期和寬松貨幣政策所致。由此推動的樓市增長，缺乏實體經(jīng)濟的支撐，容易滋長泡沫。

　　亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，目前市場的主流還是剛性自住型需求，他們對價格的敏感程度較高，一旦價格過快拉升超出心理價位，將會重新觀望。

　　統(tǒng)計顯示，7月份北京共成交現(xiàn)房商品住宅4207套，期房商品住宅銷售套數(shù)為12840套，其中除經(jīng)濟適用房和兩限房外的期房商品住宅簽約套數(shù)為10862套，日均350套，較6月份日均385套下跌9.1%。與此同時，據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，7月二手房住宅網(wǎng)簽總量環(huán)比再增7.37%，以24916套的成交總量再次刷新了二手房市場的交易記錄。我愛我家公司的相關(guān)數(shù)據(jù)表明，7月二手商品房在整體成交比重中的所占份額為62.49%，二手房市場的整體交易均價環(huán)比再漲3.17%，目前以13341元/平方米的價格水平再創(chuàng)歷史新高。

　　業(yè)內(nèi)認為，7月北京的二手房市場再次呈現(xiàn)出量價齊升的交易特征，一方面，從成交量的持續(xù)攀升走勢分析，近段時間以來，伴隨著房價的快速飆升和土地市場搶地潮的歷史重現(xiàn)，部分一手樓盤的捂盤惜售行為開始浮出水面，此舉直接導(dǎo)致部分客戶分流至二手房市場，7月一、二手網(wǎng)簽量的對比數(shù)字繼續(xù)擴大，兩者的成交量比值為1：1.44，而前月比值則為1：1.34；此外，隨著時間的推移，前期因房價明顯回探帶來的自住需求井噴的交易格局已經(jīng)有所改變，樓市連續(xù)數(shù)月的強勢上攻已經(jīng)吸引了部分投資客的陸續(xù)進場，由此進一步助推了二手房市場成交總量的再次攀高。

　　另一方面，從成交均價的發(fā)展趨勢來看，投資客群交易比重的上揚在一定程度上形成了對自住需求客群的擠壓效應(yīng)。我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，7月有投資意向的客戶已占二手房市場的39.28%，其資金相對充裕的交易特征正在加劇房源成交價格繼續(xù)上行的預(yù)期。此外，7月120萬元以上的房源交易比重環(huán)比上月明顯增加了4.31%，且120平方米以上中大戶型的成交份額也同樣出現(xiàn)了1.29%的漲幅趨勢；與此同時，土地市場住宅用地的大幅溢價、開發(fā)商的惜售之風(fēng)以及可售房源量的漸趨減少也間接抬高了二手房賣方市場的收益預(yù)期，部分業(yè)主的跟風(fēng)提價行為和二手房源偏緊等現(xiàn)狀也成為市場交易價格非理性上漲的誘因。

　　“開發(fā)商捂盤最直接的目的就是制造緊張氣氛，顯示出房源緊俏，從而讓消費者對于樓盤的品質(zhì)和未來的升值潛力給予肯定，可以帶動銷售。而且，在房價上漲、樓市火爆時期，捂盤時間越長，產(chǎn)生的效益就越大。”業(yè)內(nèi)資深專家賈臥龍表示，目前樓市與2007年有所不同，仍處于市場恢復(fù)階段。而且，宏觀背景也有所區(qū)別，雖然拉動內(nèi)需是恢復(fù)經(jīng)濟的需要，但是投資過熱帶來的金融風(fēng)險也不可輕視。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，開發(fā)商捂盤惜售，造成的結(jié)果是兩方面的：一方面是會將大部分的剛性需求阻止在門外；另一方面，投資者更加瘋狂地逐利搶購，伴隨著房價的瘋漲，樓市泡沫則會越吹越大。