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　　2007年，房?jī)r(jià)上漲迅猛，那年地價(jià)的漲幅也十分驚人。

　　2008年，土地市場(chǎng)陷入困境，頻頻流標(biāo)，地價(jià)驟跌引起了關(guān)注。

　　2008年底，土地一下子成了燙手山芋，一時(shí)間退地潮暗流涌動(dòng)。

　　2007年，《金樓市》探訪2005年-2006年期間誕生的六大“地王”。

　　2009年，新“地王”此起彼伏，《金樓市》提出了冷思考。

　　黃金歲月

　　2001年9月18日 萬(wàn)科以1.855億拿下水西門(mén)二道埂子地塊，這是南京首次面向全國(guó)招標(biāo)的地塊。

　　2002年12月27日 南京當(dāng)時(shí)最大一塊上市拍賣(mài)土地——聚寶山地塊創(chuàng)出9.11億的高價(jià)，史稱(chēng)南京樓市“9·11”。

　　2003年7月7日 下關(guān)寶善地塊以18億底價(jià)被福建世茂集團(tuán)拿下，開(kāi)始了規(guī)模浩大、任務(wù)艱巨的拆遷。

　　2003年11月 順馳、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、中海分別在河西新城區(qū)奧體板塊前后拿地，使新城地價(jià)從此前的協(xié)議80萬(wàn)元/畝一下上升到200多萬(wàn)元/畝，奠定了新城房?jī)r(jià)5000元/平方米的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　2004年11月16日 經(jīng)歷了掛牌后無(wú)人問(wèn)津的南汽地王拆分成兩塊再出讓?zhuān)�最終高價(jià)成交，催生了后來(lái)的鼓北高價(jià)區(qū)。

　　此后，鐵管巷“地王”收回再賣(mài)、雅居樂(lè)造就城南“地王”、萬(wàn)科出手江寧，到最新保利、華潤(rùn)在河西的天價(jià)地塊，南京進(jìn)入“地王”頻出的年代。隨之而來(lái)的爭(zhēng)論是，究竟地價(jià)推高了房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)帶高了地價(jià)？《金樓市》見(jiàn)證南京土地市場(chǎng)誕生成長(zhǎng)的同時(shí)，回眸“歷代地王”總有不一樣的發(fā)現(xiàn)，這些“心得”或許未來(lái)同樣指引樓市前行的方向。

　　十年回顧

　　萬(wàn)科開(kāi)創(chuàng)南京土地拍賣(mài)史

　　“1.855億第一次！1.855億第二次！”拍賣(mài)現(xiàn)場(chǎng)鴉雀無(wú)聲�！�1.855億第三次！”拍賣(mài)官一錘定音。

　　2001年9月18日，南京萬(wàn)科房地產(chǎn)發(fā)展公司以超出底價(jià)近2600萬(wàn)元的高價(jià)買(mǎi)下南京首次面向全國(guó)招標(biāo)的二道埂子地塊。它也許并不是南京第一幅招拍掛的土地，但無(wú)疑是最具標(biāo)志性的一幅。

　　因?yàn)?000年3月1日，南京才開(kāi)始實(shí)行經(jīng)營(yíng)性用地招拍掛制度，2002年12月，南京市停止“以地補(bǔ)路”地塊的協(xié)議出讓?zhuān)��?jīng)營(yíng)性用地的公開(kāi)出讓全面實(shí)行。

　　為什么是1.855億？當(dāng)時(shí)招標(biāo)該地塊的一個(gè)重要原因就是要徹底改變?cè)撈瑓^(qū)的面貌，當(dāng)年水西門(mén)大街改造資金需要平衡；而逢雨便澇的二道埂子地塊狹長(zhǎng)西曬，人文環(huán)境更是不值一提，能由萬(wàn)科來(lái)拿地開(kāi)發(fā)，徹底改造這一棚戶(hù)區(qū)，萬(wàn)科本身也被寄予厚望。

　　黯然的南京樓市“9·11”

　　當(dāng)年最貴的地賣(mài)出了最便宜的房，還有一塊至今荒在那里沒(méi)有開(kāi)發(fā)，這就是江蘇陽(yáng)光的聚寶山地塊，2002年末，在那個(gè)樓市房?jī)r(jià)還沒(méi)有大幅抬升的年代，該地塊就創(chuàng)造了南京樓市“9·11”。

　　當(dāng)年的這場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)經(jīng)過(guò)64輪的拉鋸戰(zhàn)，聚寶山地塊被江蘇陽(yáng)光以9.11億元的價(jià)格“吞”下，比6.5億的底價(jià)高出了約2.6億元，此舉創(chuàng)下了當(dāng)時(shí)南京土地拍賣(mài)史上的最高價(jià)。

　　而兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手也是極具代表性：棲霞建設(shè)，南京本土最大的開(kāi)發(fā)商。以城東開(kāi)發(fā)起家的棲霞建設(shè)自然深知這一地塊的特性與價(jià)值；江蘇陽(yáng)光，一個(gè)以紡織起家的外行，七年前就有如此敏銳目光，它的到來(lái)或許已經(jīng)預(yù)示著其他外行企業(yè)的入侵。

　　當(dāng)年棲霞建設(shè)最終退出爭(zhēng)奪，記者采訪時(shí)棲霞方表示：江蘇陽(yáng)光對(duì)這塊地、對(duì)南京不夠了解，價(jià)格過(guò)于冒進(jìn)�，F(xiàn)在的事實(shí)或許還真驗(yàn)證了這一點(diǎn)，其一期開(kāi)發(fā)的公寓由于交通位置尷尬，小區(qū)外立面、戶(hù)型無(wú)特色等原因，比更遠(yuǎn)的仙林樓盤(pán)還便宜1000-2000元/平方米；而二期別墅，更是在3年前傳出曾想轉(zhuǎn)讓的消息，可最終沒(méi)能成交，至今空著。不過(guò)從一個(gè)外行企業(yè)謀利的角度來(lái)說(shuō)陽(yáng)光也許并不虧本。

　　綠地曲線拿下商務(wù)“地王”

　　2003年5月，編號(hào)為2003G11的鼓樓西北角地塊以底價(jià)3.8億元被南京國(guó)資集團(tuán)拿下，這一核心位置的地塊被譽(yù)為南京商業(yè)辦公“地王”。

　　同年年末，該地塊傳出消息，南京國(guó)資集團(tuán)將和上海綠地集團(tuán)合作開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，建成南京第一高樓。

　　不直接參加拍賣(mài)以避免高價(jià)，這也許可以視為綠地的一次“曲線拿地”，不過(guò)當(dāng)年不能令人忽視的現(xiàn)實(shí)是：南京商務(wù)辦公樓和住宅價(jià)格倒掛，同是新街口的地段，住宅單價(jià)過(guò)萬(wàn)，商務(wù)樓反而還要低1000元/平方米，這或許是當(dāng)年綠地謹(jǐn)慎拿地的原因之一。

　　寶善地塊拉開(kāi)下關(guān)開(kāi)發(fā)序幕

　　2003年7月7日，以18億元的驚人底價(jià)“雄居”南京當(dāng)時(shí)歷次出讓地塊底價(jià)之首的寶善地塊，在十分“冷清”的氣氛中，被福建世茂投資發(fā)展有限公司僅以底價(jià)拿走。

　　隨后的幾年，巨大的拆遷量和非凡的拆遷難度不時(shí)引起關(guān)注。然而時(shí)至今日，其2萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)已讓人感到：當(dāng)年地賣(mài)便宜了！18億？頂多也就夠買(mǎi)其中的一期土地罷了，長(zhǎng)達(dá)5-8年的開(kāi)發(fā)期，足以讓這塊地增值到2-3倍以上。

　　不過(guò)當(dāng)年為什么無(wú)人與世茂競(jìng)爭(zhēng)？因?yàn)榈貕K太大了！為什么要?jiǎng)澾@么大的地呢？因?yàn)楫?dāng)年下關(guān)的濱江價(jià)值還不為眾多房地產(chǎn)公司所認(rèn)同。究竟是世茂開(kāi)啟了下關(guān)的開(kāi)發(fā)、抬升其整體價(jià)值，還是下關(guān)成就了世茂，讓其擁有了超乎尋常的豐厚利潤(rùn)？這個(gè)“地王”賣(mài)得值不值？這也許才是如今值得深入探討的話(huà)題。