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　　進(jìn)入2010年，樓市新政如期而至。10日，國(guó)務(wù)院辦公廳簽發(fā)的“國(guó)11條”，打出了較之以往針對(duì)性更強(qiáng)的樓市調(diào)控“組合拳”。一邊是國(guó)家調(diào)控之手頻出，另一邊則是依舊高企的房?jī)r(jià)。福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，成交面積53816m2，成交均價(jià)高達(dá)11927元/m2。

　　在2010年，“國(guó)11條”會(huì)如何影響福州樓市走勢(shì)？步步趨萬(wàn)的高房?jī)r(jià)在這新一輪政策的“圍剿”下，還能挺多久？

　　政策密集出臺(tái)　收緊成主旋律

　　1月10日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)11條”)，提出了二套房貸款首付比例不得低于40%等11條規(guī)定，再度引發(fā)樓市“震蕩”。

　　其中，對(duì)于備受關(guān)注的二套房貸款政策，國(guó)務(wù)院明確指出，“對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%�！痹谑站o二套房貸的同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房的差別化稅收政策，“對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠。”

　　此外，“國(guó)11條”還規(guī)定“已取得預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售”等一系列打擊開發(fā)商捂盤惜售、增加住房供給、抑制投機(jī)炒房、加強(qiáng)土地監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)的相關(guān)措施。

　　事實(shí)上，自去年12月9日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議停止二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策后，中央先后發(fā)出一系列遏制高房?jī)r(jià)的政策收緊信號(hào)，通過(guò)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，力求起到遏制當(dāng)前房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。業(yè)內(nèi)專家指出，“國(guó)11條”是自去年12月以來(lái)中央第5次出臺(tái)調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，從收緊二套房貸款、打擊圈地屯地等方面入手，如果政策得以真正落實(shí)到位，“預(yù)計(jì)今年不可能再現(xiàn)2009年房?jī)r(jià)瘋漲的局面，不排除部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)的可能�！�

　　成交急轉(zhuǎn)直下　觀望情緒日濃

　　頻頻出臺(tái)的調(diào)控政策讓“高溫”的福州樓市也“冷”了下來(lái)。福州市房地產(chǎn)交易登記中心數(shù)據(jù)顯示，2010年1月1日-10日，福州市住宅成交429套，日均成交套數(shù)不足50套，不及平時(shí)成交量的三分之一。

　　福州金山板塊某樓盤的現(xiàn)場(chǎng)銷售人員向記者透露：“元旦以來(lái)，看房的客人不少，但是現(xiàn)場(chǎng)下定買房的人卻不多�！痹撲N售人員表示：“近期購(gòu)房者觀望情緒越來(lái)越濃厚，有不少客戶表示要看清政策的走向后再做買房打算�！�

　　在售樓部現(xiàn)場(chǎng)，一位打算購(gòu)房的市民徐先生則坦言：“不是不想買，是買不起。前幾個(gè)月看中的房子，沒過(guò)多久每平方米就漲了3000元�！毙煜壬�表示最近都在關(guān)注房產(chǎn)新聞，“希望過(guò)完年房?jī)r(jià)能降一些吧，我覺得該降了！”

　　開發(fā)商加緊推貨　高端房?jī)r(jià)格堅(jiān)挺

　　一方面是市場(chǎng)成交急劇縮量、觀望氣氛濃厚，另一方面則是開發(fā)商在過(guò)年前抓緊加推新房源。位于金山公園旁的融信大衛(wèi)城于1月9日開盤，主推日居型高端別墅；泰禾集團(tuán)旗下的泰禾紅樹林和泰禾紅峪也在元旦期間加推高層新品；此外，中天金海岸·領(lǐng)江十棟、西提灣、中庚城·上峰、福晟·錢隆御景、東方名城等樓盤也分別于近期推出新房源，并推出相關(guān)購(gòu)房?jī)?yōu)惠活動(dòng)。

　　零距離營(yíng)銷副總經(jīng)理?xiàng)钫橹赋�，從上半年推向市�?chǎng)的產(chǎn)品來(lái)看，依舊以130平方米以上的大戶型和別墅為主，這類產(chǎn)品由于景觀資源稀缺，單價(jià)、總價(jià)都不低，高房?jī)r(jià)迫使一部分剛性需求群體退出市場(chǎng)，變動(dòng)的政策則讓部分投資客也激流勇退。他預(yù)計(jì)，2010年福州市住宅成交量將會(huì)縮小30%左右，大約是280萬(wàn)平方米，不會(huì)像2009年那么瘋狂。“目前大部分開發(fā)商資金充足，并不擔(dān)心市場(chǎng)好壞。等到下半年，新一輪供應(yīng)量到來(lái)，房?jī)r(jià)或許將有所調(diào)整�！�

　　調(diào)控直指信貸　遏制房?jī)r(jià)上揚(yáng)

　　隨著中央連日來(lái)明確表態(tài)要遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，房地產(chǎn)行業(yè)政策面已從“寬松”轉(zhuǎn)向“中性”，日益呈現(xiàn)出“收緊”勢(shì)頭。福州地產(chǎn)專家江映輝指出，相對(duì)于此前國(guó)家各部委已出臺(tái)的營(yíng)業(yè)稅費(fèi)調(diào)整、提高拿地首付等多項(xiàng)政策而言，此次“國(guó)11條”最重的一拳即是將調(diào)控的“利劍”直指房產(chǎn)政策中最為重要的信貸環(huán)節(jié)，通過(guò)抑制需求，緩解目前樓市供求嚴(yán)重失衡的情況。

　　在福州房產(chǎn)資深人士江南客看來(lái)，要起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，最“立竿見影”的措施是金融信貸政策，特別是房地產(chǎn)按揭政策�！爸灰�首付和利率政策發(fā)生變化，房?jī)r(jià)必然會(huì)應(yīng)聲而降�！�

　　江映輝表示，“國(guó)11條”中提到的一系列政策措施，其實(shí)都是此前已經(jīng)出臺(tái)的，只是在先前經(jīng)濟(jì)宏觀面不穩(wěn)定的情況下，有所取舍�！岸�套房首付比例不得低于40%的規(guī)定在2007年全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升的狀態(tài)下就已出臺(tái)，現(xiàn)在重申，能否見效要看具體的實(shí)施細(xì)則。”

　　中央明確“收緊”　具體成效看地方

　　在中央打出調(diào)控樓市的組合拳之后，上海、南京、杭州等城市迅速反應(yīng)，于近期相繼出臺(tái)了一系列調(diào)控政策。上海用嚴(yán)格的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將政策進(jìn)一步收緊，以抑制投資投機(jī)需求；南京出臺(tái)20條新政，包括取消稅收優(yōu)惠、購(gòu)房采用“實(shí)名制”等；杭州出臺(tái)“29條新政”，對(duì)自住型普通住宅消費(fèi)進(jìn)行鼓勵(lì)，首次購(gòu)買140平方米以下的普通住房享受房款總額1.3%的購(gòu)房補(bǔ)貼，做足“差異化”。

　　業(yè)內(nèi)人士一致表示，目前中央出臺(tái)的調(diào)控組合拳能否收到實(shí)際效果，遏制住近期瘋漲的房?jī)r(jià)，有待地方具體實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)�！案Ｖ莸牡胤秸�策估計(jì)也快跟上了，但不管政府如何調(diào)控，房?jī)r(jià)暴漲、暴跌都不會(huì)是2010年樓市發(fā)展的主旋律。”江映輝說(shuō)道。

　　銀行相關(guān)人士也指出，目前福州針對(duì)改善型普通自住房仍可比照首套房執(zhí)行貸款優(yōu)惠，“國(guó)11條”出臺(tái)后，不排除未來(lái)中央相關(guān)部委及地方政府將陸續(xù)出臺(tái)一系列配套細(xì)則。