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　　2009年，全國(guó)商品房銷售面積近9.4億平方米，比上年增長(zhǎng)42.1%。有多少是剛性需求帶動(dòng)的？

　　鏈家地產(chǎn)對(duì)每一位前來(lái)購(gòu)買二手房的客戶都會(huì)詢問(wèn)購(gòu)房動(dòng)機(jī)。結(jié)果顯示，2009年1月到9月底，自住為主的需求占60%以上。但從第四季度開(kāi)始發(fā)生明顯變化，大量投資型和投機(jī)性需求入場(chǎng)，自住需求降到50%左右。而今年一季度，更是降到50%以下，投資型需求已經(jīng)成為主流。

　　盡管這一調(diào)查數(shù)據(jù)不能精確反映整個(gè)北京市場(chǎng)的情況，但基本體現(xiàn)出去年以來(lái)購(gòu)房需求結(jié)構(gòu)的變化。林倩說(shuō)，實(shí)際上，許多購(gòu)房者買房既可以自住、改善，也期望房?jī)r(jià)上漲以后可以獲得投資收益，甚至為了抵御通脹而購(gòu)房，大約有40%的客戶是這種混合型的需求。因此，市場(chǎng)上到底有多少剛性需求，無(wú)法清晰界定。

　　“可以確定的是，未來(lái)一段時(shí)間，剛性需求仍然大量存在�！敝袊�(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)朱中一分析道，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房中有將近2/3是1999年以來(lái)的10年間蓋的，到2008年末，我國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)有住房總面積124億平方米，但戶均才不過(guò)60平方米，只能達(dá)到初步脫困的標(biāo)準(zhǔn)。10年來(lái)，每百戶城鎮(zhèn)家庭中，每年只能有3到4戶住進(jìn)新房。在快速城鎮(zhèn)化、消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、“小家庭”增加以及傳統(tǒng)觀念等因素影響下，普通老百姓購(gòu)買首套房和改善住房條件的需求仍然十分巨大。

　　② 剛性需求難以支撐高房?jī)r(jià)

　　——不受價(jià)格影響的“純剛性需求”非常少，受價(jià)格、政策等影響，大部分剛性需求會(huì)推遲實(shí)現(xiàn)

　　“現(xiàn)在房?jī)r(jià)有一些回調(diào)，我建議您趕緊出手，樓市還是有大量剛性需求的，調(diào)整一段時(shí)間以后房?jī)r(jià)還是會(huì)漲的�！痹谀硺潜P售樓處，銷售人員這樣勸說(shuō)一位正舉棋不定的購(gòu)房者，“前兩年的市場(chǎng)變化就是最好的例子，您一定清楚�！�

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)2008年量?jī)r(jià)齊跌的調(diào)整后，2009年4月份起，觀望了一年的剛性需求大量釋放，成為帶動(dòng)市場(chǎng)回暖的第一股力量，也阻止了房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌。

　　如今，在調(diào)控政策作用下房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)觀望氣氛，部分前期上漲過(guò)快的區(qū)域房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)回調(diào)。客觀存在的剛性需求會(huì)不會(huì)再次托住房?jī)r(jià)？

　　“剛性需求盡管客觀存在，但它不是支撐高房?jī)r(jià)的理由�！绷仲槐硎荆�和經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)剛性需求的定義不同，大多數(shù)人所說(shuō)的住房剛性需求，只是說(shuō)需求客觀存在、遲早會(huì)入市，但并非不受價(jià)格影響。樓市里真正不受價(jià)格影響的“純剛性需求”非常少。

　　鏈家地產(chǎn)花家地店業(yè)務(wù)員郭威告訴記者，房地產(chǎn)調(diào)控新政出臺(tái)以來(lái)，該店的成交量迅速下滑了近80%，“現(xiàn)在還在買房的這20%客戶，大多數(shù)是因?yàn)榻Y(jié)婚或生孩子的需要急于買房的。他們的需求幾乎不受價(jià)格影響，這部分應(yīng)該是真正的剛性需求。”郭威說(shuō)。

　　專家認(rèn)為，在住房供需中，受價(jià)格、政策和心理預(yù)期的影響，大部分剛性需求可以推遲實(shí)現(xiàn)，不會(huì)盲目地沖進(jìn)市場(chǎng)。

　　對(duì)普通家庭而言，一套住房可能需要幾十年的積蓄，如果不具備足夠的購(gòu)買力，購(gòu)房者“有心無(wú)力”，再剛性的需求也無(wú)法轉(zhuǎn)變成有效需求。只有房?jī)r(jià)回調(diào)到部分購(gòu)房者能承受的程度，剛性需求才有可能釋放。