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　　“確切地說現(xiàn)在已經(jīng)不是商改住項目的最佳銷售時機了，隨著樓市整體進入回暖期后，這樣的過渡型產(chǎn)品如果在價格上沒有優(yōu)勢，很難再獲得良好的銷售成績，”曾經(jīng)在北京操盤著名商改住項目金都心語的開發(fā)商金都杭城總經(jīng)理高宏標向記者表示。

　　記者了解到，目前北京市在售的商改住項目以崇文區(qū)的新中驛和Free自由季最為典型，為了驗證商改住項目已經(jīng)錯過最佳時機的論證，記者實地走訪了即將入市的Free自由季項目。

　　沒了價格優(yōu)勢商改住還好賣嗎？

　　“廣告上說不是50萬元就可以買，怎么只有一套啊！”

　　“怎么什么也不送��？商改住項目不是送很多家電和柜子嗎！”

　　剛走進Free自由季位于幸福家園底商的樣板間，幾位消費者就圍著銷售人員紛紛質(zhì)疑。

　　一位Free自由季的銷售人員向記者介紹，項目位于崇文門夕照寺街，于3月20日開始對外進行廣告宣傳，預(yù)計5月中旬開盤。對外宣傳的1.3萬元/平方米是起價，預(yù)計項目開盤時的均價在1.5萬元/平方米左右，最高價不超過1.7萬元/平方米。

　　記者了解到，該項目與之前熱銷的金都心語、合生麒麟社等項目相比交樓標準上存在著一定的差距，只做了廚衛(wèi)精裝修。

　　“其實裝修標準的降低也就意味著價格的變相上漲”，對于消費者這樣質(zhì)疑銷售人員也表示了默認。

　　“目前夕照寺街二手房的價格在1.2萬-1.3萬元/平方米之間，50年產(chǎn)權(quán)的商改住賣如此的價格，肯定不具有優(yōu)勢，”鏈家地產(chǎn)有關(guān)人士向記者表示。

　　盡管Free自由季售樓處里的看房人一直不少，但是質(zhì)疑聲音也不少，主要是價格過高，還有就是該項目緊鄰京滬鐵路，讓許多購房者打了退堂鼓。

　　一位已經(jīng)來過幾次售樓處的購房者向記者表示，自己一直猶豫不定，孩子要結(jié)婚著急等房子用，但是發(fā)現(xiàn)這個房子比正經(jīng)住宅便宜不了多少，而且本身還存在一些本質(zhì)上的缺陷，比如產(chǎn)權(quán)、戶型、位置等。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，商改住項目的銷售靠的就是一鼓作氣，因為這樣的項目屬于過渡型產(chǎn)品，本身就存在著硬傷，禁不起細致地推敲，因此必須在價格上吸引消費者。

　　商改住項目錯過黃金銷售期

　　商改住項目的興起主要是由于市場上住宅項目供應(yīng)不足，導(dǎo)致不少開發(fā)商將立項為商業(yè)的辦公樓和寫字樓改建成了公寓，本來期望改變規(guī)劃迎合市場需求，讓一些商業(yè)配套“變廢為寶”，但是隨著地產(chǎn)危機的到來，整個住宅市場交易量直線下降，讓本來就是“雞肋”的商改住項目交易變得更加慘淡。

　　“因此這樣的項目銷售要選擇一個最佳銷售時機，我個人認為去年底和今年初是最好時機，由于樓市處于回暖前夕，市場急需要一種產(chǎn)品打開這樣的僵局，顯然本來就屬于過渡型產(chǎn)品的商改住項目，就成為了開發(fā)商打開市場僵局最好的敲門磚。”高宏標表示。

　　例如金都心語在去年底打出8800元/平方米的低價后項目銷售一空，隨后冠城名敦道也采用了低價入市的方式，也取得了成功，這樣不僅可以迅速回籠資金，同時也給項目打出了知名度，為其核心產(chǎn)品的銷售也奠定了基礎(chǔ)。

　　“說白了，購買商改住項目的本身就是一種消費沖動，圖的就是價格便宜，就和許多人逛商場一樣，看見便宜的東西就買，但是后來卻發(fā)現(xiàn)買了之后可能不適合自己。”

　　GVA衡信柏迪的營銷綜合服務(wù)部董事岳鋒鋼也表示，商改住項目已經(jīng)完成了其特定歷史使命，從目前情況來看，可以說北京市商改住項目的供應(yīng)量處于嚴重的飽和狀態(tài)。他進一步向記者表示，商改住項目的出現(xiàn)主要是由于幾年前，市場上純商業(yè)項目供應(yīng)匱乏才產(chǎn)生的。后來由于大量純商業(yè)項目的出現(xiàn)，使得這些曾經(jīng)商業(yè)立項的項目開始打出商住的旗號，但是隨著地產(chǎn)市場發(fā)展的逐步健全，這樣的橫跨兩種物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品必然逐步被社會淘汰。（賴大臣）