回顧：嘆錯(cuò)過購房最好時(shí)機(jī)
以今年年中國家針對房地產(chǎn)進(jìn)行新一輪宏觀調(diào)控為分界點(diǎn)，京城樓市的氛圍雖然有明顯變化，但惟一不變的還是樓市火熱。只是上半年的火熱比較高調(diào)，而下半年則低調(diào)很多。事實(shí)上，進(jìn)入2006年下半年，政府出臺(tái)了一系列規(guī)定，比如對購房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，征收高額稅率，旨在平抑居高不下的房價(jià)，打擊短期投機(jī)行為。又比如出臺(tái)規(guī)定要求開發(fā)商每個(gè)項(xiàng)目中套型建筑面積在90平方米(或90平方米以下)的住房數(shù)量需占70%等。而2006年，央行還數(shù)次調(diào)高利率和存款準(zhǔn)備金率，以有效地控制銀行貸款的額度。
然而，受明年強(qiáng)勁需求和眾多新項(xiàng)目投放市場的預(yù)期影響，2006年北京的商業(yè)和高檔住宅市場租金水平出乎意料地保持了穩(wěn)定態(tài)勢。另一方面，北京的商業(yè)和住宅的售價(jià)與城市的經(jīng)濟(jì)增長步調(diào)一致，從今年1月到12月，甲級(jí)寫字樓和高檔住宅的售價(jià)分別上漲約6%和19%以上。
據(jù)仲量聯(lián)行的最新報(bào)告顯示，寫字樓市場2006年的市場需求非常旺盛，總空置率預(yù)計(jì)為14%左右，企業(yè)在北京繼續(xù)積極擴(kuò)張，第四季度空置率更是同比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。今年全年凈吸納量預(yù)計(jì)將超過27萬平方米，這一數(shù)字約占甲級(jí)寫字樓新竣工總面積的80%。
仲量聯(lián)行北京研究部主管凱安娜表示：“由于許多企業(yè)擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，我們本應(yīng)看到更多的吸納量，但同時(shí)一些原本預(yù)計(jì)10月份完工的項(xiàng)目將會(huì)延遲到明年3月。很多公司都選擇入駐新建成的優(yōu)質(zhì)寫字樓以迅速擴(kuò)張自己的業(yè)務(wù)。明年將有大批新項(xiàng)目完工，我們將看到吸納量可能增長3倍�！�
而2006年北京住宅市場的一個(gè)顯著特點(diǎn)就是，高檔住宅項(xiàng)目的售價(jià)攀升而租金趨降。事實(shí)上，2006年北京住宅市場的形勢在2005年就已見端倪。去年，北京新建高檔公寓的數(shù)量創(chuàng)下新高，第一批針對投機(jī)者的措施出臺(tái)，同時(shí)北京住房的預(yù)售均價(jià)增長約20%，短期內(nèi)超過了上海。因此，2006年，很多潛在的購房者都因沒能在2004年底和2005年置業(yè)而深感惋惜。
展望：明年會(huì)更好
在“2008年第29屆奧運(yùn)會(huì)后京城樓市將走下坡路”觀點(diǎn)的影響下，2007年似乎被視為了地產(chǎn)奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)最后一夜。究竟奧運(yùn)會(huì)會(huì)讓北京樓市繼續(xù)上升還是驟然下跌，尚不得而知。但從目前業(yè)界對于2007年的展望來看，只能用“明年會(huì)更好”來形容了。
寫字樓方面，2006年第四季度面市的寫字樓面積約為30萬平方米，但由于不少項(xiàng)目都推遲了入市時(shí)間，且多數(shù)為體量較大的項(xiàng)目。因此，2007年預(yù)計(jì)將會(huì)有大量項(xiàng)目投放市場，全年市場供應(yīng)預(yù)計(jì)將超過100萬平方米。而多數(shù)項(xiàng)目將集中于2007年3月到5月開始吸納新租戶，因此，對于目前已有的成熟寫字樓項(xiàng)目來說，其租金在2007年仍將保持現(xiàn)有水平，但春天后可能將有所下降；但散售寫字樓售價(jià)將持續(xù)上升。
住宅方面，盡管仲量聯(lián)行認(rèn)為，根據(jù)所處位置不同，新建住宅的價(jià)格增長幅度將放緩，降至11%到14%不等。但從2006年，京城樓市不少項(xiàng)目的價(jià)格上漲幅度都在20%以上，有的甚至高達(dá)84%來看，“2007年新建住宅價(jià)格增長幅度將放緩”的結(jié)論還有待市場觀察。
商業(yè)地產(chǎn)方面，受2008年第29屆奧運(yùn)會(huì)、經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和收入增長的帶動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)在2007年繼續(xù)保持“高姿態(tài)”已成必然。2007年，僅CBD區(qū)域就有7家以上大型購物中心開業(yè)，極大地刺激了明年商業(yè)地產(chǎn)市場，競爭似乎也將變得更加激烈。值得一提的是，在今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中，工業(yè)地產(chǎn)多次被強(qiáng)調(diào)。但隨著北京對高質(zhì)量的保稅物流設(shè)施的需求不斷增大，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2007年將會(huì)有更多的企業(yè)在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“落子”。
(文章來源：北京商報(bào) 作者：仰靜)
