去年全國(guó)“兩會(huì)”期間，取消房屋預(yù)售制度與否、增加普通住房供應(yīng)量、加快建立廉租房制、調(diào)整住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)等熱點(diǎn)話題，都對(duì)當(dāng)年的房地產(chǎn)行業(yè)大勢(shì)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。毫無(wú)疑問(wèn)，有關(guān)房地產(chǎn)的話題依然是此次“兩會(huì)”熱點(diǎn)，其中，如何抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的議題已屢屢見(jiàn)于報(bào)章。來(lái)自各方的樓市建言是否具備有效性？政府今年將在平抑房?jī)r(jià)方面采取怎樣的調(diào)控手段？業(yè)內(nèi)外普遍對(duì)此關(guān)注期待。
平抑房?jī)r(jià)不等于降價(jià)
主持人：首先想明確一個(gè)概念，本周溫家寶總理在作政府工作報(bào)告中提出，要抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。對(duì)此，業(yè)內(nèi)普遍理解為，平抑房?jī)r(jià)并不是要打壓房?jī)r(jià)，造成大起大落，而是要控制住房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度，使其穩(wěn)定發(fā)展？
楊紅旭：我認(rèn)為這個(gè)解釋是可取的。借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，目前每年保持5%左右的漲幅比較合適。但是自1998年中國(guó)住房體制改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈得厲害，尤其是商品住宅的價(jià)格。不過(guò)，隨著這幾年宏觀調(diào)控的持續(xù)展開(kāi)，房?jī)r(jià)漲幅正在逐漸減少。所以說(shuō)，政府在一些相關(guān)文件中稱之為是“穩(wěn)定房?jī)r(jià)”，正如我們現(xiàn)在所說(shuō)的平抑房?jī)r(jià)，應(yīng)該說(shuō)調(diào)控力度在價(jià)格方面進(jìn)一步加強(qiáng)。今年政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控思路，平抑房?jī)r(jià)應(yīng)該是很重要的目標(biāo)。
調(diào)控房?jī)r(jià)仍會(huì)出招
主持人：除了國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人的表態(tài)以外，各地代表其實(shí)從“兩會(huì)”召開(kāi)前就針對(duì)平抑房?jī)r(jià)提出了不少建言，結(jié)合“兩會(huì)”期間反映出的一些意見(jiàn)和建議，您能否談?wù)劷衲暾谡{(diào)控房?jī)r(jià)方面還可能有哪些思路？
楊紅旭：首先，溫總理的政府工作報(bào)告中也提到了政府職責(zé)的問(wèn)題，我也覺(jué)得要切實(shí)穩(wěn)定樓市、平抑房?jī)r(jià)，地方政府的問(wèn)題需要引起注意。事實(shí)上，在前一輪的房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)熱、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的過(guò)程中，地方政府扮演了一個(gè)核心的角色。而在這一輪房地產(chǎn)調(diào)控中，如果地方政府不能很好地完成角色轉(zhuǎn)變，即把房地產(chǎn)從純粹的經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度擺到民生角度，房?jī)r(jià)就很難得到明顯控制。土地緊縮也好、嚴(yán)格信貸也好、供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控也好，這些中央已經(jīng)提出的措施，關(guān)鍵的落實(shí)點(diǎn)還在于地方政府。
其次，就是在住房保障方面，如果能把這個(gè)工作做好，增加住房保障產(chǎn)品的供應(yīng)量及擴(kuò)大受益面，便可以分流一部分的商品住宅需求，使商品住宅市場(chǎng)的需求相對(duì)減少，而如果這時(shí)有效供給依然不變，甚至是像90平方米以下中小戶型進(jìn)一步增加的話，供求比例自然會(huì)發(fā)生相應(yīng)轉(zhuǎn)變，甚至?xí)霈F(xiàn)供大于求，這就有望使商品住宅價(jià)格保持在比較低的增幅。
最后，也有一些人提出了打破房地產(chǎn)行業(yè)壟斷的建議。其中一點(diǎn)是支持民間合作建房，我也覺(jué)得政府不會(huì)明確反對(duì)這種行為，只是還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)去規(guī)范和引導(dǎo)這種行為。還有可能在政府的牽頭下，建立一些不以盈利為目標(biāo)，而是應(yīng)政策要求建造中低收入人群住房的房地產(chǎn)企業(yè)，這也是可以嘗試的，但操作時(shí)需要技巧，也不宜太多。
今年調(diào)控側(cè)重落實(shí)
主持人：政府工作報(bào)告其實(shí)具備了“風(fēng)向標(biāo)”的作用，您認(rèn)為今年的房地產(chǎn)調(diào)控將會(huì)有怎樣的走向？是否“兩會(huì)”以后還會(huì)有許多具體措施出來(lái)？
楊紅旭：我覺(jué)得今年的房地產(chǎn)調(diào)控依然會(huì)承接以2005年和2006年的調(diào)控政策，不會(huì)有太多新東西、新政策冒出來(lái)，還是以進(jìn)一步加強(qiáng)落實(shí)和執(zhí)行已經(jīng)出臺(tái)、或者是已經(jīng)提出發(fā)展思路的相關(guān)舉措為主。在這個(gè)過(guò)程中可能會(huì)有一些修修補(bǔ)補(bǔ)，會(huì)有一些新的措施，如土地增值稅清算的細(xì)則，還有物業(yè)稅現(xiàn)在爭(zhēng)論得比較厲害，但今年能不能出臺(tái)還挺難猜測(cè)的。而看今年調(diào)控政策的效果如何，其實(shí)并不在中央，而是在地方政府身上，關(guān)鍵就是看地方政府會(huì)不會(huì)去有效落實(shí)。去年各地都出臺(tái)了各自的“十一五”住房建設(shè)規(guī)劃，今年就可以看一下地方有沒(méi)有落實(shí)目標(biāo)。
�。ɑ顒�(dòng)策劃：柯鵬 李和裕；主持人：李和裕；整理：唐文祺；嘉賓：楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院所長(zhǎng)助理、高級(jí)評(píng)論員）
