繼上月《物權(quán)法》正式發(fā)布之后，《廣州市物業(yè)管理規(guī)定(征求意見(jiàn)稿)》(簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)稿》)昨天面世，涉及業(yè)委會(huì)換屆、專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集使用、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接等諸多熱點(diǎn)問(wèn)題。即日起到下月18日，廣州市國(guó)土房管局公開(kāi)征求民意，市民可以發(fā)電郵、寄信或傳真反饋意見(jiàn)。
此次公示后，市國(guó)土房管局有關(guān)部門(mén)將組織業(yè)主座談會(huì)、物管公司座談會(huì)、律師座談會(huì)等六七個(gè)座談會(huì)，根據(jù)網(wǎng)上、信件上等渠道的市民意見(jiàn)進(jìn)行修改，再參考即將出臺(tái)的省物管條例，預(yù)計(jì)最快在今年11月正式出臺(tái)。
關(guān)鍵詞 專(zhuān)項(xiàng)維修基金
半年須公布一次
專(zhuān)項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專(zhuān)戶(hù)，按幢立賬、按戶(hù)核算；專(zhuān)項(xiàng)維修資金自存入專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)之日起按規(guī)定計(jì)息，利息轉(zhuǎn)入專(zhuān)項(xiàng)維修資金滾存使用和管理，并核算到每個(gè)業(yè)主的賬戶(hù)上。物業(yè)服務(wù)企業(yè)至少每半年公布一次專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用情況。
余額不足要續(xù)籌
專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金的30%時(shí)，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專(zhuān)項(xiàng)維修資金，具體標(biāo)準(zhǔn)及籌集辦法由業(yè)主委員會(huì)擬訂，提交業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌標(biāo)準(zhǔn)及辦法報(bào)市國(guó)土資源和房屋管理局備案。因拆遷、自然災(zāi)害或者其他原因致使物業(yè)滅失的，業(yè)主可向指定銀行提取剩余款項(xiàng)，并注銷(xiāo)賬戶(hù)。
單位不繳業(yè)主可起訴
業(yè)主未按規(guī)定將專(zhuān)項(xiàng)維修資金繳存到專(zhuān)戶(hù)銀行的，不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主未按規(guī)定繳交首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，不予辦理房屋所有權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。如果應(yīng)由建設(shè)單位繳專(zhuān)項(xiàng)維修基金而未繳的，業(yè)主可向法院起訴。
關(guān)鍵詞 物業(yè)管理服務(wù)及公共利益
禁止開(kāi)發(fā)商送免物管費(fèi)
住宅物業(yè)建設(shè)單位應(yīng)公開(kāi)招投標(biāo)選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個(gè)或者建筑總面積少于5萬(wàn)平方米的住宅物業(yè)，經(jīng)物業(yè)所在地市國(guó)土房管局各區(qū)分局、縣級(jí)市國(guó)土房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。分期開(kāi)發(fā)的住宅物業(yè)劃定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標(biāo)應(yīng)當(dāng)以全部物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榉秶?/p>
建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)服務(wù)用房，最低不少于50平方米，最高不超過(guò)300平方米；其中，業(yè)主委員會(huì)辦公用房最低不少于10平方米，最高不超過(guò)30平方米。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
原物管被解聘15日內(nèi)交權(quán)
針對(duì)新舊物管更換等問(wèn)題，《意見(jiàn)稿》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同屆滿(mǎn)后7日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出選聘或者續(xù)聘決定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)合同自動(dòng)延續(xù)至業(yè)主大會(huì)作出續(xù)聘或者選聘決定為止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)作出選聘決定的，原物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在15日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域。
前期物業(yè)服務(wù)合同期滿(mǎn)，物業(yè)管理區(qū)域尚未成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。建設(shè)單位或業(yè)主已選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)管理資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)將屬于全體業(yè)主的物業(yè)資料、財(cái)物丟失、損毀或者拒不移交的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，并可由市、縣級(jí)市國(guó)土房管局處1萬(wàn)元以上2萬(wàn)元以下的罰款。
車(chē)位權(quán)屬按物權(quán)法規(guī)定
《意見(jiàn)稿》明確：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)營(yíng)并首先滿(mǎn)足業(yè)主需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。
有關(guān)人士表示，對(duì)于車(chē)位規(guī)定，業(yè)主、開(kāi)發(fā)商都存有從對(duì)自己有利的角度理解的誤區(qū)。業(yè)主在買(mǎi)房時(shí)購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，在合同里明確車(chē)位是真金白銀買(mǎi)回來(lái)的，那么車(chē)位理當(dāng)屬業(yè)主所有；在購(gòu)房時(shí)，開(kāi)發(fā)商在合同內(nèi)寫(xiě)明車(chē)位是作為促銷(xiāo)附贈(zèng)的歸被贈(zèng)者所有；開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售時(shí)，將所有的車(chē)位都已確權(quán)到自己名下，這部分的車(chē)位就屬于開(kāi)發(fā)商的，仍可自由售賣(mài)。
物管區(qū)域禁止亂搭建筑物
物業(yè)管理區(qū)域禁止11種損害公共利益的行為
(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)，破壞房屋外貌，擅自改變房屋使用性質(zhì)；
(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
(三)擅自改建、占用物業(yè)共有部分；
(四)損壞或者擅自占用、移裝公用設(shè)施；
(五)擅自占用、改建、擴(kuò)建小區(qū)內(nèi)及周邊市政道路；
(六)踐踏、占用綠地，損毀樹(shù)木、園林；
(七)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品，存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品；
(八)排放有毒、有害物質(zhì)；
(九)亂拋垃圾，高空拋物；
(十)發(fā)出超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境噪聲；
(十一)法律、法規(guī)和業(yè)主公約禁止的其他行為。
關(guān)鍵詞 業(yè)主及業(yè)主大會(huì)
居委可協(xié)調(diào)開(kāi)業(yè)主會(huì)
業(yè)主委員會(huì)成員不足5人時(shí)應(yīng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議進(jìn)行增補(bǔ)，成員辭職應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)提交書(shū)面辭職報(bào)告，由業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告；業(yè)主委員會(huì)集體辭職或不履行職責(zé)半年以上的，業(yè)主可申請(qǐng)物業(yè)所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會(huì)(村民委員會(huì))指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；業(yè)主委員會(huì)不組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以向街道辦事處或者社區(qū)居民委員會(huì)提出申請(qǐng)，街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)組織召開(kāi)等。
業(yè)委成員身份受限
本人、配偶以及近親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利害關(guān)系，不具備成為業(yè)主委員會(huì)成員條件。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理區(qū)域已成立業(yè)主委員會(huì)的，新一期物業(yè)的業(yè)主入住50%以上后，應(yīng)當(dāng)按照新增投票權(quán)數(shù)占已有投票權(quán)數(shù)的比例增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)成員，但增補(bǔ)后的業(yè)主委員會(huì)成員總?cè)藬?shù)不得超過(guò)11人；若原業(yè)主委員會(huì)人數(shù)已達(dá)上限，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行業(yè)主委員會(huì)換屆改選工作。
業(yè)主大會(huì)門(mén)檻降低
物業(yè)管理區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：已交付使用物業(yè)的建筑面積達(dá)到物業(yè)管理區(qū)域建筑面積百分之五十以上的；首套物業(yè)交付使用滿(mǎn)兩年的。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，先期開(kāi)發(fā)區(qū)域符合本條前款規(guī)定的，可以成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。
非法收財(cái)物罰3倍
此外，業(yè)主委員會(huì)成員違反規(guī)定，非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)物的，由市國(guó)土房管局各區(qū)分局、縣級(jí)市國(guó)土房管局沒(méi)收其違法所得，在其物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以通報(bào)，可以并處違法所得3倍以下的罰款，構(gòu)成犯罪的依法追究刑事責(zé)任；業(yè)主委員會(huì)成員資格終止后未將其保管的屬于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)所有的資料、印章等物品交回業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)后業(yè)主委員會(huì)成員未及時(shí)將有關(guān)財(cái)物、文件資料、印章等移交新一屆業(yè)主委員會(huì)的，逾期仍不移交的，處1000元以上2000元以下的罰款。(作者：田桂丹 轉(zhuǎn)載時(shí)略有刪節(jié))
