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　　針對目前一手樓買賣中存在的延遲辦證、工程質(zhì)量糾紛、公建配套糾紛等問題，以及預告登記、單方辦證等新規(guī)定，廣州市國土房管局修訂了《廣州市商品房買賣合同》(預售版示范文本)，并首次草擬了《廣州市商品房買賣合同》(一手房現(xiàn)售版示范文本)從昨日起至9月20日公開征求意見。根據(jù)修訂的預售房買賣合同，交樓時開發(fā)商必須出示水電等工程驗收合格文件以及質(zhì)量保證書，明確裝修工程的保修期等，交樓文件不齊的、公建配套未建成驗收的，小業(yè)主都可拒絕收樓。而現(xiàn)樓銷售的，樓盤必須是已經(jīng)大確權(quán)的，并且房屋出售前開發(fā)商要繳納維修資金首期款項。市國土房管局還特別指出，現(xiàn)樓簽訂的買賣合同無需登記備案可直接辦房產(chǎn)證。

　　預售房：

　　四大改動更保護小業(yè)主利益

　　改動一：簽合同后30日內(nèi)小業(yè)主可自行辦預告登記。市國土房管局在合同示范文本中首次確定了購房者自行辦理預購商品房預告登記制度。買賣雙方要從簽訂合同暨網(wǎng)上簽約之日起30日內(nèi)將本合同送房地產(chǎn)登記機構(gòu)辦理預售合同備案和預購商品房預告登記手續(xù)。

　　改動二：開發(fā)商交樓要給質(zhì)量保證書。開發(fā)商交樓時必須向小業(yè)主提供用于房屋權(quán)屬登記的房產(chǎn)測繪成果、《竣工驗收備案表》、房屋配套設施驗收或認可的文件、《房地產(chǎn)(住宅)質(zhì)量保證書》、《房地產(chǎn)(住宅)使用說明書》、《收樓意見書》、《臨時管理規(guī)約》或《管理規(guī)約》、物業(yè)服務企業(yè)出具的物業(yè)共有部位、共用設施設備接管查驗清單。如果這些文件不全的，將被視作不符合交付標準，小業(yè)主有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由開發(fā)商承擔。

　　改動三：開發(fā)商逾期辦證小業(yè)主可解除購房合同。合同示范文本規(guī)定了初始登記的辦理時間及相應的違約責任，并提供購房者自行辦理房地產(chǎn)權(quán)證的選擇項，即小業(yè)主可自行辦證。

　　開發(fā)商必須在樓盤竣工驗收90天內(nèi)辦大確權(quán)(即初始登記)。而小業(yè)主可選擇與開發(fā)商共同辦理房產(chǎn)證(即小確權(quán))，也可委托開發(fā)商辦理。雙方共同辦理的必須在該商品房交付之日起最長180個工作日內(nèi)申辦小業(yè)主的房地產(chǎn)證；委托開發(fā)商辦理的，小業(yè)主要在約定時日內(nèi)提供辦證資料，開發(fā)商則要在交樓后210個工作日內(nèi)辦妥小業(yè)主房產(chǎn)證。若開發(fā)商未在規(guī)定時間或者約定的期限內(nèi)為小業(yè)主辦房產(chǎn)證的，小業(yè)主可單方向房地產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理預購商品房轉(zhuǎn)移登記，即房產(chǎn)證。如因開發(fā)商造成小業(yè)主不能按約定期限取得《房地產(chǎn)證》的，開發(fā)商要從約定之日起向小業(yè)主支付該商品房總價款萬分之三的違約金。如逾期辦證的時間達到120日，則小業(yè)主有權(quán)在該120日屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。

　　改動四：開發(fā)商要公示詳細規(guī)劃和平面圖。此次市國土房管局還強化了規(guī)劃信息公示和公建配套設施落實的監(jiān)管。合同示范文本增加了規(guī)劃部門審批的修建性詳細規(guī)劃圖或建設工程設計總平面縮略圖的附圖，并提醒購房者主動查閱規(guī)劃情況，切實維護購房者對項目規(guī)劃信息的知情權(quán)。

　　在簽訂合同前，開發(fā)商必須向購房者出示建設項目修建性詳細規(guī)劃或監(jiān)事會工程設計方案的總平面規(guī)劃公示圖及批文、《建設工程規(guī)劃許可證》及公示圖等有關(guān)證書、證明文件，還要作出基礎設施、公共配套建筑正常運行的承諾。

　　現(xiàn)樓：

　　開發(fā)商要交首期維修資金

　　市國土房管局首次擬訂了一手房現(xiàn)售合同示范文本，旨在規(guī)范已建成并辦理了產(chǎn)權(quán)初始登記的一手房屋買賣行為。其中明確，一手房現(xiàn)售在網(wǎng)上簽訂合同后可直接辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不需再前往房地產(chǎn)交易登記機構(gòu)辦理合同備案手續(xù)。這里的現(xiàn)樓是指已大確權(quán)的樓盤。

　　與預售房不同的合同條款在于物業(yè)收費上。開發(fā)商必須在簽訂本合同前向小業(yè)主明示該商品房項目的物業(yè)服務合同和管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約；小業(yè)主在簽訂本合同時，應同時簽署該商品房項目的管理規(guī)約或臨時管理規(guī)約。合同規(guī)定，已竣工但尚未出售或尚未交付的房地產(chǎn)，由開發(fā)商按政府規(guī)定的標準交存首期住宅專項維修資金。(記者李婧)