今年2月，廣州市長(zhǎng)張廣寧對(duì)外承諾，要降低房?jī)r(jià)。日前，廣州市國(guó)土房管局發(fā)布消息稱，3月廣州市一手房均價(jià)環(huán)比下降了700元，而中小戶型均價(jià)更是下降了887元/平方米。
這一消息引起了廣泛的關(guān)注，到底是什么讓廣州的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大幅度回落？是廣州市為兌現(xiàn)承諾而采取的措施震懾了樓市，還是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)，抑或是另有原因？
廣州房?jī)r(jià)出現(xiàn)去年以來最大幅度下降
廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的《2007年3月廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析》顯示：該月，廣州十區(qū)一手樓除海珠區(qū)每平方米上漲120元外，其他各區(qū)都出現(xiàn)了下降，均價(jià)為7029元/平方米，比2月下降700元/平方米，降幅約達(dá)9%，是去年以來的最大降幅。而十區(qū)90平方米以下的中小戶型，則下降887元/平方米，均價(jià)為5476元/平方米。
成交量方面，3月十區(qū)一手住宅成交面積為59.75萬平方米，降幅近兩成，是今年以來樓市成交量首度下滑。中心城區(qū)(越秀、荔灣、海珠、天河、白云、黃埔)新建商品住宅交易面積為35.8萬平方米，同比減少41.6%。而花都等比較偏遠(yuǎn)區(qū)域的成交量則出現(xiàn)了大幅增長(zhǎng)，這在某種程度上拉低了房?jī)r(jià)。
“這是比較典型的‘政策市’”，深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說，由于樓市長(zhǎng)期瘋漲，宏觀調(diào)控效果不佳，今年以來一些急需買房的消費(fèi)者逐漸接受了高房?jī)r(jià)的現(xiàn)實(shí)，紛紛出手購(gòu)房，因此近期廣州、深圳樓市的成交量明顯回升。此次，廣州房?jī)r(jià)大降，成交量大幅萎縮，說明政府的強(qiáng)力介入起了較大的作用。
廣州市寒桐房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為，節(jié)日效應(yīng)和政府官員的表態(tài)影響了樓市。由于3月份的房?jī)r(jià)信息是在國(guó)土局登記備案的信息，會(huì)比即時(shí)的交易信息滯后一個(gè)月左右，而2月份適逢春節(jié)，成交較淡是正�，F(xiàn)象。同時(shí)，廣州市政府官員在多個(gè)場(chǎng)合關(guān)于抑制房?jī)r(jià)的表態(tài)以及政府陸續(xù)出臺(tái)的相關(guān)舉措，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期造成影響。
政府還是股市為廣州樓市降了溫？
廣州市長(zhǎng)張廣寧2月起就強(qiáng)調(diào)廣州中小戶型房?jī)r(jià)一定降，政府將出臺(tái)措施調(diào)控房地產(chǎn)，奉勸市民不要急于買房。3月底，廣州市出臺(tái)了《關(guān)于加快住房和土地供應(yīng)，加強(qiáng)住房管理，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格若干問題的意見》，要求從加大土地供應(yīng)、加快政府保障型住房建設(shè)、盤活存量土地等七大方面加強(qiáng)宏觀調(diào)控，該《意見》被業(yè)內(nèi)稱為“廣七條”。
“廣七條”出臺(tái)后，從4月9日起，廣州市發(fā)改委、國(guó)土房管局、規(guī)劃局等11部門聯(lián)手整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，重點(diǎn)打擊囤積土地、違規(guī)交易、故意延遲發(fā)售、惡意炒作、囤積房源等六大惡行。逾期不改的不良房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，將被依法嚴(yán)肅處理。
據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，截止到目前，廣州市已經(jīng)兩次大規(guī)模檢查樓市，對(duì)違規(guī)企業(yè)作出了處罰。廣州市政府部門雷厲風(fēng)行的做法，無疑在某種程度上震懾了開發(fā)商，給市民吃了一顆定心丸，社會(huì)對(duì)樓市的心理預(yù)期為之一變。
廣州合富輝煌首席分析師黎文江則認(rèn)為，廣州樓市出現(xiàn)大幅度下降，重要原因是因?yàn)榻诠墒�、基金看好，吸引走了很大一部分滯留在樓市的資金。目前，股市大好，深市已經(jīng)突破一萬點(diǎn)，滬市也在上漲。有說法稱，盡管當(dāng)前已經(jīng)是高位，但由于股指期貨等眾多利好因素的作用，今年股市還將走高。在這種情況下，在股市“沖浪”顯然比在樓市“囤房”收益更大，因此一部分游資就抽離樓市轉(zhuǎn)而進(jìn)入股市，導(dǎo)致了近期廣州樓市的回落。
“還有一種可能，就是政府在玩數(shù)字游戲�！鄙钲谝晃徊辉竿嘎缎彰姆康禺a(chǎn)評(píng)論人士告訴記者，政府有太多的資源可以操控，如果想要房?jī)r(jià)數(shù)字出現(xiàn)變化易如反掌。此前，華東某市房?jī)r(jià)曾經(jīng)出現(xiàn)大幅下跌，原因就是政府部門壓著大戶型不讓發(fā)售，小戶型集中出貨當(dāng)然就會(huì)拉低房?jī)r(jià)。
房?jī)r(jià)穩(wěn)定還有待增加供應(yīng)
大多數(shù)專家認(rèn)為，這兩年廣州房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)的根本原因還是供求關(guān)系出了問題。此次“廣七條”的最大亮點(diǎn)，就是變過去“壓需求”的做法為“增供應(yīng)”。2004年以來各部門出臺(tái)的宏觀調(diào)控措施，無論是加息，還是增稅，其著眼點(diǎn)都是在抑制需求，期望能夠通過強(qiáng)力措施減少市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的過度需求。這在打擊房地產(chǎn)炒作、投機(jī)方面確實(shí)起到了重要作用，但它無法解決社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的剛性需求，因此效果有限。
根據(jù)廣州市出臺(tái)的《意見》，從2007年開始廣州將連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地500萬平方米以上，這將打破2003年土地出讓實(shí)施“招拍掛”制度改革以來，廣州年土地出讓的最高紀(jì)錄。即使在地產(chǎn)新一輪調(diào)控開始的去年，廣州十區(qū)共出讓土地也才200多萬平方米。
此次廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)字顯示，1至3月，廣州十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目166個(gè)，可預(yù)售商品房16267套，可預(yù)售商品房面積為180.33萬平方米，與2006年同期相比，項(xiàng)目數(shù)減少8.79%，套數(shù)和面積則分別增長(zhǎng)24.17%和34.43%。可預(yù)售商品房的增加，也顯示了廣州市宏觀調(diào)控思路的轉(zhuǎn)換。
“從長(zhǎng)期來看，目前這種‘妙藥’加‘猛藥’的方式是有效的，但要真正取得實(shí)效，則還需要經(jīng)受時(shí)間的考驗(yàn)�！鄙钲谏鐣�(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)中心主任高海燕說，一方面，政策能否執(zhí)行到位需要時(shí)間來檢驗(yàn)，同時(shí)從增加土地供應(yīng)到大量的樓盤項(xiàng)目上市也還需等待時(shí)間。(彭勇)
