今年1月16日，國(guó)稅總局出臺(tái)了清算土地增值稅通知，時(shí)隔四個(gè)多月之后的5月21日，北京市正式下發(fā)了《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》地方細(xì)則，將清算土地增值稅真正提上了日程。同日，相關(guān)部門還下發(fā)了《商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中明確規(guī)定高層商品住宅(7層以上)、多層商品住宅(7層及以下)單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)分別為每平方米2263元、1560元。
“本次出臺(tái)的清算管理辦法，對(duì)清算各個(gè)環(huán)節(jié)都有了更加明確的界定，對(duì)抱有僥幸心理的開(kāi)發(fā)商可以說(shuō)是一個(gè)沉重打擊。”中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷董事長(zhǎng)劉益良在接受記者采訪時(shí)表示，他對(duì)目前土地增值稅征繳混亂、界定難的現(xiàn)狀給出了解決標(biāo)準(zhǔn)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可以擠壓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)，對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定的作用。
此次清算細(xì)則在“清算條件”中增加了“納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”這一條，避免了開(kāi)發(fā)過(guò)程中納稅人轉(zhuǎn)變后的責(zé)任轉(zhuǎn)移與推卸；對(duì)征稅時(shí)限及標(biāo)準(zhǔn)和清算項(xiàng)目銷售收入的規(guī)定減少了開(kāi)發(fā)商從中“誤導(dǎo)”、“誤報(bào)價(jià)”的機(jī)會(huì)。
在應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交有關(guān)清稅項(xiàng)目資料中新增了十二項(xiàng)具體規(guī)定，擋住了不少以“歪門邪道”逃稅的道路；新增的清算處罰規(guī)定可以說(shuō)是一把利劍，很大程度上堵住了開(kāi)發(fā)商“鉆研”如何逃稅、避稅的想法。
劉益良分析認(rèn)為，本次細(xì)則的出臺(tái)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈條肯定會(huì)產(chǎn)生不小的沖擊，而開(kāi)發(fā)商成本壓力增大更是勿庸置疑。對(duì)拿地成本低而房?jī)r(jià)炒作高的樓盤，高利潤(rùn)率將讓其付出沉重的代價(jià)，因?yàn)槔圻M(jìn)制算法將重點(diǎn)打擊高房?jī)r(jià)；而對(duì)囤地、囤房不售的開(kāi)發(fā)商，相信也會(huì)讓其成本更大，因?yàn)楦邇r(jià)房的銷售過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大，特別是在目前北京市場(chǎng)出現(xiàn)“有價(jià)無(wú)市”的局面，開(kāi)發(fā)商期望中的高利潤(rùn)有可能會(huì)被高增值稅消化掉。
對(duì)于消費(fèi)者關(guān)心的開(kāi)發(fā)商稅負(fù)增加后是否會(huì)將成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)上的問(wèn)題，劉益良表示：“購(gòu)房者其實(shí)無(wú)需擔(dān)心，畢竟大部分開(kāi)發(fā)商更希望項(xiàng)目進(jìn)入‘免征’名單，而不是繳納更高的增值稅�！眹�(guó)家對(duì)單位面積建安造價(jià)上限標(biāo)準(zhǔn)已有規(guī)定，同時(shí)還對(duì)可扣除的成本部分報(bào)價(jià)進(jìn)行了限制。因此，開(kāi)發(fā)商只會(huì)想辦法降低開(kāi)發(fā)成本，來(lái)降低毛利潤(rùn)率，而不大可能再提高房?jī)r(jià)，尤其是目前房?jī)r(jià)已經(jīng)非常高了。(王小霞)
