二季度開始，全國各地房價啟動了新一輪加速上漲。兩年多來房價調(diào)控政策頻出，房價卻“越漲越快”。專家表示，加大經(jīng)適房廉租房供給、促進二手房市場、嚴打投機哄抬房價，這些措施必不可少；而尋找到市場與調(diào)控的平衡點，或許是未來房地產(chǎn)問題的出路。
堅硬的房價泡沫
目前的房價，就像一個堅硬的泡沫：不斷膨脹，積累矛盾與風險；同時又堅硬無比，似乎難以刺破。
2004年左右，以上海、杭州等城市為首，中國房地產(chǎn)價格開始以前所未有的速度飛升，引起購房者的恐慌。政府2005年、2006年陸續(xù)出臺“國六條”、“國八條”等一系列措施，著力從限制炒房的角度對市場進行調(diào)控。
然而兩年過去了，房價依然沒有放慢上漲的腳步。發(fā)改委新公布今年7月份70個大中城市房價同比上漲7.5%，創(chuàng)出年內(nèi)新高。今年以來房價上漲已經(jīng)脫離5%-6%的幅度，不少城市房價月度同比漲幅超過10%。人們又依稀看到2004年各地房價飆升的影子。買房，成了很多中低收入家庭越來越遙遠的夢想。
房價上漲在一線城市演化得最為激烈。兩年來，深圳商品房銷售均價上漲60%，北京上漲40%，廣州、天津上漲30%。這些城市中很多熱點地區(qū)房價已經(jīng)翻番。
最令人擔憂的是，房價上漲正從一線城市迅速向二三線城市擴散，這也是本輪房價上漲最大的特點。北海房價連續(xù)三個月漲幅超過15%，石家莊、蚌埠、韶關(guān)、長沙迅速進入房價漲幅前10大城市之列。
美國即使在房地產(chǎn)最為繁榮的2004年，房屋均價不過上漲11%。今年上半年，全國商品房銷售均價上漲11.7%，已經(jīng)超過了美國所謂房地產(chǎn)的“黃金年代”。然而，中國絕大多數(shù)居民的收入水平、國內(nèi)貧富差距程度，遠遠不能與這樣的房價上漲速度相匹配。
寸土難得 一房難求
在東部沿海一些中小城鎮(zhèn)里，嶄新的住宅樓蜂擁而起，但是卻靜悄悄的無人居住。據(jù)當?shù)鼐用窠榻B，其中有的是被炒房團買下，有的正被開發(fā)商“捂房”，囤積居奇。
北京東部某開發(fā)商兩年前拍下的一大片地塊，現(xiàn)在已經(jīng)長滿半人高的荒草，看門人干脆在里面養(yǎng)起幾十只雞。
根據(jù)中國房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計，上半年商品房供應指標回落，而需求指標上升，供求缺口正在拉大。1-6月商品房新開工面積同比增長18.4%，增速下降3.2個百分點；商品房竣工面積增速下降9.3個百分點。而商品房銷售面積同比增長21.5%，增速提高5個百分點；銷售額同比增長33.8%，提高9.3個百分點。
一邊是購房需求旺盛，房價越賣越高；另一邊是新建房減少，房源成了問題。難怪不少買房人發(fā)出“一房難求”的感慨。
面對這一矛盾，不少人指責開發(fā)商“捂房捂地”，人為制造供求矛盾推高了房價。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團董事長孟曉蘇表示，去年和今年的確有一些開發(fā)商放慢了開發(fā)力度，但這更多還是由于對資金和土地的控制造成的。
以土地為例，相關(guān)部門強調(diào)上半年土地供應量顯著增加。從數(shù)據(jù)來看，上半年土地購置面積的確扭轉(zhuǎn)了連續(xù)兩年絕對量減少的局面，實現(xiàn)同比增長10%。然而，土地開發(fā)建設卻明顯減緩，上半年土地開發(fā)面積同比增長7.6%，比去年下降26.4個百分點。
某著名房地產(chǎn)開發(fā)公司高層表示，“目前我們最大的問題是手中沒有地了，據(jù)我所知，北京其他幾家也同樣面臨這樣的問題。有的項目去除拿地和建設成本后，利潤很低，可是不得不做。”
上半年土地成交價格增幅達到28.1%，業(yè)內(nèi)人士認為這主要是拆遷安置費用提高和招拍掛后地價上升所致。北京上半年幾次著名的地塊拍出天價，房價自然水漲船高。
調(diào)控政策被“架空”
房價上漲動了誰的奶酪？或者說，房價上漲是誰的奶酪？有人戲稱，除了還沒買房的人，其實誰也不希望房價跌。這其中包括各種利益集團。
北京某著名住宅設計工作室領導表示，“在我們接的項目里，除了北京、深圳比較嚴格地遵循90平米占70%的規(guī)定，其余城市，包括一些省會城市在內(nèi)，根本沒有遵循這一規(guī)定。我們只能按甲方要求往120平米以上做。”
開發(fā)商認為，規(guī)定套型90平米以下不能從根本上解決問題。銷售數(shù)據(jù)表明，多數(shù)消費者仍傾向于追求中大戶型�！斑@是市場決定的，有很多辦法規(guī)避限制�！鄙习肽昱鷾暑A售住宅中，套型建筑面積90平米以下的住房面積占比，杭州不足15%，北京不足20%。開發(fā)商說，“規(guī)定只能使大家預期大房子成為稀缺資源，更推高房價。”
再看另一個調(diào)控的重點——炒房。政府2005年起出臺一系列措施，對二手房征收各種稅，有人測算，這些稅加在一起相當于房價的15%-20%。
北京“愛家”房屋中介的接待人士表示，“這些稅當然都加在買方頭上，我們標出的房價是不含這些稅的�！蹦持薪楣窘哟龁T則公然表示，“交6萬塊，我們負責給你找人避稅辦過戶�！彼�表示，這樣的“業(yè)務”中介公司都能辦。二手房繳稅竟成了部分公職人員腐敗問題的滋生地。
而二手房市場從2006年開始量縮價升，持續(xù)低迷。上半年40個重點城市二手房成交總面積同比下降1.6%，價格漲幅則首次超過新房。
尋找調(diào)控平衡點
房價上漲過快不僅僅損害了普通民眾的居住權(quán)益，也增加了經(jīng)濟過熱的風險。美國尚未結(jié)束的次級債危機可以作為房地產(chǎn)過度膨脹的反面教材。社科院金融研究所研究員易憲容認為，遏制經(jīng)濟過熱的核心是房地產(chǎn)。
對于控制房價的上漲，年輕的經(jīng)濟增長體沒有太多經(jīng)驗，如果調(diào)控沒有達到預期目標，是否應該考慮改變調(diào)控的著力點？
目前基本可以認定，推高房價的并不是炒房者，而是旺盛的需求，是中國城市化進程和人口格局帶來的必然結(jié)果，因此調(diào)控方向應該改變。幾乎所有的專家都認同，增加供給而不是抑制需求，這才是房價調(diào)控的“對癥之藥”。
首先是應該促進而不是打擊二手房市場的正常發(fā)展，減少住房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收。在國外，大學生也并不是一畢業(yè)就買新房，但國外有強大完善的二手房市場和租賃市場。
其次，嚴厲打擊各種哄抬價格、囤積居奇的行為。這可以通過對閑置房、閑置地征收費用的辦法實現(xiàn)。
再次，限制外資進入房地產(chǎn)市場。限制其參與地塊競拍、高檔商品房建設。
另外，加大對中低收入者住房保障的支持力度。擴大經(jīng)濟適用房、廉租房規(guī)模。這是政府的職責，也是調(diào)控最有力的武器。
至于市場的力量，部分專家認為應該使其得到正常的發(fā)揮。削足適履的做法是不明智的。對于房地產(chǎn)這種特殊的商品，應該充分認識其市場運行規(guī)律。引導需求，調(diào)整供應，規(guī)范秩序，加大補貼，這才是調(diào)控的應有之義。(王棟琳)
