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在“2007年上半年深圳銀行監(jiān)管工作會(huì)議”上，深圳銀監(jiān)局局長于學(xué)軍稱，“物極必反，應(yīng)當(dāng)注意�！鼻庙懥水�(dāng)下深圳房貸市場的警鐘
★ 本刊記者/謝良兵
8月28日，中國建設(shè)銀行深圳分行透過新華社發(fā)布消息稱，此前媒體關(guān)于該行房貸業(yè)務(wù)暫停的報(bào)道為“謠傳”。該行副行長張學(xué)慶表示，建行深圳分行“各項(xiàng)信貸業(yè)務(wù)均正常運(yùn)營，只是按央行要求對(duì)房貸首付的額度進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整�！�
所謂“謠傳”，指的是此前一天，在建設(shè)部主管的《中國房地產(chǎn)報(bào)》上有報(bào)道稱，截至8月22日，建行深圳分行已全面停止房貸相關(guān)業(yè)務(wù)。報(bào)道更是直言，“這是在深圳房價(jià)暴漲中首家全面停止房貸的商業(yè)銀行，也是在全國各種收緊房貸措施與傳言中，第一個(gè)公開證實(shí)暫停個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行地方分行�！�
盡管“謠傳”之說已有數(shù)日，但這篇“謠傳”的報(bào)道，仍然在《中國房地產(chǎn)報(bào)》的網(wǎng)站首頁上高居“頭條新聞”的位置。報(bào)道似乎并未因辟謠之聲而有所動(dòng)搖。
傳言與現(xiàn)實(shí)
事實(shí)上，自今年4月以來，關(guān)于深圳房貸業(yè)務(wù)，業(yè)界就一直充斥著各種傳言，“提高首付”和“叫停二手房貸”的消息不斷見諸報(bào)端。而近期爆發(fā)的美國“次債危機(jī)”，引起對(duì)中國房市危機(jī)猜測的同時(shí)，也再次掀起深圳“房貸業(yè)務(wù)暫�！钡膫髀�。
在8月28日新華社發(fā)布建行深圳分行的辟謠報(bào)道后，記者在該分行下屬支行隨機(jī)采訪了準(zhǔn)備到此申請(qǐng)房貸的購房者。
準(zhǔn)備購買一套二手房的楊先生，最終未能如愿從建行深圳羅湖支行獲得貸款。該行個(gè)人信貸部的工作人員告訴楊先生，建行深圳分行的二手房貸款業(yè)務(wù)從今年7月份就已暫停。“他們建議我去深發(fā)展看看�！睏顚�(duì)記者如此講述了他向建行申請(qǐng)房貸的經(jīng)歷。
8月30日下午，本刊記者又致電建行深圳市分行求證此事。該行辦公室一位王姓工作人員告訴記者，建行深圳分行到目前為止，從未停止過房貸業(yè)務(wù)的辦理，只要貸款申請(qǐng)人符合相關(guān)條件，仍然可以在建行申請(qǐng)到房貸。
“媒體的報(bào)道令我們的工作很被動(dòng)�！边@位王姓工作人員說。不過，他也向本刊記者坦言，從7月份開始，該行已經(jīng)加強(qiáng)了對(duì)貸款申請(qǐng)人資質(zhì)，特別是還款能力的審查�！斑@方面的確比之前要嚴(yán)格多了�！蓖跽f。
此后，記者又以買房人身份，向建行深圳分行的幾大支行個(gè)人信貸部咨詢房貸申請(qǐng)事宜時(shí)，得到的答案均是，已不再辦理二手房貸，一手房貸款也只限于優(yōu)質(zhì)客戶。
根據(jù)本刊了解，早在6月底，不僅建行，其他銀行的深圳分行就均已悄悄對(duì)房貸進(jìn)行“收網(wǎng)”，首付比例提高到30%到40%，而七八月份以來，是這一系列做法逐步公開化。
中國銀行深圳分行就曾于8月4日宣稱：“暫停所有零售貸款接單”，二手房貸業(yè)務(wù)首當(dāng)其沖。
其他一些國有商業(yè)銀行的深圳分行雖無明文規(guī)定，但實(shí)際操作中都基本停辦了二手房貸款申請(qǐng)。甚至在四大國有商業(yè)銀行以外，那些素以政策較為寬松吸引房貸業(yè)務(wù)的股份制商業(yè)銀行，也都陸續(xù)宣布將收緊貸款審批。業(yè)內(nèi)人士甚至戲稱，“如今深圳的銀行房貸審查比機(jī)場安檢還嚴(yán)”。
本刊記者還從多個(gè)渠道了解到，深圳二手房市場近期已經(jīng)嚴(yán)重萎縮。根據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心數(shù)據(jù)顯示，7月上旬，深圳寶安和龍崗兩區(qū)的二手房成交量減少達(dá)五成，南山區(qū)交易量也下降近四成。而世聯(lián)地產(chǎn)的監(jiān)測數(shù)據(jù)則顯示，7月份深圳二手房成交量總體回落了四到五成。
而市場萎縮的原因正是從銀行申請(qǐng)房貸變得困難起來，有的銀行已不敢隨便接受貸款申請(qǐng)。“一些貸款擔(dān)保公司也不敢隨便接單，擔(dān)心無法保證一定能從銀行貸出款來。” 深圳一家房地產(chǎn)中介公司的負(fù)責(zé)人告訴記者。
過度的房貸
此次深圳各銀行為何緊縮房貸，本刊接觸的專家和業(yè)內(nèi)人士均分析認(rèn)為，主要原因有三：一是深圳房價(jià)不斷上漲，緊縮是為配合中央的地產(chǎn)調(diào)控；二是房貸風(fēng)險(xiǎn)增加，監(jiān)管部門已經(jīng)要求自查控制；三是放貸速度過快，許多銀行配額用完，已“無款可貸”。
2007年以來，深圳房價(jià)迅速攀升，截至6月份，其均價(jià)已達(dá)1.45萬元/平方米。據(jù)國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查，今年7月，全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)繼續(xù)上漲，同比漲7.5%。其中，深圳同比漲幅達(dá)16.1%，排名第二。
伴隨房價(jià)上漲的，是深圳個(gè)人住房貸款量的猛增。美聯(lián)地產(chǎn)市場研究部的研究表明，2006年深圳個(gè)人住房貸款增量已經(jīng)超過北京和廣州，位居全國前列。根據(jù)深圳銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年深圳個(gè)人長期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。
深圳眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華則將之理解為，慣例的季節(jié)性因素。林表示，“每年下半年銀行都會(huì)收縮房貸，這是有規(guī)律的季節(jié)性收縮�！�
據(jù)介紹，由于“早貸款、早受益”，而且調(diào)控政策也多在第三季度里出臺(tái)，所以各商業(yè)銀行往往多在上半年就積極放貸，完成了全年大部分指標(biāo)，下半年則開始實(shí)行緊縮政策，這幾乎是房貸市場的一貫做法。
事實(shí)上，不少銀行上半年就把2007年的額度全部用光。建行深圳分行的一位內(nèi)部人士向本刊記者透露，根據(jù)建行三季度個(gè)人貸款計(jì)劃，七、八兩個(gè)月內(nèi)，深圳的個(gè)人貸款已經(jīng)超出總計(jì)核定的新增計(jì)劃。
“銀監(jiān)會(huì)要求各家銀行的信貸規(guī)模增長不能超過15%，而今年上半年，深圳信貸規(guī)模同比增長已經(jīng)超過16%，因此銀行在下半年自然會(huì)放緩信貸發(fā)放速度。”深圳銀監(jiān)局局長于學(xué)軍在接受當(dāng)?shù)孛襟w采訪時(shí)稱。
在資金的出口大開的同時(shí)，流入的資金卻是另一番景象。
存款一直是商業(yè)銀行放貸資金的最主要來源。但今年上半年，儲(chǔ)蓄存款洶涌進(jìn)入資本市場，導(dǎo)致銀行存款急劇減少�！敖衲晟习肽甑拇婵畹舻梅浅柡�，個(gè)人金融這塊存款幾乎減少了一半，大部分錢流入股市�！鄙钲谝晃汇y行界人士告訴記者。
同時(shí)，央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、4次發(fā)行定向票據(jù)，對(duì)減少銀行內(nèi)部流動(dòng)性的影響日益顯現(xiàn)。“無款可貸”，已經(jīng)成為部分銀行所面臨的現(xiàn)實(shí)。
房貸的警鐘
房貸市場的劇烈擴(kuò)張，也帶來了國內(nèi)商業(yè)銀行在信用風(fēng)險(xiǎn)上的劇增。
“一年半前，一套新房當(dāng)時(shí)在我們行辦理的房貸大約是100萬元，經(jīng)過幾次倒手，這套房又來申請(qǐng)貸款，貸款額度已上升到200萬元。這期間，我們銀行風(fēng)險(xiǎn)肯定是被放大了�！鄙钲谝患毅y行行長曾擔(dān)憂地對(duì)當(dāng)?shù)孛襟w說。
面對(duì)此景，4月份，深圳銀監(jiān)局下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)深圳市國內(nèi)商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸管理的指引》，并為此成立了跨部門的工作小組。6月中旬，工作小組開始進(jìn)駐各商業(yè)銀行，從關(guān)注到座談，再到調(diào)查。“監(jiān)管工作非常細(xì)致�！币晃簧钲诘你y行界人士對(duì)本刊記者稱。
該人士也坦承，前段時(shí)間銀行對(duì)個(gè)人房貸確實(shí)“放得比較松”，但房貸始終會(huì)是銀行未來新增貸款的主要發(fā)放方向。銀行要為資金找出路，尤其在各家銀行紛紛向零售銀行轉(zhuǎn)型和傾斜以來，房貸市場的競爭變得激烈。
迄今為止，除了房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對(duì)銀行來說，也并未出現(xiàn)更好的市場。當(dāng)初借著1998年房改的東風(fēng)，建行首先出招，接著是全國商業(yè)銀行很快不約而同地涌入個(gè)人房貸和房地產(chǎn)開發(fā)貸款這個(gè)龐大市場。
數(shù)據(jù)顯示，不到10年的時(shí)間，中國的商業(yè)性房貸從1998年的400多億，飆升到2007年6月末的4.3萬億元，增長100倍多。而這4.3萬億元的房貸，已經(jīng)占到目前金融機(jī)構(gòu)全部26.5萬億貸款余額的約16%。
而據(jù)記者采訪了解，今年6月初，銀監(jiān)會(huì)就曾要求各商業(yè)銀行總行自查房貸風(fēng)險(xiǎn)。而正是在那次自查中，建行深圳分行和中國銀行深圳分行的個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)壓力均已經(jīng)達(dá)到重級(jí)。這勢必也要求緊縮個(gè)人房貸。
7月31日，深圳召開“2007年上半年深圳銀行監(jiān)管工作會(huì)議”，通報(bào)了上半年深圳金融行業(yè)的發(fā)展情況。在會(huì)上，深圳銀監(jiān)局局長于學(xué)軍稱，“物極必反，應(yīng)當(dāng)注意�！鼻庙懥水�(dāng)下深圳房貸市場的警鐘。 ★
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