房貸“緊縮”的靴子無懸念地掉了下來：央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知，明確利用貸款所購第二套(含)以上住房首付不得低于四成，貸款利率不得低于同期銀行基準利率的1.1倍。業(yè)內人士認為，在當下樓市供求關系緊張、房價進入上升通道的情勢下，“緊縮”房貸身兼二任：長期可控制銀行房貸風險，短期可擠壓部分需求泡沫。但樓市既有格局難以因此徹底改變。
收緊房貸首在控制銀行風險
如何解讀央行和銀監(jiān)會在此時推出房貸新政策？“長控風險，短抑需求”，銀行業(yè)人士如此回答。
“有些地方的房價實在高得離譜，央行、銀監(jiān)會出臺房貸指導意見對于控制信貸風險有好處。”深發(fā)展上海分行黃浦支行的龔行長說。
多位銀行業(yè)人士認為，提高第二套按揭住房首付最直接的動因有二：一是今年以來，房價漲幅過大、漲速過快，房貸風險不斷積累、逐漸加大。早在去年10月，上海銀監(jiān)局就披露，個人住房貸款質量下滑趨勢較明顯，連續(xù)三個月以上違約的房貸客戶超過萬人。但彼時各家商業(yè)銀行并未引以為戒，理念上還是認為房貸是銀行的優(yōu)質資產，行動上依舊瘋搶房貸客戶。美國次貸危機的爆發(fā)給國內的商業(yè)銀行敲響了安全警鐘，盡管國內的房貸與美國次貸差別很大，建設銀行在9月下旬披露的一則報告還是令人警醒：報告認為我國將進入房貸違約的高風險期。
“提高對購買第二套及以上住房貸款的首付比例”連同加大對住房貸款的審查力度等一起，成為建行報告完善風險管理的政策建議。在此背下，銀行普遍加強了對房貸風險的關注。
二來，由于今年樓市持續(xù)火熱，大多數(shù)商業(yè)銀行在七八月份就完成了全年的房貸指標，現(xiàn)在“回籠多少貸款才能放出多少新貸款”，因而房貸從緊也就是自然而然的事。
部分需求泡沫將被擠壓
業(yè)內人士認為，盡管銀行的出發(fā)點在于防范風險，提高房貸首付比例在客觀上還能起到通過金融杠桿直接干預需求的效果。
“原來首付比例較低，借助房貸杠桿，不多的自有資金就可以炒多套房，首付提高后，相同資金可按揭的住房套數(shù)會減少。需求泡沫可能因此得到部分擠壓。”中原地產的葉有榮說，對于抑制這部分炒房者的虛假需求，提高首付比例比加息將更為有效。
比較樂觀的預計是，提高第二套按揭住房首付及利率對房地產市場買方心理將產生直接影響，因為它向市場明確傳遞了政策面對投資住房的否定性傾向。漢宇地產總經理施宏睿認為，這是現(xiàn)時對樓市最直接的調控，如若各商業(yè)銀行不折不扣地將央行的通知執(zhí)行到位，房地產市場將會有約三成的購房人會受到影響，部分需求會被遏制。
建設銀行在央行公布提高第二套房首府比例的同一天，率先推出放貸新政策，明確個人房貸重點支持一手自用住房，對第二套(含)以上住房貸款，逐步降低貸款成數(shù)。
中信銀行副行長曹彤此前在接受媒體采訪時曾表示，中信銀行今后的房貸政策將是滿足自住性購房客戶，“回避”投資、投機性客戶。
樓市格局仍難徹底改變
不過，也有業(yè)內人士指出，緊縮房貸可以約束部分購房需求，這在目前房地產市場仍是供求緊張的大環(huán)境下，對于緩解供求關系是有利的，但效果有限，給樓市帶來全局性影響的可能性不大，對于房價也不會產生直接影響。畢竟，在當下樓市供給跟不上需求這是主要矛盾；自住、投資、投機的三類需求中，自住性需求和以自有資金為支付主體的投資需求占大多數(shù)，錢太多——高流動性資產過剩，仍是放大樓市供求矛盾的主要方面。
其一，收緊房貸只能遏制依賴信貸杠桿、買進賣出賺取差價的投機行為，對于以自有資金購房的投資行為則沒有影響。如果第一套住房貸款已還清，購買第二套住房時銀行會照常房貸；至于一次性付款的購房行為，那就更不受提高首付款的信貸政策調控了。
其二，即便對于杠桿融資炒房行為，信貸政策的緊縮效應要發(fā)揮出來，還得有配套措施跟進。譬如第二套房的準確認定，必須依賴城市房地產交易系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)�，F(xiàn)在，很多大城市不同區(qū)縣之間的交易系統(tǒng)還是隔絕的，購房人在甲區(qū)貸款按揭了一套房產，乙區(qū)未必清楚。此前，限制境外人士購房的政策在上海就遭遇類似的尷尬：只要不在同一個區(qū)縣的交易中心過戶，就沒有人查詢你在全市范圍內的歷史交易記錄，自然不清楚所買的是第幾套房。
其三，對于自住性需求中的部分改善型換房者，提高第二套房首付會拖遲他們的購房行為。他們大多數(shù)人現(xiàn)在居住的房子仍有貸款，須等待買下第二套住房后才能賣掉第一套住房變現(xiàn)還貸，而現(xiàn)在，他們得用更多的時間去湊足第二套房的高比例首付。但他們在時間上的損失可能從由此而產生的樓市需求減少、房價趨穩(wěn)甚至略有下降中獲得些許補償。
而對于那些原本不具有購買力、但因房價飛漲引起“現(xiàn)在不買房往后越來越買不起”的強烈擔憂而被裹挾進購房大軍中的恐慌性購房者，提高第二套房首付是個好消息。他們可以暫時放下心來，因為銀行提高首付針對的是第二套房按揭房，不僅對于第一套自住房貸款無礙，反而可以通過遏制利用信貸杠桿炒房，從而部分舒緩眼下吃緊的樓市供求關系，對平穩(wěn)房價有益。(徐壽松)
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