此次上海修改游戲規(guī)則之后，使以前常見的輪番追高競價(jià)，變成了“一槍頭”的決策，有點(diǎn)像圍棋中的“勝負(fù)手”。競價(jià)規(guī)則的改進(jìn)無疑是一種嘗試，也有待今后在實(shí)踐中逐步完善
一份名為《關(guān)于調(diào)整住宅類用地掛牌現(xiàn)場競價(jià)規(guī)則的通知》(下稱《通知》)日前已下發(fā)至上海各大開發(fā)商手中。根據(jù)《通知》要求，今后上海市住宅類用地都將以現(xiàn)場書面“封閉”報(bào)價(jià)的方式競價(jià)，但此前遵循的“價(jià)高者得”的原則并沒有變化。
《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者看到，這份簽章于10月22日的《通知》由上海市房屋土地資源管理局(下稱“上海房地局”)下發(fā)至各區(qū)縣房地局及土地招投標(biāo)辦公室，并于發(fā)布之日起執(zhí)行。這意味著目前已在掛牌之中的上海市土地出讓第9號(hào)公告的住宅類地塊都將適用新規(guī)則，其中包括受到各大開發(fā)商矚目的新江灣城D3地塊。
上海房地局在通知中表示，新規(guī)則是根據(jù)國土資源部第39號(hào)令《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》的規(guī)定，結(jié)合上海市住宅用地掛牌出讓實(shí)際而制定。
《通知》中對(duì)住宅類用地的認(rèn)定包括了住宅用地面積超過總用地面積50%以上的綜合地塊。對(duì)于比重低于上述指標(biāo)的含住宅用途的綜合用地，《通知》僅要求“可參照上述規(guī)則執(zhí)行”。
競價(jià)規(guī)則新的變化主要在于現(xiàn)場書面“封閉”報(bào)價(jià)。根據(jù)《通知》，掛牌截止后，只要有競買人愿意繼續(xù)競價(jià)，掛牌出讓都將轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競價(jià)。現(xiàn)場競價(jià)將采取競買人書面報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行，由競買人當(dāng)場填寫現(xiàn)場報(bào)價(jià)單，密封后交由現(xiàn)場公證人員。
記者在《通知》附件中看到，競買人的報(bào)價(jià)必須超過當(dāng)前最高出價(jià)與當(dāng)前增價(jià)幅度之和的萬位整數(shù)。顯然，開發(fā)商希望以三位數(shù)甚至個(gè)位數(shù)的價(jià)格差別取得地塊的僥幸心理被完全抹殺。
根據(jù)新規(guī)則，如果當(dāng)場拆封所有競買人的報(bào)價(jià)后，最高價(jià)低于底價(jià)的，現(xiàn)場競價(jià)將被終止。如果出現(xiàn)同一最高報(bào)價(jià)的，則報(bào)價(jià)相同的競買人將再次書面報(bào)價(jià)，最終仍以報(bào)價(jià)最高者作為競得人。這意味著，新規(guī)則下，開發(fā)商將最多只有兩輪的出價(jià)機(jī)會(huì)，土地漲價(jià)的空間將明顯濃縮。
此前，掛牌截止后的都以開發(fā)商代表直接舉牌報(bào)價(jià)的方式進(jìn)行現(xiàn)場競價(jià)，當(dāng)最高報(bào)價(jià)在現(xiàn)場主持人連續(xù)三次確認(rèn)無人加價(jià)后，該報(bào)價(jià)即被宣布為最終的競得價(jià)格。
上海易居房地產(chǎn)研究院某分析師對(duì)記者表示，新規(guī)則與此前的招標(biāo)土地競價(jià)方式有所類似。以最近浦東花木新民地塊的招標(biāo)為例，各競標(biāo)公司的標(biāo)書都是以書面并且封閉的方式提交給招標(biāo)方，雖然標(biāo)書中除了價(jià)格，還包含了各公司對(duì)該地塊的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等技術(shù)指標(biāo)，其最終的結(jié)果也以綜合評(píng)分為依據(jù)。但去年該地塊在招標(biāo)時(shí)，仍然出現(xiàn)了金地集團(tuán)(600383.SH)報(bào)出將近60億元“天價(jià)”的情況。(翟宇)
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