(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
各級土地儲備中心與房地產(chǎn)商一起，構(gòu)成了土地供應(yīng)鏈的上下游，因此只從開發(fā)商手中擠地，很難見功
★ 本刊記者/劉彥
今年以來，全國房地產(chǎn)市場紛紛爆出天價“地王”，甚至出現(xiàn)了地價比房價還要高的倒掛現(xiàn)象。6月份，開發(fā)商浙江綠城以12.6億元“天價”拿下上海新江灣城D1地塊，樓面地價達(dá)12509元/m2之巨，而此時，新江灣城的樓盤售價剛剛超過萬元。
這股趨勢在此后愈加劇烈。不僅價格，拿地的速度也讓人眼花繚亂。
繼6月份用7.7億元在沈陽、重慶拿得土地后，僅7月份一月，北京保利地產(chǎn)在全國7個城市拿下了11幅地塊，共支付82.9億元。最后一塊地來自每年已經(jīng)沒有多少地可供的北京，在這次交易中，保利地產(chǎn)以10.48億元拿得13.8萬m2的地塊。
與此相對應(yīng)的是，在6個月之內(nèi)，保利地產(chǎn)股價從除權(quán)后的28.40元一路漲至最高的87.99元，上漲三倍！
公開資料顯示，目前保利在全國10個城市擁有土地儲備達(dá)877萬m2，在建面積的土地儲備1088萬m2，成為繼萬科之后，A股中第二家土地儲備突破千萬平方米的地產(chǎn)公司。這至少保證了在未來3年，保利地產(chǎn)在開發(fā)中再無缺地之虞。
從今年春節(jié)過后，以萬科、保利、金地、北辰、首創(chuàng)等上市地產(chǎn)公司為主的大公司，開始在全國范圍內(nèi)瘋狂“圈地”。“圈地”過程中由于競相競價，導(dǎo)致天價頻出。其中，蘇寧環(huán)球集團(tuán)更以6.7萬元/m2樓價、44億元天價，再創(chuàng)上海單價“地王”。
但國慶前后，“地王”們遭遇了前所未有的颯颯秋氣。
為何重金拿地
國慶長假之后，又一輪針對房地產(chǎn)市場治理的政令出臺。
10月9日，國土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號令)頒布，該《規(guī)定》強(qiáng)調(diào)，受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設(shè)用地使用權(quán)證，未按合同繳清土地全部出讓金的，不得按出讓金繳納比例分期發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。
此項政策的指向非常明顯，加大開發(fā)商拿地的資金成本。但這規(guī)定并不新鮮。
放假之前的9月12日，國土資源部曾下發(fā)《關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知》，通知中對于上述要求早已做了明確規(guī)定。除此之外，通知還要求各地合理確定建設(shè)用地使用權(quán)出讓的宗地規(guī)模，以縮短開發(fā)周期。
對于閑置土地的最嚴(yán)厲措辭則是，“依法可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的百分之二十征收。”
“依法無償收回”，是指依照《閑置土地處置辦法》規(guī)定，“連續(xù)兩年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，由各級政府無償收回土地使用者的土地使用權(quán)”。
國土資源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師、前地價所所長鄒曉云對本刊稱，這幾項政策的出臺，主要是針對開發(fā)商階段性低成本取得土地的問題。此前，開發(fā)商大規(guī)模圈地成本極低，并帶來了一定程度上的土地壟斷，而壟斷土地之后的“囤地”帶來了高房價。
地王是今年以來頻頻出現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域中的詞匯。由于整合和門檻的雙重需要，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備與總資產(chǎn)規(guī)模之間正出現(xiàn)越來越高的趨同性——占有的土地越多，資產(chǎn)就越值錢，也就越能從股市上和銀行那里拿到錢。
房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力在很大程度上體現(xiàn)在企業(yè)的資源占有能力上，這就是為什么房地產(chǎn)企業(yè)會不惜重金到處拿地的原因。
據(jù)資料顯示，2005年中國房地產(chǎn)企業(yè)平均新增土地儲備36.2萬m2，而去年這一數(shù)字達(dá)到51.11萬m2，提高了41.18%。
圈地過程中，資金鏈?zhǔn)侵萍s房地產(chǎn)企業(yè)圈地的關(guān)鍵因素。數(shù)次加息之后，對于土地出讓金收完之后方能取得建設(shè)用地土地使用權(quán)證也就意味著，過去以較小成本搏大的游戲規(guī)則，即將結(jié)束。
北京個人集資建房倡導(dǎo)者于凌罡對本刊說，在土地招拍掛制度實施以前，北京的城市建設(shè)用地出讓基本屬于協(xié)議出讓。在招拍掛以前開發(fā)商只要繳納土地出讓金的15%，合同就算有效，而拿到合同制后多數(shù)房地產(chǎn)商就開始施工。
如能交清土地出讓金的40%的話，就可以取得臨時土地使用權(quán)證書，進(jìn)行施工。
而在招拍掛制度實施之后，繳納15%土地出讓金之后也還可以簽合同，同時合同中規(guī)定付款期限，比如180天等等。在實際運作過程中，很多公司仍舊能以變通的方式，以極小的成本，換取大量土地。
比如2003年12月8日，順馳集團(tuán)拿下北京大興黃村衛(wèi)星區(qū)的30.8公頃土地，總價9個多億的協(xié)議價，只交了很少一部分土地的出讓金就開工了。順馳集團(tuán)的一貫做法是，分批取得土地使用權(quán)證。先拖欠政府的整體土地出讓金，以少量資金獲得此塊土地中的小幅地塊使用權(quán)證后，可以先向銀行抵押融資，然后用所獲得的資金用來快速完成開發(fā)。最后，用銷售回款交納下一地塊的土地出讓金，進(jìn)而取得新的土地使用權(quán)證。
順馳集團(tuán)的核心詞匯是速度。但是，當(dāng)速度遇到調(diào)控，翻車幾無可免。2006年，國家全面收緊房地產(chǎn)開發(fā)信貸，以速度著稱的“順馳模式”走入末路，公司資金鏈面臨斷裂，不得不低價轉(zhuǎn)讓手中的土地了事。
令地產(chǎn)商為難的是，在土地供應(yīng)越來越緊張的情況下，拿不到地，很可能會被淘汰出局，多拿了地，又要承擔(dān)諸多風(fēng)險。
房產(chǎn)商的回答是選擇繼續(xù)圈地。房地產(chǎn)第一股萬科，擁有接近500億元人民幣的資產(chǎn)規(guī)模，資產(chǎn)負(fù)債率為59%，已經(jīng)擁有超過1500萬m2(2007年上半年)的土地儲備；新世界，在全國各地的土地儲備已達(dá)1753萬m2；華潤置地，819.9萬m2；富力地產(chǎn)，截至8月11日，2092萬m2。
收緊開發(fā)貸款效用如何
開發(fā)商圈來的地并不是立即用于開發(fā)。事實上，囤地造成的獲利，才是開發(fā)商圈地的最大初衷。比如一塊拿下來的地，并不是一期開完，而是慢慢開，一期，二期，三期，這樣，囤地的收益甚至遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于利息等成本。北京過去幾年的“地王”，價格都在過去幾年中至少翻了一番。
比如，在2005年8月初，經(jīng)過81輪競價之后，華潤置地以25.65億的總價，3654元/m2的樓面地價將北京毛紡廠地塊拍得之時，很多人覺得高了，但華潤置地方面堅信“物有所值”。眾多業(yè)內(nèi)人士稱其為“北京新地王”——這不僅僅是由于其單價之高，也由于規(guī)劃建筑面積之大，整塊地達(dá)70余萬m2，是北京實行土地招拍掛制度至當(dāng)時的最大出讓地塊。
兩年之后，該地塊上分批建起了橡樹灣項目，住宅售價從開盤后均價8560元/m2到了二期開盤的13500元/m2，現(xiàn)在的價格則為14500元/m2。兩年間漲價約6000元/m2，幾乎翻了一番。
橡樹灣銷售人員稱，其二期產(chǎn)品約7成已經(jīng)售完，三期預(yù)計今年年底開盤，從整個區(qū)域的發(fā)展趨勢看，仍將緩慢上漲。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2007年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積1.73億m2，而上半年完成土地開發(fā)的面積為1.18億m2。也就是說，開發(fā)商買地的速度明顯高于土地開發(fā)速度，已出售土地中相當(dāng)一部分被作為“儲備”囤積起來。
國稅總局的統(tǒng)計也顯示，目前已出讓的土地有2/3仍處于閑置狀態(tài)，尤以房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域土地閑置問題最為突出。
建設(shè)銀行從金融投資的考察也驗證了這一事實。建行研究部《下半年經(jīng)濟(jì)金融形勢分析與預(yù)測》報告顯示：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億m2，但實際僅開發(fā)完成12.96億m2，不足購置面積60%。開發(fā)商囤地、捂盤、假售、抬價等問題比較嚴(yán)重。
從開發(fā)商手中“擠地”，成了調(diào)控最大的目的。9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。市場效應(yīng)表現(xiàn)為，在國慶一周期間，北京市商品住宅成交量環(huán)比下降56%，深圳市則七天長假只賣了82套房子。
“我并不樂觀。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰對本刊說。他認(rèn)為，收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，并不足以動搖當(dāng)前“圈地運動”的根本。包括上市、風(fēng)投在內(nèi)的海內(nèi)外直接融資渠道的打通，已經(jīng)令眾多大、中房地產(chǎn)企業(yè)具備了抵御信貸調(diào)控的能力。
事實上，“地王”們利用直接融資的渠道已經(jīng)相當(dāng)暢通。中國指數(shù)研究院華東分院副院長陳晟對此分析，對于地產(chǎn)上市公司來說，投資者所觀察的最重要指標(biāo)就是土地儲備量。目前的股市上漲之風(fēng)，使得上市公司很容易從公開市場上募集資金，資金充沛又進(jìn)一步支持了其公開拿地的行為。
比如，保利地產(chǎn)2007年中報顯示，公司每股收益較去年同期下降55%、凈資產(chǎn)收益率較去年同期下降62%、而與去年同期相比，公司資產(chǎn)負(fù)債率、長期債務(wù)與股東權(quán)益之比都在升高。雖然市場觀點認(rèn)為，保利地產(chǎn)的資金面正在吃緊，但用股市的錢來圈地，仍然是房地產(chǎn)大佬們的不二選擇。
同時，由于39號令和清理閑置土地的政策只規(guī)定了開發(fā)企業(yè)兩年內(nèi)必須開發(fā)，而沒有對開發(fā)時長的限制，約束效果也就不可能徹底。
該擠誰的地
從房地產(chǎn)商手中“擠地”，被李文杰認(rèn)為是政府在用金融等手段約束需求之后，增加土地和房屋供應(yīng)的一種手段。這說明房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，開始正視供求關(guān)系的問題，“土地供應(yīng)不能夠得到有效釋放是根本因素”，李文杰說。
土地供應(yīng)的主體有二，一是各級土地儲備中心，一是房地產(chǎn)商。“實際上，各級土地儲備中心與房地產(chǎn)商一起，成了土地壟斷商�！眹临Y源部中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師、前地價所所長鄒曉云對本刊說。
“最初設(shè)計土地儲備制度的初衷，是為了調(diào)節(jié)供應(yīng)量，也就是在市場價格高的時候多供應(yīng)土地，價格低得時候收緊土地�！编u曉云認(rèn)為，目前各地土地儲備中心的做法，都基本背離了這個宗旨。
以北京市為例。在近三年的土地供應(yīng)中，北京市甚至都沒能達(dá)到年初設(shè)立的土地供應(yīng)計劃。比如，在房價一路狂飆的2006年，北京市計劃安排土地供應(yīng)總量為6500公頃，其中新增建設(shè)用地3900公頃，存量建設(shè)用地為2600公頃。但是截至年底，實際供應(yīng)土地僅為計劃的56%。
“北京市可供應(yīng)的土地，土地儲備中心手中的可供應(yīng)土地，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于開發(fā)商手中的土地�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對本刊稱，如果開發(fā)商手中的土地持有量加在一起有40平方公里的話，那么，在北京市土地儲備中心手中的可供應(yīng)土地，至少是這個數(shù)量的20倍。
土地,從儲備到形成市場供應(yīng),要經(jīng)歷一系列程序。首先是確定拆遷并列入計劃，其次進(jìn)行一級土地開發(fā)，并納入政府土地儲備，之后進(jìn)入“招拍掛”程序，最后，確定土地出讓結(jié)果、形成供應(yīng)。首先，“拆遷效率太低，土地整理速度和效率都低。”這位人士忿忿不平地說，此外，土地儲備中心貸款234億用于一級開發(fā)，每年10多億元的貸款利息也得由財政來支付，“這樣形成土地出讓效率低———土地供應(yīng)短缺———土地拍賣價高———高地價推動高房價�！边@位人士說。
從北京市土地整理儲備中心2001年成立以來，由于受到資金、人員等因素的制約，土地儲備開發(fā)一直處于無計劃的自發(fā)狀態(tài)，進(jìn)而影響到土地供應(yīng)市場。
鄒曉云認(rèn)為，從開發(fā)商手中擠地的手段，最多算“補丁手段”，是在過去的基礎(chǔ)上修修補補，但造成目前房價高企的根本原因，卻是政府在供地方面存在一些問題，未來的方向，只能是“從政府供地方面加強(qiáng)改革”。
旨在推動土地市場深層次改革的“土地管理深層次問題研究”項目，已經(jīng)在國土資源部牽頭下啟動。據(jù)悉，如何在供地中把大塊切小、如何放開土地開發(fā)一級市場的政府壟斷、甚至切斷各級政府插在農(nóng)民和用地者之間的手，讓包括農(nóng)村集體建設(shè)用地在內(nèi)的土地供應(yīng)主體直接參與市場供應(yīng)，把土地出讓金變?yōu)橥恋剞D(zhuǎn)用稅，都在這次研究的范圍之內(nèi)。 ★
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