今年以來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)保持上漲勢(shì)頭。臨近年末，面對(duì)逐月遞增的房?jī)r(jià)漲幅指數(shù)，作為房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)工作的主管部門(mén)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也按耐不住“焦急”的心情，針對(duì)快速上漲的房?jī)r(jià)提出了指導(dǎo)建議。而其中“取消囤地企業(yè)買(mǎi)地資格”的提議一經(jīng)傳出便在業(yè)內(nèi)激起了千層浪，許多業(yè)內(nèi)人士在肯定了該建議在“打擊開(kāi)發(fā)商惡意囤地”的正確方向的同時(shí)，也對(duì)其可行性提出了反對(duì)意見(jiàn)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的精神，要確定土地供應(yīng)的長(zhǎng)期計(jì)劃，集約和節(jié)約使用土地，嚴(yán)厲打擊以政府為主導(dǎo)的土地違法行為，使土地價(jià)格保持在比較合理的水平上。要改進(jìn)土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌出讓制度，對(duì)不具備開(kāi)發(fā)能力和土地儲(chǔ)備超出開(kāi)發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競(jìng)標(biāo)的資格，從源頭上防止土地的炒賣(mài)和囤積。進(jìn)一步加大土地監(jiān)控力度，對(duì)超過(guò)期限未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的企業(yè)，必須堅(jiān)決收回土地使用權(quán)。要規(guī)范土地交易市場(chǎng)的行為，限制以轉(zhuǎn)手套利為目的的土地買(mǎi)賣(mài)行為。建議改革目前土地出讓金的收取辦法，由一次性交清改為逐年征收土地財(cái)產(chǎn)稅，避免土地供應(yīng)中的短期行為，也可有效平抑商品房屋價(jià)格，減少土地交易中的投機(jī)行為，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的“過(guò)熱”現(xiàn)象。
“囤地”行為難以界定
目前，對(duì)于開(kāi)發(fā)商的囤地行為，國(guó)家有明確的硬性規(guī)定，即對(duì)超出合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開(kāi)工、竣工；滿(mǎn)兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，政府無(wú)償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開(kāi)發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿(mǎn)1年的，按閑置土地處理。
這個(gè)規(guī)定可以說(shuō)是目前我國(guó)打擊開(kāi)發(fā)商囤地行為的綱領(lǐng)性文件，實(shí)施已經(jīng)有多年。但從現(xiàn)下對(duì)于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行方面來(lái)看，似乎仍然存在著一定的漏洞。同時(shí)，對(duì)于囤地的處罰措施也不具有殺傷力，目前我國(guó)對(duì)于土地閑置費(fèi)用的征收并沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，例如，江蘇省2005年出臺(tái)的土地閑置費(fèi)征收政策規(guī)定，按每年不超過(guò)土地出讓金的20%計(jì)征土地閑置費(fèi)。其中工業(yè)用地按土地出讓金的15%計(jì)征，經(jīng)營(yíng)性用地和其他用地按10%計(jì)征。對(duì)逾期不開(kāi)工的收取0.1%的滯納金。這已經(jīng)是全國(guó)各省市中征收標(biāo)準(zhǔn)最高的了，然而根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的報(bào)告顯示，今年三季度全國(guó)地價(jià)上漲幅度高達(dá)15%，而一些發(fā)達(dá)地區(qū)的地價(jià)增長(zhǎng)幅度更高，甚至出現(xiàn)翻倍現(xiàn)象。
全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的囤地行為應(yīng)該跟其開(kāi)發(fā)能力成正比。聶梅生指出，“拿最大的企業(yè)萬(wàn)科來(lái)講，它一年能蓋出來(lái)多少房子？如果囤的地已經(jīng)超過(guò)兩年之內(nèi)的生產(chǎn)量，那么其他的地就是囤的了。企業(yè)有一個(gè)生產(chǎn)規(guī)模的問(wèn)題，如果原料已經(jīng)大大超過(guò)了使用量，無(wú)非就是害怕原料漲價(jià)，所以先把它囤起來(lái)，這樣才形成囤地”。由此可見(jiàn)，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力控制其拿地行為是打擊囤地的關(guān)鍵之一。
合作建房被逼上絕路
按照統(tǒng)計(jì)局的建議，對(duì)不具備開(kāi)發(fā)能力和土地儲(chǔ)備超出開(kāi)發(fā)周期的企業(yè)，取消其參與競(jìng)標(biāo)的資格。一方面打擊了開(kāi)發(fā)商的土地行為，而另一方面對(duì)于合作建房者來(lái)說(shuō)將是致命的打擊。一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，統(tǒng)計(jì)局建議限制不具備開(kāi)發(fā)能力的房企參與競(jìng)標(biāo)的建議，含義模糊，開(kāi)發(fā)能力的界定也比較模糊。按一般的情況，沒(méi)有開(kāi)發(fā)能力是不敢參加拍地的，同時(shí)參加拍地也有一套硬性規(guī)定，比如交納一定數(shù)額的保證金、企業(yè)資質(zhì)等級(jí)等條件。參加招拍掛應(yīng)當(dāng)按照既定的辦法繼續(xù)執(zhí)行，不能在出臺(tái)什么“限定能力”的條件，這樣或那樣的門(mén)檻只能讓尋租者找到更多的機(jī)會(huì)。
另外，根據(jù)國(guó)土部39號(hào)文的規(guī)定，自然人也可以參加土地的競(jìng)標(biāo)，并且北京已經(jīng)有自然人競(jìng)標(biāo)成功的事例，允許自然人競(jìng)標(biāo)拿地是推動(dòng)合作建房運(yùn)動(dòng)的關(guān)鍵一環(huán)，而合作建房又是一個(gè)處于萌芽狀態(tài)的新興事物。如果現(xiàn)在要求一些似是而非的實(shí)力限制，可能就會(huì)把合作建房運(yùn)動(dòng)再次打入冷宮。雖然目前合作建房在與開(kāi)發(fā)商同臺(tái)拿地的過(guò)程中基本上都處于劣勢(shì)，且少有成功案例，但其仍有資格參與土地招拍掛，如果統(tǒng)計(jì)局的建議被采納，合作建房必然喪失直接拿地蓋房的方式。
土地出讓金應(yīng)執(zhí)行年租制
此外，在統(tǒng)計(jì)局提出的一系列建議中，改革目前土地出讓金的收取辦法也是關(guān)鍵一條。由一次性交清改為逐年征收土地財(cái)產(chǎn)稅，避免土地供應(yīng)中的短期行為，也可有效平抑商品房屋價(jià)格，減少土地交易中的投機(jī)行為，防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的“過(guò)熱”現(xiàn)象。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，應(yīng)該盡快結(jié)束批租制，改向年租制。
據(jù)牛鳳瑞介紹，目前我國(guó)實(shí)行的是一種土地批租制，國(guó)家享有土地的所有權(quán)，政府一次性出讓若干年的土地使用權(quán)后，并一次收取出讓期內(nèi)各個(gè)年度地租的貼現(xiàn)值總和(土地出讓金)。而批租制的好處在于地方政府可以一次性收齊土地出讓金，投入到城市的基礎(chǔ)建設(shè)中去。
事實(shí)上，這種制度也存在著一定弊端，一次收齊地租在一定程度上導(dǎo)致了土地的價(jià)格過(guò)高，從而助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲，此外，還容易造成地方財(cái)稅收入的不平衡。而土地年租制與土地批租制相比較，主要區(qū)別體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是按年收租，土地年租制不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內(nèi)的全部土地租金，而是按年度分別收取土地租金。二是每年調(diào)租，土地年租制按年收取的租金不是固定不變的，而是每年調(diào)整土地的租值，這樣政府還可以享受土地增值帶來(lái)的一部分收益，也利于租賃者隨時(shí)調(diào)整投資方案，避免出現(xiàn)閑棄土地。
同樣持此觀點(diǎn)的還有中國(guó)土地學(xué)會(huì)理事長(zhǎng)、原國(guó)家土地管理局局長(zhǎng)鄒玉川，他在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，一直以來(lái)土地年租制就是國(guó)家土地改革方向的主要參考依據(jù)，隨著目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，這樣的改革勢(shì)必將要加速。(記者 賴(lài)大臣)
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