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　　前不久，國務院下發(fā)了《關于促進節(jié)約集約用地的通知》(3號文)，提出對閑置土地征繳增值地價甚至無償收回等措施，以打擊房地產開發(fā)商長期以來靠囤地牟利的模式，打響了2008年樓市調控的第一槍。

　　這個政策連同年前央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(359號文)，以及后來的《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的補充通知》(452號文)，明確要求提高第二套房首付比例及貸款利率，嚴格房地產開發(fā)信貸和規(guī)范土地儲備信貸等限制房地產投機的政策，共同構成了國家調控房地產市場的政策體系。歷史不斷重復

　　溫故而知新。我國對房地產的宏觀調控，最早可以追溯到1992年鄧小平“南巡講話”之后，出現(xiàn)在�？�、北海、惠州等地的房地產過熱。鑒于當時金融秩序混亂、通貨膨脹嚴重等宏觀經濟運行的矛盾和問題，中央和國務院1993年6月果斷出臺了《關于當前經濟情況和加強宏觀調控的意見》(6號文)，從緊縮銀根、收回炒作土地等方面嚴格整頓國內房地產秩序，迅速摧毀了這些地區(qū)的房地產泡沫。如今，北海、海口等地的爛尾樓，仍在見證著十幾年前的那場房地產災難。

　　時光飛快地掠過20世紀。2003年是我國房地產市場發(fā)展非常關鍵的一年。房改釋放了大量的市場需求，拉動房地產投資迅猛發(fā)展。但是，不少地區(qū)出現(xiàn)房地產投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及住房供給結構失衡等問題；部分地區(qū)商業(yè)銀行放松信貸條件，導致房地產投資的過熱傾向�；�于這種判斷，央行2003年6月13日發(fā)布《關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》(121號文件)，對商業(yè)銀行的開發(fā)商開發(fā)貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款等7個方面作出了規(guī)范，提出了更為嚴格的貸款條件。

　　然而，在遭到來自房地產開發(fā)商的激烈批評之后，國務院于2003年8月12日頒發(fā)了由建設部起草的《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18號文)，建設部部長汪光燾稱之為“指導當前和今后一段時期我國房地產市場發(fā)展的綱領性文件”�；�于一個全新的判斷，18號文將房地產業(yè)定性為“促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展”，“已經成為國民經濟的支柱產業(yè)”。這在房地產開發(fā)商當中引起了一片歡呼，稱“中國房地產將迎來新的春天”。

　　更讓房地產開發(fā)商們振奮的，是18號文把經濟適用房由“住房供應主體”，修改成了“具有保障性質的政策性商品住房”。由此，經濟適用房在各大中城市趨于消失，開發(fā)商基本上掌握了城鎮(zhèn)房地產的全部供給。不久，房地產暴利與大多數(shù)人買不起房，就開始成為頻頻困擾人們的大事。

　　歷史總是不斷被重復。在房地產開發(fā)商遭受公眾的嚴厲批評而惶惶不可終日之時，國務院2006年5月17日發(fā)布的《關于促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六點意見》(簡稱“國六條”)，再次強調“房地產業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產業(yè)”，使房地產開發(fā)商們繃緊神經后，普遍“長舒了一口氣”。不過，2007年的3月5日《政府工作報告》，開始有意淡化房地產“支柱產業(yè)”的提法，強調協(xié)調房地產業(yè)在推動國民經濟增長和帶動民生方面的作用。大降溫的信號

　　由于片面強調房地產業(yè)拉動經濟發(fā)展作用，帶來社會矛盾激化，政府開始關注對城鎮(zhèn)低收入階層居民住房保障問題�！傲�租房”這個舶來品，一度被當做平衡經濟發(fā)展和解決人民生活的重要工具�？梢钥隙ǖ氖�，“廉租房”的思路還有很多的片面性，但政府也基本明確了不能完全放手由市場解決住房問題。無論如何，相比于單純的“市場主義”，這是一個重要的認識上的進步。

　　在技術方案上，政府調控房地產的基本思路，還是單方面依靠強化住房供給管理：一方面，強調調整住宅戶型結構，增加小戶型和中低價位的住房供給；另一方面，增加以廉租房為主體的，包括經濟適用房、雙限雙競房、小戶型普通商品房的，普通居民能夠買得起的住房供給。

　　2007年以來央行連續(xù)6次加息，10次上調存款準備金率，基本上屬于央行“自斟自飲”的“中性”貨幣政策，目的并不在于房地產市場，而在于化解CPI過高導致的存款負利率及流動性過剩問題。相對而言，加息對住房消費者的負面影響更大，而住房投機者則可以通過房價上漲化解加息帶來的影響，對房價和市場的影響微乎其微。

　　直到2007年9月29日，央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》(359號文)，12月11日又下發(fā)了《補充通知》(452號文)，高燒不退的全國房地產市場，才開始出現(xiàn)了逆轉的跡象。根據(jù)央行和銀監(jiān)會的精神，各商業(yè)銀行應以家庭為單位執(zhí)行第二套房貸政策，嚴格個人住房貸款、房地產開發(fā)貸款管理和規(guī)范土地儲備貸款管理。這個文件的執(zhí)行，立刻引發(fā)了許多城市大面積的“退房潮”，導致包括北京、深圳等大城市房地產中介大量關閉門店，成為全國樓市大降溫的重要信號。

　　現(xiàn)在回顧起來，359號文和452號文的文件內容和精神，并沒有超出121號文，新的文件甚至可以說是2007版的121號文。只不過，時間被拖后了將近6年半；而與1993年6號文件中的“緊縮銀根、收回炒作土地”等方面的手段相比，2008年的3號文件提出的“嚴格執(zhí)行閑置土地處置政策”，連同上面的359號文和452號文，不過是一個“溫和版”的6號文件而已。教訓必須記取

　　總結過去調控房地產市場的教訓，有幾點是我們必須記取的：

　　一是地方政府、房地產開發(fā)商、炒樓機構和個人，甚至商業(yè)銀行，形成了極度強勢的壟斷房屋流通環(huán)節(jié)的產業(yè)鏈，他們相互勾結，藉此獲得巨額暴富。顯然，不打破房地產暴利，就根本談不上老百姓買得起房、住得起房的民生問題，幻想維護中間環(huán)節(jié)高利潤條件下的改善民生肯定是不現(xiàn)實的。

　　另外，高房價、高地價形成兩極分化，打破了社會正常的價值體系。由此，土地、房屋成為聚集社會財富的“聚寶盆”，而流動性資產，包括貨幣(表現(xiàn)為通貨膨脹)、科技成果、人類精神財富等，相對處于貶值的狀態(tài)。

　　展望未來，房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的任務依然艱巨。要求我們的決策者把握全局，統(tǒng)籌兼顧，突出重點，狠抓落實，切實把各方面發(fā)展的積極性引導到科學發(fā)展和人人享有發(fā)展改革成果上來，實現(xiàn)人民生活水平的普遍提高。

　　而這，是值得我們期許的。

　　(曹建海 作者為中國社會科學院工業(yè)經濟研究所研究員，經濟學博士)