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　　嘉賓：上海復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任 尹伯成

　　與過(guò)去幾年的宏觀調(diào)控形勢(shì)不同，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，2008年這一政策年經(jīng)歷了“從緊”至“松動(dòng)”的過(guò)程。在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的大背景之下，擁有上下游龐大產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)，成為拉動(dòng)內(nèi)需、改善民生的主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)。2008年的政策走勢(shì)如何變化？政策焦點(diǎn)又在哪里？上證第一演播室請(qǐng)來(lái)業(yè)內(nèi)人士，為網(wǎng)友做出解答。

　　主持人：能否請(qǐng)尹老師先介紹一下今年的政策變動(dòng)情況和趨勢(shì)？

　　尹伯成：今年宏觀調(diào)控政策的變化趨勢(shì)，是與經(jīng)濟(jì)走勢(shì)密切相關(guān)的。在2008年初，央行的貨幣政策繼續(xù)“從緊”，總體基調(diào)是為了防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、防止通貨膨脹。之后，通過(guò)貨幣、財(cái)稅、貿(mào)易、土地等各項(xiàng)綜合性政策的落實(shí)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的上半年經(jīng)濟(jì)金融數(shù)據(jù)來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增速已有平穩(wěn)回落，這符合宏觀調(diào)控的預(yù)期；加上雪災(zāi)、地震等自然災(zāi)害，使得貨幣政策開(kāi)始有所松動(dòng)。但需要指出的是，政策基調(diào)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)并無(wú)變化。接下來(lái)，由美國(guó)次貸危機(jī)蔓延全球的金融風(fēng)暴，使得中國(guó)也間接受到了影響。8月的CPI數(shù)據(jù)大幅下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度也有明顯回落。隨之而來(lái)的是，央行在9月份宣布4年來(lái)首次下調(diào)貸款利率，并同時(shí)下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，“雙率”齊降的重要信號(hào)已開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生影響。

　　與金融政策變化相適應(yīng)的是，房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控思路同時(shí)開(kāi)始變化。一方面，在商品房市場(chǎng)通過(guò)降息退稅等手段，鼓勵(lì)市場(chǎng)需求釋放；另一方面，在落實(shí)中央十大政策措施擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面，加大保障性住房投資建設(shè)力度成為首要之則。與此同時(shí)，各地地方政府的“救市”措施也在陸續(xù)出臺(tái)。但是，整體政策基調(diào)并不是直面房地產(chǎn)業(yè)，主要目的是為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。

　　主持人：今年的宏觀調(diào)控政策有什么需要關(guān)注的重點(diǎn)？

　　尹伯成：在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下行、房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)加大的情況下，加大住房保障投資建設(shè)力度，已成為今年房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策的重中之重。

　　按照國(guó)務(wù)院關(guān)于加大保障性住房建設(shè)規(guī)模的要求，2009～2011年3年期間，將增加200多萬(wàn)套的廉租住房、400多萬(wàn)套的經(jīng)濟(jì)適用住房，另外還有220多萬(wàn)戶(hù)林業(yè)、農(nóng)墾、礦區(qū)的棚戶(hù)區(qū)的改造，這樣，總的投資可能達(dá)到9000億。也就是說(shuō)，以城市低收入家庭為對(duì)象，建立起廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造的住房保障體系。

　　通過(guò)住房保障體系的建設(shè)完善，首先，可以進(jìn)一步改善民生；其次，解決一大批低收入家庭住房困難，有利于擴(kuò)大消費(fèi)需求以增加內(nèi)需；最后，如果今后3年內(nèi)政策保障性住房投資在全國(guó)房地產(chǎn)投資比重上升，可拉動(dòng)相當(dāng)規(guī)模的房地產(chǎn)投資和上下游產(chǎn)業(yè)鏈投資，對(duì)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)也有重要作用。

　　主持人：請(qǐng)您預(yù)測(cè)一下，全國(guó)樓市何時(shí)才會(huì)真正趨于平穩(wěn)？

　　尹伯成：從目前中央政府及各地地方政府出臺(tái)的政策來(lái)看，“救市”舉措主要集中在賦稅減免和降息方面，但從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，還沒(méi)有到真正活躍起來(lái)的程度。我認(rèn)為，這主要還是由于開(kāi)發(fā)商打折意愿尚不明顯，依舊寄希望于新政能夠扭轉(zhuǎn)局勢(shì)，由此導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛仍然濃郁。

　　個(gè)人觀點(diǎn)，樓市調(diào)整并未到位，目前的觀望只是房?jī)r(jià)過(guò)度上漲之后的理性等待。一旦對(duì)某些政策實(shí)行放開(kāi)，很有可能造成房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲。我還是堅(jiān)持原有的看法，房?jī)r(jià)應(yīng)該再下調(diào)15%-20%才算合理，到時(shí)候就很容易引發(fā)剛性需求釋放入市購(gòu)買(mǎi)了。至于說(shuō)樓市何時(shí)才會(huì)趨向平穩(wěn)，從如今的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)來(lái)看，可能會(huì)到明年下半年有所恢復(fù)。(作者：唐文祺)