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　　上海市經(jīng)濟適用房的合法操作正被提上議事日程。

　　從早報記者獲得的一份《上海市經(jīng)濟適用住房管理試行辦法》(征求意見稿)來看，目前上海正在制定一份全面涵蓋經(jīng)濟適用房建設(shè)、供應(yīng)、售后租后管理及監(jiān)督全過程的管理試行辦法，將明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)經(jīng)適房利潤率、申請人動態(tài)管理機制、經(jīng)適房購房貸款申請辦法等一系列管理規(guī)范。據(jù)悉，該征求意見稿自今年11月25日下發(fā)，已完成在各區(qū)相關(guān)管理部門間的意見征求，擬在本月底前公示，征求普通市民意見。

　　開發(fā)商利潤率不高于3%

　　該《試行辦法》意見稿分為《總則》、《經(jīng)濟適用住房的建設(shè)》、《經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)》、《售后管理》、《租后管理》、《監(jiān)督管理》、《附則》七章，共四十七條。

　　其中第二章《經(jīng)濟適用住房的建設(shè)》中明確規(guī)定對價格的管理，經(jīng)適房的工程結(jié)算價格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，由住房保障機構(gòu)依據(jù)經(jīng)濟適用住房價格管理的有關(guān)規(guī)定，在綜合考慮建設(shè)、財務(wù)、管理成本和稅費的基礎(chǔ)上確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實施建設(shè)的經(jīng)濟適用住房項目利潤率不得高于3%；政府制定機構(gòu)實施建設(shè)的經(jīng)濟適用房住房不得有利潤。

　　在銷售價格方面，將由政府指導(dǎo)管理，銷售基準(zhǔn)價格及浮動幅度由住房保障機構(gòu)申報，價格主管部門會同房屋管理部門核定。

　　申請條件實行動態(tài)管理對于申請方來說，最核心一點是明確了經(jīng)適房申請條件的動態(tài)管理機制，這在第三章《經(jīng)濟適用住房的供應(yīng)》中具名。第十四條申請條件中列舉了六項可申請購買經(jīng)適房須同時符合的條件，并規(guī)定，這些申請條件將由市政府根據(jù)本市商品住房價格、居民家庭人均可支配收入、居住水平等變化因素確定，實行動態(tài)管理，并向社會公布。

　　據(jù)悉，今年的家庭可支配收入和資產(chǎn)線目前還未公布，但是可以參考的數(shù)據(jù)是上海市人均居住面積22平方米和人均年收入約2萬元，低于這個標(biāo)準(zhǔn)的，基本上就有希望申請。

　　與北京等地的經(jīng)適房申請條件相比，上海更為嚴(yán)格，這就保證了經(jīng)適房的收益群體嚴(yán)格限定在居住困難戶。

　　公積金貸款優(yōu)先辦理之前一直被廣泛呼吁的公積金支付租金這一做法將首先在經(jīng)適房上試行。《試行辦法》第二十三條規(guī)定經(jīng)濟適用住房租金標(biāo)準(zhǔn)參照相同地段、相同質(zhì)量住房市場租金標(biāo)準(zhǔn)的一定比例設(shè)定，實行動態(tài)調(diào)整機制，并向社會公布。但具體比例設(shè)定在意見稿中并未體現(xiàn)。此外，承租家庭還可以提取申請家庭成員的住房公積金帳戶余額用于支付租金。

　　同時，購買經(jīng)適房的家庭可優(yōu)先辦理住房公積金購房貸款或銀行貸款，家庭成員中繳住房公積金的，支付首付款后可以申請全額公積金貸款。

　　建立購買者退出機制

　　《試行辦法》將對經(jīng)適房購買家庭的退出機制作出嚴(yán)格規(guī)定。對購買經(jīng)適房取得房產(chǎn)證不滿5年的，購房家庭因出國定居、家庭成員重大疾病等特殊原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟適用房的，應(yīng)向相關(guān)住房保障機構(gòu)提出申請，經(jīng)審核統(tǒng)一后，由該機構(gòu)按原購房價格及同期銀行存款利息回購。

　　購買經(jīng)適房取得產(chǎn)權(quán)證滿5年的，房屋權(quán)利人需轉(zhuǎn)讓經(jīng)適房住房的，應(yīng)取得家庭全部成員書面同意，并征詢相關(guān)住房保障機構(gòu)同意。該機構(gòu)可按像他地段、質(zhì)量的普通商品住房市場評估價予以優(yōu)先回購；或者同意產(chǎn)權(quán)人向他人轉(zhuǎn)讓�！对囆修k法》規(guī)定，應(yīng)當(dāng)從轉(zhuǎn)讓總價款中，按照購買經(jīng)適房時購房價格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住房市場價格的比例，取得轉(zhuǎn)讓款，剩余部分扣除政府給房屋權(quán)利人的貼補后，向所在區(qū)域財政部門繳納土地收益等相關(guān)價款。

　　經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓后，原房屋權(quán)利人及申請家庭其他成員不得再次申請購買或租賃經(jīng)適房。(朱楠）