經(jīng)濟適用房對解決居民住房問題起了什么作用？它有哪些弊端，該如何改革？記者就此采訪了兩位業(yè)內(nèi)知名專家。
葉劍平：中國人民大學(xué)土地管理系主任、教授
劉洪玉：清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、教授
應(yīng)該承認(rèn)經(jīng)濟適用房的積極作用
記者：經(jīng)濟適用房制度實行多年了，對于解決中低收入居民住房起到了什么樣的作用？
葉劍平：隨著房價的上升，中低收入家庭的住房問題成為了各級政府關(guān)注的問題。應(yīng)該說自經(jīng)濟適用住房推出以來，為中低收入家庭置業(yè)起到了一定的積極作用，使部分中低收入家庭能夠擁有自己的房產(chǎn)。當(dāng)然，在執(zhí)行過程中也出現(xiàn)許多諸如富人買經(jīng)濟適用房等“搭便車”的現(xiàn)象，我認(rèn)為這是執(zhí)行層面的問題，而不是經(jīng)濟適用房制度本身的問題。
劉洪玉：一個完整的、相互銜接的住房供應(yīng)體系包括廉租房、經(jīng)濟適用房和商品房這三種類型。經(jīng)濟適用房制度的積極作用，就在于構(gòu)成了這個住房供應(yīng)體系中的重要一環(huán)，為政府調(diào)控住房市場提供了一個重要的“抓手”。經(jīng)濟適用房政策為中國構(gòu)建新的住房供應(yīng)體系進行了有益的探索，也確實解決了部分中低收入家庭的住房問題，還曾發(fā)揮了帶動經(jīng)濟增長的“發(fā)動機”的作用。如果沒有經(jīng)濟適用房這個中間層次，把城市居民完全推向商品住宅市場，或者讓其進入廉租房體系，肯定是不現(xiàn)實的。
經(jīng)濟適用房需要從制度上動“手術(shù)”
記者：應(yīng)該如何看待經(jīng)濟適用房市場上出現(xiàn)的諸如倒賣房號、富人買經(jīng)濟適用房等問題？
葉劍平：對于高價倒賣房號、富人買經(jīng)濟適用房等違法違規(guī)行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，應(yīng)取消購房資格，并要實行懲罰。這就要求建立一套從輪候、申請、審批到事后跟蹤等完善的管理監(jiān)控機制，使經(jīng)濟適用房真正為該享受的人所有。只有制度完善了，經(jīng)濟適用住房才能起到它應(yīng)有的作用。此外，在產(chǎn)權(quán)上，“經(jīng)濟適用房”應(yīng)該在一定的期限內(nèi)不允許出租、出售。也就是說“經(jīng)濟適用房”是幫助你解決住房的，而不是給你營利的。
劉洪玉：“高價買賣房號”雖然是個別現(xiàn)象，但凸顯我們的相關(guān)法規(guī)還有待完善。當(dāng)前經(jīng)濟適用房存在的問題主要表現(xiàn)在：政府尤其是一些地方政府對于是否建設(shè)或繼續(xù)建設(shè)經(jīng)濟適用房猶豫彷徨，對于是否能執(zhí)行好經(jīng)濟適用房政策缺乏信心；政策界限設(shè)置科學(xué)程度低、尤其是缺乏透明度；管理機構(gòu)設(shè)置不完善、管理人員嚴(yán)重缺乏、管理手段比較落后；政府把過多的開發(fā)建設(shè)和分配管理責(zé)任，委托給了營利性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。今后應(yīng)該強化決策的透明度和管理機構(gòu)建設(shè)，加強管理與監(jiān)督，理順在開發(fā)建設(shè)過程中政府、非營利機構(gòu)和營利機構(gòu)的關(guān)系等基本問題。
記者：根據(jù)政府規(guī)定，經(jīng)濟適用房是具有社會保障性質(zhì)的住房，那么如何才能更好地發(fā)揮政府在這一市場上的作用？
葉劍平：建造“經(jīng)濟適用房”是政府行為，開發(fā)商只是完成建設(shè)并按要求供應(yīng)，因此，在市場供應(yīng)方面政府負有不可或缺的責(zé)任。政府要審定輪候家庭，對其真實性予以甄別，同時啟用信譽檔案，對于一切弄虛作假的個人和單位予以相應(yīng)懲罰。我們應(yīng)該是個信譽社會，政府為社會信譽的建立負有不可推卸的責(zé)任，只有政府負好責(zé)，“經(jīng)濟適用房”才能進入良性循環(huán)。
劉洪玉：首先要明確一個問題，滿足居民家庭的基本住房需要，是政府的重要責(zé)任。就政府如何完善經(jīng)濟適用房政策，我看首先就是要負責(zé)任地摸清家底，清楚把握當(dāng)前居民住房狀況，結(jié)合政府公共資源投入能力的現(xiàn)狀和未來發(fā)展，確定經(jīng)濟適用房的購買對象和范圍；其次是制定公開透明的近期和中長期經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃，作為政府的公開承諾公諸于眾；再次是有公開透明的運行規(guī)則，便于社會公眾參與和監(jiān)督；最后就是加大對經(jīng)濟適用房制度的宣傳，讓每個人都能清楚地知道自己是不是經(jīng)濟適用房的資助對象，如何獲取經(jīng)濟適用房。
建立多層次的住房供應(yīng)體系
記者：香港在解決居民住房方面是比較成功的，您認(rèn)為我們能否有所借鑒？我們應(yīng)該建立什么樣的住房供應(yīng)體系，來保障居民的住房需求呢？
葉劍平：我們的住房供應(yīng)制度就是借鑒了香港、新加坡的經(jīng)驗。但我國地域遼闊，各地經(jīng)濟發(fā)展不平衡，房地產(chǎn)價格也不一樣，不可一刀切。香港約40%的住房是由政府提供支持的居屋／公屋，這是由香港政府的財力所決定，且戶型不大，平均約為40—50平方米一套。因此，我們應(yīng)該因地制宜，各個城市制定自己的住房目標(biāo)。
我們要建立市場供應(yīng)為主，政府支持為輔的住宅供應(yīng)體系，同時因地制宜地制定住房供應(yīng)政策，充分發(fā)揮存量住房的作用(如原房改房回購出租置換等)和土地供應(yīng)對普通商品房的調(diào)控、配置作用(將一定戶型和價位的房子在出讓合同中約定)，使百姓真正做到安居樂業(yè)，社會和諧。
劉洪玉：香港的住房制度確實值得借鑒。香港的“公屋”(廉租房)主要由香港房屋委員會提供，但香港房屋協(xié)會供應(yīng)的“香港房屋協(xié)會住宅”也具有公屋性質(zhì)。
香港的“居屋”(經(jīng)濟適用房)，由香港房屋委員會委托開發(fā)商建設(shè)并回購后統(tǒng)一出售，政府也將部分土地以較低的價格出讓給其它非營利性機構(gòu)，這些機構(gòu)把房屋建成后以低于市場的價格出售，形成了“私人機構(gòu)參建居屋計劃”、“可租可買計劃”、“重建置業(yè)計劃”等類型的“準(zhǔn)居屋”住房。
供給渠道的多元化，擴大了香港公共住房的供給，對政府的公共住房計劃起到了重要的補充作用。
(來源：人民日報 作者：崔鵬)
