中新網(wǎng)11月12日電《香港商報》11月12日發(fā)表易憲容撰寫的文章指出,目前中國房地產(chǎn)新政對市場有一定的作用,但是當(dāng)房地產(chǎn)市場在下行的情況下,這種新政所起到的作用十分有限。最為重要的仍然是房價太高,讓房地產(chǎn)潛在需求無法釋放出來。而房價的向下調(diào)整,是這種房地產(chǎn)需求釋放的過程。如果房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為新政僅是對他們的利好而讓房價上漲,那么整個市場就會南轅北轍,房地產(chǎn)開發(fā)商手中持有的住房越來越多,進入市場的居民則越來越少。這樣,新政的效果自然消失。
文章摘錄如下:
溫家寶總理提出要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,內(nèi)地近來的降低住房交易稅、采取銀行信貸優(yōu)惠利率,這些政策都放在幫助居民解決基本的居住條件這一個基點上,而不是房地產(chǎn)開發(fā)商所謂的“救市”。
對于這個范疇,在2007年24號檔有清楚的界定,也就是說,通過政府住房保障體系,通過有效的市場機制,讓低收入民眾能夠有基本的居住條件。這些基本的居住條件,可以靠國家的住房保障體系來解決,如政府修建的廉租屋、經(jīng)濟適用房、限價房,同時,更多的是把房價調(diào)整到一定的程度,讓一些有支付能力的居民通過房地產(chǎn)市場來解決住房問題。因為,就目前政府的財政資源而言,是無法全部解決低收入家庭居民的住房問題的。在當(dāng)前的高房價下,80%以上的居民無法通過政府財政資助來獲得基本居住條件。
因此,降低住房交易稅、采取利率優(yōu)惠政策,不僅可以降低居民進入房地產(chǎn)市場的交易成本,更重要的是通過這種稅收的降低來增加房地產(chǎn)市場供給,繁榮房地產(chǎn)的交易。但是,既然降低住房交易稅是在民生的范疇下進行,那么對于房地產(chǎn)的炒作與投機,應(yīng)該仍是政府嚴(yán)格遏制的。
但是,新政基本上是在早幾年房市得以繁榮的基礎(chǔ)上來思考而出臺的政策,目前,市場環(huán)境變了,房地產(chǎn)購買對象變了,再加上國內(nèi)外金融市場危機,房地產(chǎn)新政能否達(dá)到預(yù)期的效果是相當(dāng)不確定的。因為,在目前,要做到既讓以房地產(chǎn)內(nèi)需為主導(dǎo)的經(jīng)濟成為又一輪經(jīng)濟增長之動力,同時也要保證把金融風(fēng)險降到較低程度,就得做好房地產(chǎn)市場的居民住房消費及防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險的平衡。
在房地產(chǎn)新政出臺后,商業(yè)銀行的執(zhí)行細(xì)則為什么遲遲不能出臺?即使農(nóng)業(yè)銀行曾出臺過執(zhí)行細(xì)則,但很快就認(rèn)為不合適而撤出和重新制訂。為什么?因為,確保經(jīng)濟增長拉動房地產(chǎn)內(nèi)需是重要的,是可能通過房地產(chǎn)來帶動居民的住房需求,但是這并非僅是央行改變一些利率政策及貨幣政策就可一了百了,還要考慮政策對商業(yè)銀行利潤水平衡量及銀行風(fēng)險度量的問題。這就是為什么最近銀監(jiān)會要強調(diào)對居民購買住房的優(yōu)惠只放在購買第一套住房的原因所在。
銀監(jiān)會的做法是對的。這次美國金融危機的根源就是房地產(chǎn)市場泡沫破滅。而在美國,個人只買一套住房(購買第二套以上的住房有嚴(yán)格的稅收政策限制),商業(yè)貸款準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)有所放松都會造成金融危機,如果中國不吸取教訓(xùn),等風(fēng)險積聚后才考慮,那中國經(jīng)濟所面臨的風(fēng)險可大了。
那么,如何實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的平衡?其實政府不要把基點放在價格穩(wěn)定上,而是要放在什么樣的價格水平才能真正推動以居民消費為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場發(fā)展上。目前,房地產(chǎn)市場有很大潛在的需求,但是這樣大的需求沒有釋放出來,根本點就在于目前的房價水平不適合以居民消費為主導(dǎo)的群體。
比如,假定現(xiàn)在房價水平在100這個基點上,而要以消費為主導(dǎo)的居民購買住房可支付能力及購買住房的心理價位只是在30至50這樣一個基點上。政府出臺的新政為居民住房購買提高幾個基點,政府也希望為居民進入房地產(chǎn)市場搭一個梯子,幫助他們提高購買力,但這個梯子太短,居民購買住房支付能力與現(xiàn)行房價仍然差得太遠(yuǎn)。在這樣的情況下,房地產(chǎn)新政對絕大多數(shù)居民來說,仍然是只知道這是好政策,但要受惠卻不容易。
比如說,中國人民銀行決定,從2008年10月30日起下調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,個人住房公積金貸款利率不變。下調(diào)利率對房地產(chǎn)有一定影響,但不大。因為,當(dāng)前房價已進入下行空間,市場利益格局開始發(fā)生變化,想通過央行降低利率來讓自住型的購買者進入市場,恐怕還得有很長的時間,或形成利率下降累積效應(yīng),因利率下降對過高的房價來說作用有限。
也就是說,目前房地產(chǎn)新政對市場有一定的作用,但是當(dāng)房地產(chǎn)市場在下行的情況下,這種新政所起到的作用十分有限。最為重要的仍然是房價太高,讓房地產(chǎn)潛在需求無法釋放出來。而房價的向下調(diào)整,是這種房地產(chǎn)需求釋放的過程。如果房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為新政僅是對他們的利好而讓房價上漲,那么整個市場就會南轅北轍,房地產(chǎn)開發(fā)商手中持有的住房越來越多,進入市場的居民則越來越少。這樣,新政的效果自然消失。
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