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　　中新網(wǎng)5月26日電 香港《大公報(bào)》26日刊出署名文章說(shuō)，最近一段時(shí)間，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和走勢(shì)的爭(zhēng)論比較激烈，而且“火藥味”越來(lái)越濃。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，集中在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)回暖上。實(shí)際上，“樓市熱”背后有貓膩。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)不斷細(xì)化和完善，同時(shí)房?jī)r(jià)也必然會(huì)逐步走向合理。

　　文章摘錄如下：

　　最近一段時(shí)間，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和走勢(shì)的爭(zhēng)論比較激烈，而且“火藥味”越來(lái)越濃。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，集中在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)回暖上。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)之所以如此飽受關(guān)注，是因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)跟廣大消費(fèi)者的利益密切相關(guān)。同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情，會(huì)對(duì)市場(chǎng)的消費(fèi)意愿、預(yù)期產(chǎn)生重要的引導(dǎo)效應(yīng)，這也是能否促使樓市迅速回暖、有效激活國(guó)內(nèi)需求的一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

　　“樓市熱”背后有貓膩

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)印證了人們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的直觀(guān)感受。但伴隨樓市“小陽(yáng)春”一詞的誕生，各種關(guān)于房地產(chǎn)商炒作、假按揭、高退房率等方面的報(bào)道也源源不斷。打開(kāi)各大房地產(chǎn)網(wǎng)站的業(yè)主論壇，關(guān)于房托、虛假銷(xiāo)售的帖子屢見(jiàn)不鮮。

　　不少專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為樓市回暖的背后是房地產(chǎn)商的自我炒作，所謂的房展會(huì)和訂購(gòu)會(huì)，熱鬧氣氛的營(yíng)造者很有可能就是房地產(chǎn)商雇的“房托”。“只要看看房地產(chǎn)商請(qǐng)人排隊(duì)來(lái)購(gòu)買(mǎi)住房，來(lái)制造房地產(chǎn)的虛假繁榮，只要看看房地產(chǎn)商五花八門(mén)的營(yíng)銷(xiāo)方式，就能夠知道這個(gè)市場(chǎng)的誠(chéng)信度如何。從市場(chǎng)最基本的誠(chéng)信原則來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所鼓吹的‘小陽(yáng)春’無(wú)從談起”。

　　有專(zhuān)家指出，要想真正了解樓市是否復(fù)蘇，還有一種方法，即查看個(gè)人住房按揭貸款。2009年1-2月份，盡管政府采取大力度的個(gè)人住房按揭貸款信貸優(yōu)惠政策，但是個(gè)人住房按揭貸款不僅沒(méi)有增加，反而在2008年迅速下降的基礎(chǔ)上進(jìn)一步萎縮或減少。如果按照這兩個(gè)月個(gè)人住房按揭貸款增加額來(lái)看，2009年住房銷(xiāo)售萎縮只會(huì)進(jìn)一步加深而不會(huì)緩解。盡管3月份有所增長(zhǎng)，但仍然不足以造成真正的房地產(chǎn)“小陽(yáng)春”。

　　即便如此，還有人覺(jué)得這種方法也不可靠。中國(guó)現(xiàn)有的法制條件不完善，要做假按揭很便利，而低迷的樓市正好給那些資金不足的開(kāi)發(fā)商提供了“假按揭套現(xiàn)”的成長(zhǎng)沃土。只有在查清假按揭、擠干這些水分的基礎(chǔ)上，方能判斷樓市“小陽(yáng)春”是否真正來(lái)臨。

　　與此相關(guān)聯(lián)的還有居高不下的退房率。顯然，這些高退房率的項(xiàng)目令人對(duì)所謂的樓市回暖陡生出一份疑慮。在政策利好和項(xiàng)目本身沒(méi)有問(wèn)題的背景下，應(yīng)該不全是購(gòu)房者的正常退房現(xiàn)象，而不小的一部分可能是地產(chǎn)商的虛假成交，比如假按揭。

　　房?jī)r(jià)將會(huì)逐步合理

　　越是復(fù)雜的事情，越要往簡(jiǎn)單處尋答案。從一季度房地產(chǎn)的運(yùn)行狀況來(lái)看，我們既要看到可喜的變化方面，“小陽(yáng)春”是實(shí)實(shí)在在有數(shù)據(jù)支持的，同時(shí)也需要關(guān)注一些其它的指標(biāo)，這些指標(biāo)對(duì)未來(lái)的行業(yè)變化、行業(yè)走勢(shì)會(huì)有一些比較深遠(yuǎn)的影響。

　　實(shí)際上，對(duì)于當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷，如果能夠理性地從供求關(guān)系、從長(zhǎng)期以來(lái)的我國(guó)國(guó)情加以分析，是可以得到一個(gè)比較客觀(guān)和準(zhǔn)確的結(jié)果的。

　　首先，由國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等政府有關(guān)部門(mén)定期發(fā)布的有關(guān)信息，仍是了解經(jīng)濟(jì)變動(dòng)情況不可或缺的渠道。根據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)，4月份我國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降1.1%，降幅比上月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。這某種程度上表明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)好轉(zhuǎn)。

　　其次，國(guó)家有關(guān)部門(mén)正在不斷加大保障性居民住房建設(shè)的力度，無(wú)論在各地的日常公共服務(wù)投資安排上，還是為應(yīng)對(duì)當(dāng)前這場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的擴(kuò)大內(nèi)需一攬子方案中，完善社會(huì)住房供給結(jié)構(gòu)，始終都是各個(gè)政策組合中的重要一環(huán)。

　　在這樣的宏觀(guān)政策背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)不斷細(xì)化和完善，同時(shí)房?jī)r(jià)也必然會(huì)逐步走向合理。最重要的是，不斷新增的人口及人口結(jié)構(gòu)變化產(chǎn)生的剛性消費(fèi)需求，將繼續(xù)推動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)。不斷加快的城鎮(zhèn)化和工業(yè)化進(jìn)程，將直接提升我國(guó)的消費(fèi)水平，伴隨著生活水平提高與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，也必然會(huì)在住房、轎車(chē)等方面提高社會(huì)零售總額的增長(zhǎng)。

　　由此不難看出，房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體趨勢(shì)是比較明朗的。而有了這樣的基本判斷，并不是說(shuō)相關(guān)的研究和分析就多余，但研究的內(nèi)容和方向或許可以進(jìn)行一點(diǎn)調(diào)整細(xì)化，比如對(duì)一些局部的市場(chǎng)進(jìn)行觀(guān)察，對(duì)短期的市場(chǎng)行為展開(kāi)微觀(guān)分析等。(張立華)