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　　(聲明：刊用中國《中華文摘》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))

　　文/向 兢 白 玲 盧江南 陳 晨

　　“泡沫只有破了才能證明是泡沫。”

　　美聯(lián)儲前主席格林斯潘的這句話，用在中國的房地產(chǎn)市場身上是再合適不過了。

　　在全球經(jīng)濟(jì)一片低迷中，中國的房地產(chǎn)市場卻不斷上漲，很多地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格也已經(jīng)超過2007年的高點(diǎn)。

　　2008年凄慘冷淡的樓市在2009年不僅僅是回暖，而是狂熱了。2009年11月份，北京的一手房和二手房均價(jià)都已達(dá)到歷史最高點(diǎn)。中國不動產(chǎn)研究中心所監(jiān)測的北京商品住宅的成交均價(jià)在11月達(dá)到了18088元/平方米的高位；新開盤項(xiàng)目的均價(jià)升為17550元/平方米。2009年全年北京商品房均價(jià)上漲幅度超過60%，是北京GDP漲幅的六倍多。

　　東釣魚臺家園，均價(jià)7.02萬元/平方米；銀泰中心，均價(jià)7.24萬元/平方米。這兩個(gè)北京目前均價(jià)最高的期房和現(xiàn)房樓盤的出現(xiàn)，將曾經(jīng)創(chuàng)下京城最貴樓盤紀(jì)錄的昆侖公寓、銀泰中心、盤古大觀、柏樂府等“高檔名盤”統(tǒng)統(tǒng)甩在了身后，北京的樓市也進(jìn)入了一個(gè)前所未有的“豪宅時(shí)代”。

　　不過，相比上海樓市的瘋狂，北京的“豪宅”似乎還有點(diǎn)兒不夠瞧的。2005年10月，位于陸家嘴核心區(qū)的湯臣一品以10萬元/平方米的價(jià)格開盤之后，一直沒有獲得市場認(rèn)可。然而,就是在2009年下半年，上海的豪宅市場一片大紅，出現(xiàn)了白金灣在內(nèi)的數(shù)十個(gè)價(jià)位超過10萬元/平方米的豪宅。易居中國公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年上海實(shí)際成交均價(jià)最高的前10名樓盤，其中有4個(gè)項(xiàng)目均價(jià)超過10萬元/平方米。而古北臻園的一套別墅成交單價(jià)更是高達(dá)19萬元/平方米，成為名副其實(shí)的中國內(nèi)地最貴樓盤。

　　在普通住宅市場，同樣“漲聲一片”。僅2009年上半年，北京就有135個(gè)樓盤集體漲價(jià)，占北京400個(gè)在售樓盤項(xiàng)目的近三分之一，最高漲幅竟高達(dá)14000元/平方米，而這一統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還未包括不少項(xiàng)目漲價(jià)的尾盤。上海在售項(xiàng)目中，更是有超過9成的樓盤或多或少漲價(jià)。 僅一兩個(gè)月時(shí)間，北京、上海等地樓市已經(jīng)強(qiáng)勢反彈，部分樓盤提價(jià)幅度之大，早就填平了“小陽春”之前的降價(jià)區(qū)間。

　　回顧2009年火爆的二手房市場,價(jià)量齊升，一些熱點(diǎn)地區(qū)甚至出現(xiàn)了短短一周報(bào)價(jià)上漲千元的態(tài)勢。國際通行的衡量房價(jià)是否合理的兩個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)——租售比和房價(jià)收入比，在瘋狂的中國房市面前基本失效�！胺慨a(chǎn)租售比”是國際通行用來衡量一個(gè)地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的數(shù)據(jù)比例，以單套月租和總價(jià)比值，換算出租金與房價(jià)是否合理的差距。一般而言，國際標(biāo)準(zhǔn)的“房產(chǎn)租售比”為1﹕100到1﹕200，但北京的租售比從2004年以來一直偏離這一數(shù)值，目前北京的租售比更是嚴(yán)重背離了這一安全線。2009年11月北京樓市租售比再創(chuàng)紀(jì)錄，首次突破了1﹕500，達(dá)到了1﹕525，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1﹕700。所謂房價(jià)收入比，是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，截至2009年7月，北京市的房價(jià)收入比已達(dá)27﹕1，相當(dāng)于夫妻雙方不吃不喝努力27年才能買到一套房，超出國際平均水平5倍。

　　一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機(jī)者，其實(shí)對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價(jià)格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價(jià)格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機(jī)。

　　中國的房地產(chǎn)此時(shí)正呈現(xiàn)并承受著泡沫經(jīng)濟(jì)的高度風(fēng)險(xiǎn)。全國房價(jià)基本面呈持續(xù)性上漲甚至“暴漲”，商品房價(jià)格漲幅遠(yuǎn)超過居民收入的增幅。土地價(jià)格越炒越高，地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)商大手筆拿地建房，負(fù)債率普遍持續(xù)上升，房價(jià)收入比和房價(jià)租售比極端不合理……種種現(xiàn)象的背后，是住房成為像股票一樣的資本運(yùn)營品，在投機(jī)者的“看高”預(yù)期和社會普遍的“恐慌性購房”中，被賦予了過多的虛擬價(jià)值，使其遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離了真正價(jià)值。這其中的價(jià)值差日益擴(kuò)大，構(gòu)成了愈來愈膨脹的泡沫。

　　國企拿地不差錢與地方的“土地財(cái)政”

　　房價(jià)的上漲早已由2009年年初的個(gè)別現(xiàn)象變?yōu)槠毡楝F(xiàn)象，就像一匹脫了韁的野馬，誰也不知道所謂的“頂”在哪里。投行等金融機(jī)構(gòu)、投資者都在唱高，買房者“恐慌性購房”，開發(fā)商捂盤提價(jià)價(jià)更高……這一切都使得開發(fā)商的熱情重新高漲，他們早忘了2008年的寒冬剛剛過去。北京、上海、重慶等地“地王”頻現(xiàn)，先是中化方興以40.6億元的成交價(jià)拍得廣渠路15號地，拉開了地王誕生的序幕，隨后大龍地產(chǎn)不甘示弱，成為北京市2009年首個(gè)成交總價(jià)超過50億元的新地王。中海地產(chǎn)則以70多億元的價(jià)格成為上海地王。不僅北京、上海，在深圳、寧波等城市，地王也相繼出現(xiàn)，其出手之闊綽，聲勢之浩大無不令人震驚。

　　然而，更令人驚訝的是，國企和央企竟然成了這波瘋狂拿地的主力。在中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未全面恢復(fù)的情況下，除了傳統(tǒng)的國企地產(chǎn)企業(yè)，如大龍地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等，那些原本從事鋼鐵、電子、糧食、能源等行業(yè)的國有企業(yè)，如中化集團(tuán)、中國電子集團(tuán)、中鐵集團(tuán)、中冶集團(tuán)等也紛紛邁進(jìn)或準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)。

　　這些央企或是大國企背景的地產(chǎn)企業(yè)的大手筆，將大部分民營資本擠到二、三線城市。美聯(lián)物業(yè)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京2009年出讓的住宅用地中，民營企業(yè)拿地建筑面積為423.7萬平方米，成交價(jià)167.9億；而國企拿地建筑面積654萬平方米，共計(jì)417.3億，樓面價(jià)為每平方米6381元。在 2009年住宅類地塊總投資中，國企占到了71%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過民企的29%。無怪乎SOHO中國董事長潘石屹在競拍廣渠路15號地鎩羽而歸后感慨：“現(xiàn)在地王都是央企�！钡赝躅l現(xiàn)帶來的直接后果便是樓面價(jià)高漲，甚至超過了同區(qū)域當(dāng)年在售樓盤的銷售價(jià)，這種“面粉比饅頭貴”的現(xiàn)象很可能導(dǎo)致面粉和饅頭輪番比著漲價(jià)，壓力最終仍將轉(zhuǎn)移到購房者身上。

　　國企拿地之所以“不差錢”，是因?yàn)?009年天量的信貸大量流向國企，特別是一些國有大中型企業(yè)。2009年上半年國家巨額放貸時(shí)，大量在經(jīng)濟(jì)中回暖并不缺錢的企業(yè)還是拿到了大量貸款。房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇和價(jià)格上漲，使得大量資金流向樓市、地市。而國企“強(qiáng)悍”入市，是抬高地價(jià)、加快房價(jià)上漲的重要原因。更令人擔(dān)憂的是，一些國企的主業(yè)并不是房地產(chǎn)，但頻頻制造“地王”，這將加劇市場的泡沫化、非理性程度。

　　針對國企大舉進(jìn)入房市的現(xiàn)象，應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)對信貸資金流向的監(jiān)管，防止資金過量流入房地產(chǎn)市場；尤其要規(guī)范不以房地產(chǎn)為主業(yè)的國企的投資行為，嚴(yán)控國企資金非理性進(jìn)入樓市。此外，還應(yīng)完善國企投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評估和風(fēng)險(xiǎn)控制，嚴(yán)查國企炒樓、炒地行為。

　　然而，一個(gè)巴掌是拍不響的。

　　事實(shí)上，近年來土地出讓金收入成為地方財(cái)政收入的重要來源。中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2009年中國土地出讓金年終盤點(diǎn)報(bào)告》稱，2009年中國土地出讓金總金額達(dá)15000億元。土地出讓金已成為許多地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來源。一些地方的土地出讓金甚至占到了政府財(cái)政收入的60%，個(gè)別市縣達(dá)90%左右。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)困難、稅收增長率持續(xù)下降，擴(kuò)大內(nèi)需、增加投資、提振經(jīng)濟(jì)時(shí)間緊迫的大背景下，土地出讓金收入的增減對于地方政府的決策部署和投資行為影響甚大。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的高關(guān)聯(lián)性，使大多數(shù)地方政府產(chǎn)生依賴心理，除了“土地財(cái)政”情結(jié)，還有稅收考慮。因而，在執(zhí)行國家調(diào)控政策時(shí)畏首畏尾，一些地方把國家調(diào)控政策高高掛起。在個(gè)別地方，與房地產(chǎn)相關(guān)的部門領(lǐng)導(dǎo)干部甚至公開為房價(jià)上漲、開發(fā)商“捂盤”幫腔。

　　因此，中國應(yīng)該大力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)，發(fā)展民營經(jīng)濟(jì)，地方政府的財(cái)稅收入逐漸轉(zhuǎn)移到實(shí)體經(jīng)濟(jì)上來，而不是從土地出讓中獲得暴利。如果沒有其他的稅收渠道，地方政府不得不轉(zhuǎn)而依靠賣地生存，進(jìn)一步倒逼政府放松信貸。

　　對于目前將地方政府與房地產(chǎn)開發(fā)商捆綁形成利益共同體的土地出讓制度，可以從以下幾方面加以改革：完善土地招拍掛辦法，在關(guān)注土地出讓程序上的公開透明、防止低價(jià)出讓土地和欠繳土地出讓金等問題的同時(shí)，關(guān)注開發(fā)商非理性競價(jià)導(dǎo)致的土地價(jià)格虛高問題，改變“價(jià)高者得”的單一方式，探索“勾地”等出讓方式；按照黨的十七屆三中全會精神，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村集體建設(shè)用地直接入市試點(diǎn)工作。

　　此外，中國的稅收制度需要做出調(diào)整。中央政府宜考慮適當(dāng)增加地方財(cái)政收入的方式方法，減弱地方政府對土地出讓金收入的過度依賴。當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，地方政府稅收增長率下降，而財(cái)政支出壓力不斷加大。中央政府宜充分考慮地方政府的困難，研究適當(dāng)縮小國稅征收范圍、擴(kuò)大地稅征收范圍、減輕企業(yè)稅負(fù)的可行性；加大中央對地方的財(cái)政支持力度；鼓勵(lì)銀行對各地與民生密切相關(guān)的重點(diǎn)工程的貸款支持力度。

　　寬松信貸與通脹預(yù)期

　　推動房價(jià)上漲的表象是購房消費(fèi)力的持續(xù)復(fù)蘇，深層次原因在于寬松的政策環(huán)境，如包括二套房貸優(yōu)惠在內(nèi)的一系列救市政策，降低了購房成本、交易成本，擴(kuò)大了購房群體，市場需求增多。另一方面，寬松的貨幣政策緩解了開發(fā)商的資金困境，加上開發(fā)商從小陽春以來的銷售回款，有了漲價(jià)的底氣。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字，2009年上半年進(jìn)入房地產(chǎn)的信貸資金超過8000億元。

　　4.58萬億——當(dāng)去年5月上旬，中國人民銀行發(fā)布報(bào)告公布了一季度信貸數(shù)字后，“通脹預(yù)期”愈加明顯。在通脹預(yù)期的壓力下，尋求資產(chǎn)保值、升值成了許多購房人，特別是投資客的當(dāng)務(wù)之急。除了投資客的資金，還有實(shí)體產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移而來的資金。由于鋼鐵、水泥等制造業(yè)本身產(chǎn)能過剩，實(shí)體產(chǎn)業(yè)獲得的信貸資金只能另尋“出口”，于是樓市也成了實(shí)體產(chǎn)業(yè)投資、避險(xiǎn)的選擇。根據(jù)媒體報(bào)道，去年10月，全國人大常委會原副委員長成思危稱，有2.1萬億信貸資金并沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，而是進(jìn)入了股市樓市。

　　在通脹預(yù)期高漲和沒有更好投資渠道的環(huán)境下，大量資金流入樓市以求保值、升值不可避免。只有國家放寬更多的民間投融資領(lǐng)域，并通過稅收調(diào)節(jié)使投資流向資金不足領(lǐng)域，才能減少流動性對樓市的沖擊。

　　日本“失去的十年”與香港十幾萬名百萬“負(fù)翁”

　　房地產(chǎn)泡沫曾席卷全球，對世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了極大破壞，很多國家至今仍未完全恢復(fù)過來，留下的慘痛教訓(xùn)對于泡沫正在急速膨脹的中國房地產(chǎn)業(yè)來說彌足珍貴。

　　發(fā)生于1923年～1926年的美國佛羅里達(dá)房地產(chǎn)泡沫曾引發(fā)了華爾街股市大崩盤，并導(dǎo)致了以美國為首的20世紀(jì)30年代的全球經(jīng)濟(jì)大危機(jī)。

　　從20世紀(jì)70年代開始積累，到90年代初期破裂的日本地價(jià)泡沫，是歷史上影響時(shí)間最長的房地產(chǎn)泡沫。其發(fā)展階段為四個(gè)時(shí)期：(1)泡沫萌芽時(shí)期：1985年“廣場協(xié)議”后美元貶值，大量國際熱錢進(jìn)入日本房地產(chǎn)業(yè)，房價(jià)上漲。(2)地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)：日本政府提出內(nèi)需主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)增長政策，連續(xù)5次下調(diào)利率，放松國內(nèi)金融管制，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)增長趨緩的產(chǎn)業(yè)無法吸收龐大貨幣供應(yīng)，大量資金流向房地產(chǎn)和股市，地價(jià)暴漲，受房價(jià)驟漲的誘惑，大批日本人紛紛投機(jī)炒房，巨大的房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。(3)空前的地產(chǎn)泡沫：垂直式的地價(jià)飆升，1990年僅東京都的地價(jià)就相當(dāng)于美國全國的總地價(jià)。出現(xiàn)世界空前的地產(chǎn)泡沫。(4)泡沫迅速破滅：利率提高，1991年后國際資本獲利撤離，由外來資本推動的日本房地產(chǎn)泡沫迅速破滅，房地產(chǎn)價(jià)格隨即暴跌。 到1993年，日本房地產(chǎn)業(yè)全面崩潰，個(gè)人紛紛破產(chǎn)，企業(yè)紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達(dá)6000億美元。

　　從后果上看，這次地產(chǎn)泡沫不但沉重打擊了日本房地產(chǎn)業(yè)，還直接引發(fā)了嚴(yán)重的財(cái)政危機(jī)。受此影響，日本迎來歷史上最為漫長的經(jīng)濟(jì)衰退，陷入了長達(dá)15年的蕭條和低迷。人們常稱這次房地產(chǎn)泡沫是 “二戰(zhàn)后日本的又一次戰(zhàn)敗”，把20世紀(jì)90年代視為日本“失去的十年”。

　　香港的房地產(chǎn)熱可以追溯到上世紀(jì)70年代。到1981年，香港已成為僅次于日本的全世界房價(jià)最高的地區(qū)。1997年，香港政府推出廉價(jià)房政策，東南亞金融危機(jī)降臨，泡沫一夜破碎，香港房地產(chǎn)和股市總市值共損失8萬億港元，香港出現(xiàn)十幾萬名百萬“負(fù)翁”。

　　政策的初衷與執(zhí)行的空間

　　2009年12月7日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會議中提出，要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，這被許多媒體和業(yè)內(nèi)人士看作是進(jìn)一步鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展的“利好”。而在兩天后，在國務(wù)院常務(wù)會議上制定的具體政策中唯一與房地產(chǎn)相關(guān)的卻是取消了房地產(chǎn)交易的營業(yè)稅減免優(yōu)惠政策，旨在抑制房地產(chǎn)市場的投機(jī)行為。2009年12月14日，新的國務(wù)院常務(wù)會議就直接地提出“抑制投資投機(jī)性購房”，要對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行“調(diào)控”的意圖已經(jīng)非常明確。具體措施包括：增加普通商品住房的有效供給；抑制投資投機(jī)性購房；加強(qiáng)市場監(jiān)管；大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。這被媒體稱為新“國四條”。

　　通過對中央經(jīng)濟(jì)工作會議以及隨后的兩次國務(wù)院會議的研究，不難發(fā)現(xiàn)中央政府在房地產(chǎn)問題上的考慮：既希望通過增加“普通商品房”的供應(yīng)以及鼓勵(lì)“自住和改善型”需求來促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)“景氣”，從而保障巨大的開復(fù)工建設(shè)量，繼續(xù)帶動上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為GDP做貢獻(xiàn)；同時(shí)，政府認(rèn)為必須對通過抑制“投機(jī)性”行為來打壓漲幅過大、過快的房價(jià)。因?yàn)楦叻績r(jià)不僅會給銀行房貸帶來潛在的風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是會不斷“擠出”中等以下購買力的購房人群，對市場的可持續(xù)發(fā)展帶來傷害。

　　國外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，決策層所期望的“在借助房地產(chǎn)來發(fā)展整體經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，通過市場化的手段來解決絕大部分城市居民的住房問題”，這樣一種“雙重目標(biāo)”在一個(gè)完全市場化的模式中是無法實(shí)現(xiàn)的，在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中必須引入非市場化以及不完全市場化的補(bǔ)充模式。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)應(yīng)調(diào)整為由完全市場化的商品房市場和非市場化的保障性住房建設(shè)構(gòu)成。中央政府也曾出臺大力建設(shè)保障性質(zhì)的廉租房和限價(jià)房的政策并要求地方政府落實(shí)——但是這個(gè)政策到地方政府執(zhí)行的層面走樣了，變成了與商品房地塊的簡單捆綁。

　　目前國內(nèi)討論最為熱烈的電視劇是《蝸居》——一部有關(guān)房價(jià)的電視劇。《蝸居》的熱映折射出了公眾對房價(jià)飆升心生不滿但又無可奈何的現(xiàn)實(shí)。根據(jù)2009年12月中國社科院發(fā)布的2010年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書》，中國85%家庭無能力買房。對一些大中城市的普通居民來說，瘋狂的高房價(jià)不僅剝奪了當(dāng)代人的住房福利，而且還綁架了祖孫三代的生活幸福。一般中青年家庭買房，不僅要掏出自己的全部積蓄，而且還要指望雙方的父母把好不容易積蓄下來的養(yǎng)老錢拿出來“支援”，“啃老”已成為普遍現(xiàn)象。

　　雖然中央政府政策游刃的空間非常有限，但是必須迅速而堅(jiān)定地清理行業(yè)結(jié)構(gòu)，確立市場化和非市場化結(jié)合的房地產(chǎn)發(fā)展模式，明確從中央各部門到地方政府的統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)機(jī)制，完善從土地供應(yīng)制度到金融配合的改革，改革稅收分配體制，將地方政府從“土地財(cái)政依賴癥”中解放出來。否則，中國房價(jià)將無法走出“越調(diào)越高”的怪圈。

　　(摘自《大地周刊》)