中新社北京九月二日電(記者李鵬)中國銀監(jiān)會二日發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引》，引導商業(yè)銀行充分理解和有效識別房地產(chǎn)貸款風險，其中包括在發(fā)放個人住房貸款時應關注借款人的償還能力。
上述指引從風險管理的角度規(guī)定，商業(yè)銀行應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在百分之五十以下，月所有債務支出與收入比控制在百分之五十五以下。
指引還要求商業(yè)銀行統(tǒng)一“個人住房貸款申請表”，并將借款人以及風險審核信息以“風險評估書”的形式記錄在案�！帮L險評估書”基本涵蓋了對借款人進行分析的各個方面，如償還能力、還款意愿、擔保情況、財務狀況、基本情況及其它情況。
中國房地產(chǎn)金融業(yè)務近年快速發(fā)展，從一九九八年到二○○二年商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年均增長百分之二十五點三；個人住房貸款余額更是因為壞賬率低從一九九七年到二○○二年年均增長百分之一百一十三。從去年到今年上半年，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額和個人住房貸款余額仍然保持了較快的增長勢頭。
如此高增長引起監(jiān)管部門警覺，中國銀監(jiān)會有關部門負責人稱，由于當前房地產(chǎn)開發(fā)商主要依賴銀行機構貸款，一旦市場逆轉(zhuǎn)，銀行機構的不良資產(chǎn)將大量增長。從目前的情況看，國內(nèi)商業(yè)銀行識別、衡量、監(jiān)測和控制房地產(chǎn)貸款風險(包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人住房貸款)的手段和能力明顯不足。
銀監(jiān)會的指引共分為七章、四十七條，沒有規(guī)定商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的最高比例限制，但在對商業(yè)銀行提出總體風險控制要求的基礎上，對土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款的風險管理分別提出了要求，并對銀監(jiān)會的相關風險監(jiān)管措施進行了規(guī)定。
銀監(jiān)會有關部門負責人稱，房地產(chǎn)貸款已逐漸成為中國商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的重要組成部分，指引的制定和發(fā)布，著眼于較長時期中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的健康發(fā)展，著眼于引導商業(yè)銀行內(nèi)部風險控制長效機制的建立和完善。完
附：商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風險管理指引
第一章總則
第一條為提高商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的風險管理能力，根據(jù)有關銀行監(jiān)管法律法規(guī)和銀行審慎監(jiān)管要求，制定本指引。
第二條本指引所稱房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關的貸款。主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。土地儲備貸款的借款人僅限于負責土地一級開發(fā)的機構。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。
個人住房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購買、建造和大修理各類型住房的貸款。
商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。
第二章風險控制
第三條商業(yè)銀行應建立房地產(chǎn)貸款的風險政策及其不同類型貸款的操作審核標準，明確不同類型貸款的審批標準、操作程序、風險控制、貸后管理以及中介機構的選擇等內(nèi)容。
商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務，要對房地產(chǎn)貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關注，建立相應的風險管理及內(nèi)控制度。
第四條商業(yè)銀行應建立相應的監(jiān)控流程，確保工作人員遵守上述風險政策及不同類型貸款的操作審核標準。
第五條商業(yè)銀行應根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的職業(yè)道德標準和行為規(guī)范，明確相應的權責和考核標準。
第六條商業(yè)銀行應對內(nèi)部職能部門和分支機構房地產(chǎn)貸款進行年度專項稽核，并形成稽核報告。稽核報告應包括以下內(nèi)容：
(一)內(nèi)部職能部門和分支機構上年度發(fā)放貸款的整體情況；
(二)稽核中發(fā)現(xiàn)的主要問題及處理意見；
(三)內(nèi)部職能部門和分支機構對上次稽核報告中所提建議的整改情況。
第七條商業(yè)銀行對于介入房地產(chǎn)貸款的中介機構的選擇，應著重于其企業(yè)資質(zhì)、業(yè)內(nèi)聲譽和業(yè)務操作程序等方面的考核，擇優(yōu)選用，并簽訂責任條款，對于因中介機構的原因造成的銀行業(yè)務損失應有明確的賠償措施。
第八條商業(yè)銀行應建立房地產(chǎn)行業(yè)風險預警和評估體系，對房地產(chǎn)行業(yè)市場風險予以關注。
第九條商業(yè)銀行應建立完善的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計分析平臺，對所發(fā)放貸款的情況進行詳細記錄，并及時對相關信息進行整理分析，保證貸款信息的準確性、真實性、完整性，以有效監(jiān)控整體貸款狀況。
第十條商業(yè)銀行應逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監(jiān)管部門及其他相關部門的統(tǒng)計或信貸登記咨詢系統(tǒng)，以利于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會征信機構之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。
第三章土地儲備貸款的風險管理
第十一條商業(yè)銀行對資本金沒有到位或資本金嚴重不足、經(jīng)營管理不規(guī)范的借款人不得發(fā)放土地儲備貸款。
第十二條商業(yè)銀行發(fā)放土地儲備貸款時，應對土地的整體情況調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權屬關系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預計開發(fā)計劃是否相符等。
第十三條商業(yè)銀行應密切關注政府有關部門及相關機構對土地經(jīng)濟環(huán)境、土地市場發(fā)育狀況、土地的未來用途及有關規(guī)劃、計劃等方面的政策和研究，實時掌握土地價值狀況，避免由于土地價值虛增或其他情況而導致的貸款風險。
第十四條商業(yè)銀行應對發(fā)放的土地儲備貸款設立土地儲備機構資金專戶，加強對土地經(jīng)營收益的監(jiān)控。
第四章房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風險管理
第十五條商業(yè)銀行對未取得國有土地使用證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證的項目不得發(fā)放任何形式的貸款。
第十六條商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35%。
第十七條商業(yè)銀行在辦理房地產(chǎn)開發(fā)貸款時，應建立嚴格的貸款項目審批機制，對該貸款項目進行盡職調(diào)查，以確保該項目符合國家房地產(chǎn)發(fā)展總體方向，有效滿足當?shù)爻鞘幸?guī)劃和房地產(chǎn)市場的需求，確認該項目的合法性、合規(guī)性、可行性。
第十八條商業(yè)銀行應對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行深入調(diào)查審核：包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構成、資質(zhì)信用等級等基本背景，近三年的經(jīng)營管理和財務狀況，以往的開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)項目情況，與關聯(lián)企業(yè)的業(yè)務往來等。對資質(zhì)較差或以往開發(fā)經(jīng)驗較差的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，貸款應審慎發(fā)放；對經(jīng)營管理存在問題、不具備相應資金實力或有不良經(jīng)營記錄的，貸款發(fā)放應嚴格限制。對于依據(jù)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，應根據(jù)其自身特點對其業(yè)務范圍、經(jīng)營管理和財務狀況，以及股東及關聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關系等進行深入調(diào)查審核。
第十九條商業(yè)銀行應嚴格落實房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款的擔保，確保擔保真實、合法、有效。
第二十條商業(yè)銀行應建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風險防范機制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金得到落實后，可根據(jù)項目的進度和進展狀況，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進行監(jiān)控，防止貸款挪作他用。同時，積極采取措施應對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的項目自身的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。
第二十一條商業(yè)銀行應嚴密監(jiān)控建筑施工企業(yè)流動資金貸款使用情況，防止用流動資金貸款為房地產(chǎn)開發(fā)項目墊資。
第二十二條商業(yè)銀行應對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。
第二十三條商業(yè)銀行應密切關注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)情況，確保對購買主體結(jié)構已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款后，該房屋能夠在合理期限內(nèi)正式交付使用。
第二十四條商業(yè)銀行應密切關注建筑工程款優(yōu)于抵押權受償?shù)葷撛诘姆娠L險。
第二十五條商業(yè)銀行應密切關注國家政策及市場的變化對房地產(chǎn)開發(fā)項目的影響，利用市場風險預警預報機制、區(qū)域市場分類的指標體系，建立針對市場風險程度和風險類型的階段監(jiān)測方案，并積極采取措施化解因此產(chǎn)生的各種風險。
第五章個人住房貸款的風險管理
第二十六條商業(yè)銀行應嚴格遵照相關個人住房貸款政策規(guī)定，不得違反有關貸款年限和貸款與房產(chǎn)價值比率等方面的規(guī)定。
第二十七條商業(yè)銀行制定的個人住房貸款申請文件應包括借款人基本情況、借款人收支情況、借款人資產(chǎn)表、借款人現(xiàn)住房情況、借款人購房貸款資料、擔保方式、借款人聲明等要素(其中具體項目內(nèi)容參見附件1)。
第二十八條商業(yè)銀行應確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說明其所提供的個人信息(包括借款人所提交的所有文件資料和個人資產(chǎn)負債情況)將經(jīng)過貸款審核人員的調(diào)查確認，并要求借款人據(jù)此簽署書面聲明。
第二十九條商業(yè)銀行應將經(jīng)貸款審核人員確認后的所有相關信息以風險評估報告的形式記錄存檔。上述相關信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意愿的風險審核及對抵押品的評估情況(具體內(nèi)容參見附件2)。
第三十條商業(yè)銀行的貸款經(jīng)辦人員對借款人的借款申請初審同意后，應由貸款審核人員對借款人提交文件資料的完整性、真實性、準確性及合法性進行復審。
第三十一條商業(yè)銀行應通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響；應通過借款人的收入水平、財務情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據(jù)此對貸款申請做整體分析。
第三十二條商業(yè)銀行應對每一筆貸款申請做內(nèi)部的信息調(diào)查，包括了解借款人在本行的貸款記錄及存款情況。
第三十三條商業(yè)銀行應通過對包括借款人的聘用單位、稅務部門、工商管理部門以及征信機構等獨立的第三方進行調(diào)查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負債情況、信用記錄等。
商業(yè)銀行對自雇人士(即自行成立法人機構或其他經(jīng)濟組織，或在上述機構內(nèi)持有超過10%股份，或其個人收入的主要來源為上述機構的經(jīng)營收入者)申請個人住房貸款進行審核時，不能僅憑個人開具的收入證明來判斷其還款能力，應通過要求其提供有關資產(chǎn)證明、銀行對帳單、財務報表、稅單證明和實地調(diào)查等方式，了解其經(jīng)營情況和真實財務狀況，全面分析其還款能力。
第三十四條對以個人身份申請的商業(yè)用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業(yè)銀行應要求借款人提供公司財務報表，業(yè)務資料并進行審核。
第三十五條商業(yè)銀行應根據(jù)各地市場情況的不同制定合理的貸款成數(shù)上限，但所有住房貸款的貸款成數(shù)不超過80%。
第三十六條商業(yè)銀行應著重考核借款人還款能力。應將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下(含50%)，月所有債務支出與收入比控制在55%以下(含55%)。
房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費)/月均收入
所有債務與收入比的計算公式為：(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月均償付額)/月均收入
上述計算公式中提到的收入應該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。但對于單一申請的貸款，如商業(yè)銀行考慮將申請人配偶的收入計算在內(nèi)，則應該先予以調(diào)查核實，同時對于已將配偶收入計算在內(nèi)的貸款也應相應的把配偶的債務一并計入。
第三十七條商業(yè)銀行應通過調(diào)查非國內(nèi)長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，并在對各項信息調(diào)查核實的基礎上評估借款人的償還能力和償還意愿。
第三十八條商業(yè)銀行應區(qū)別判斷抵押物狀況。抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。
商業(yè)銀行在發(fā)放個人住房貸款前應對新建房進行整體性評估，可根據(jù)各行實際情況選擇內(nèi)部評估，但要由具有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格的專業(yè)人士出具意見書，或委托獨立的具有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的評估機構進行評估；對于精裝修樓盤以及售價明顯高出周邊地區(qū)售價的樓盤的評估要重點關注。
對再交易房，應對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。
第三十九條商業(yè)銀行在對貸款申請做出最終審批前，貸款經(jīng)辦人員須至少直接與借款人面談一次，從而基本了解借款人的基本情況及其貸款用途。對于借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經(jīng)辦人員的見證簽署。
商業(yè)銀行應向房地產(chǎn)管理部門查詢擬抵押房屋的權屬狀況，決定發(fā)放抵押貸款的，應在貸款合同簽署后及時到房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。
第四十條商業(yè)銀行對未完全按照前述要求發(fā)放的貸款，應有專門的處理方法，除將發(fā)放原因和理由記錄存檔外，還應密切關注及監(jiān)控該筆貸款的還款記錄。
第四十一條商業(yè)銀行應建立逾期貸款的催收系統(tǒng)和催收程序。應將本行內(nèi)相關的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內(nèi)共享。
第六章風險監(jiān)管措施
第四十二條銀監(jiān)會及其派出機構定期對商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款發(fā)放規(guī)模、資產(chǎn)質(zhì)量、償付狀況及催收情況、風險管理和內(nèi)部貸款審核控制進行綜合評價，并確定監(jiān)管重點。
第四十三條銀監(jiān)會及其派出機構根據(jù)非現(xiàn)場監(jiān)管情況，每年至少選擇兩家商業(yè)銀行，對房地產(chǎn)貸款的下列事項進行全面或者專項檢查：(一)貸款質(zhì)量；(二)償付狀況及催收情況；(三)內(nèi)部貸款審核控制；(四)貸后資產(chǎn)的風險管理；(五)遵守法律及相關規(guī)定；(六)需要進行檢查的其他事項。
第四十四條銀監(jiān)會及其派出機構對現(xiàn)場檢查中發(fā)現(xiàn)的房地產(chǎn)貸款管理存在嚴重問題的商業(yè)銀行，將組織跟蹤檢查。
第四十五條銀監(jiān)會及其派出機構或銀行業(yè)自律組織對介入房地產(chǎn)貸款的中介機構，一旦發(fā)現(xiàn)其有違背行業(yè)規(guī)定和職業(yè)道德的行為，將及時予以通報。
第七章附則
第四十六條本指引由銀監(jiān)會負責解釋。
第四十七條本指引自發(fā)布之日起施行。
(來源：中國銀監(jiān)會網(wǎng)站)
