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文/丁雨(美國)
為了尋找更便宜的房子和更開闊的空間，美國中產(chǎn)階級正逃離大都市
目前，美國30年期固定貸款利率平均達6.86%，是2002年4月12日以來的最高點。隨著利率升至四年來的新高，房屋貸款申請正在有所減少，相信隨著美國的加息，固定貸款利率也會水漲船高。
過去幾年，較低的房屋貸款利率使得美國房屋市場5年來持續(xù)景氣，從而幫助美國經(jīng)濟在商業(yè)投資不確定的情況之下走出低谷。
美國商務(wù)部表示，5月份，新的單一家庭用房銷售未如預(yù)期的那樣有所下降，而是上升了4.6%。新屋銷售達到年平均的123.4萬套，4月份則為118萬套。
自2000年以來，美國30個主要市區(qū)的房價上漲了大約30%，包括華盛頓、紐約、拉斯維加斯、鳳凰城、圣地亞哥、亞特蘭大等城市。
美國房地產(chǎn)旺市在2005年已經(jīng)達到頂峰，但是目前仍看不到有冷卻的跡象。美國全國范圍內(nèi)的房價仍然在攀升，今年預(yù)計增長5%。
同時，高企的汽油價格以及房產(chǎn)稅正在導(dǎo)致全國范圍內(nèi)的供房危機。這場危機的后果正在改變數(shù)千萬美國人的生活以及城市的面貌。
護士、老師、消防員不再能夠負擔(dān)得起居住在他們所工作的社區(qū)，年老租戶被迫離開他們居住已久的公寓，因為公寓正在成為他們所不能負擔(dān)的獨立產(chǎn)權(quán)公寓。
這場危機正迫使許多民眾搬到更遠的郊區(qū)，對城市周邊地區(qū)交通系統(tǒng)形成更大的壓力。
中產(chǎn)階級社區(qū)銳減
6月29日，美聯(lián)儲兩次升息，而每五個房屋貸款者中便有一個當(dāng)初申請的是浮動利率貸款，在接下來的兩年中，大多數(shù)這類貸款利率將被調(diào)整到更高的水平。
以美國加州圣地亞哥為例，當(dāng)?shù)胤績r自2000年已經(jīng)上漲了142%，結(jié)果是各種高風(fēng)險貸款的出爐，維持著房市的繁榮。
圣地亞哥房屋委員會主席莫里斯表示，當(dāng)?shù)氐纳锟萍脊静粴g迎來自加州以外的員工，因為購買房屋的價格令人咋舌。她說，房屋委員會已經(jīng)幫助1.25萬租戶每月支付房租，而仍然有3萬人在等待。
這場危機的最大威脅在于加大貧富差距，使差距更加難以跨越。對多數(shù)美國人而言，房屋是他們最大的財產(chǎn)，最保險積累財富的方式。許多中產(chǎn)階級眼看自己的財產(chǎn)被租金所侵蝕，又沒有足夠的錢購買房屋。
根據(jù)華盛頓智庫布魯金斯研究所最新公布的一個報告顯示，在美國全國范圍內(nèi)，城市正在失去他們的中產(chǎn)階級社區(qū)。1970年，55%的低收入家庭居住在中產(chǎn)階級社區(qū)中，這個數(shù)目到了2000年僅剩37%，顯示越來越多的低收入家庭連中產(chǎn)階級住宅區(qū)都負擔(dān)不起，只能搬到低收入家庭為主的社區(qū)。
大多數(shù)的中產(chǎn)階級社區(qū)不是向上提升成為多產(chǎn)階級群居的地方就是向下沉淪，成為低收入或貧戶住宅區(qū)。這一趨勢在12個最大的城市地區(qū)正在惡化，包括洛杉磯、巴爾的摩以及費城。
正在成為全國性問題
洛杉磯市長AntonioVillaraigosa表示，房屋危機不只是在洛杉磯地區(qū)很普遍，更是一個全國性的問題。一個偉大的城市應(yīng)該擁有一個強大、富有活力的中產(chǎn)階級。城市的窮人和富人不能夠幫助一個世界級城市發(fā)揮其極限能力，這是他最大的擔(dān)心。
他說，“如果老師、消防員、警察、圖書館員不能購買房屋，實現(xiàn)美國夢，那么包括洛杉磯在內(nèi)的美國城市將不是我們所向往居住的地方。”
關(guān)于這一問題的討論經(jīng)常避開政治以及社會問題，比如收入、平等、種族。人們不想將其上升到那個層面，因為這樣的對話讓人不安。在一些城市，政府通常通過鼓勵興建低價房屋以及一些優(yōu)惠貸款計劃來幫助老師在內(nèi)的工薪階層能夠居者有其所。
美國調(diào)查機構(gòu)提供的最新數(shù)字顯示，今年第一季度，美國71個城市的房價過高，面臨價格調(diào)整的風(fēng)險，其中房價最高的城市大部分集中在加利福尼亞州和佛羅里達州。
美國國民城市銀行公司和全球財經(jīng)研究公司聯(lián)合進行的調(diào)查顯示，盡管近幾個月來美國全國的房價漲幅持續(xù)下降，但今年第一季度美國房價過高的城市數(shù)量仍比去年年底增加了近11%，而2004年只有3個城市的房價被認為過高。
這份調(diào)查顯示，房價被高估情況最嚴重的城市包括佛羅里達州的那不勒斯和加利福尼亞州的薩利納斯，而科利奇站、達拉斯和沃思堡3個城市房價被過分低估的情況最為嚴重。調(diào)查報告舉例說，那不勒斯的住房中間價高達每套38.3萬美元，而科利奇站的住房中間價只有每套9.4萬美元。
中產(chǎn)階級逃離大都市
為了尋找更便宜的房子和更開闊的空間，美國中產(chǎn)階級正在逃離大都市。
從2000年到2004年，除了少數(shù)例外，美國幾乎所有的大城市遷出的人口都比遷入的人口多。從美國全國范圍來看，人們從東北部遷往南部和西部，西海岸的居民向內(nèi)陸遷移，而中西部的居民追逐高工資而居。除了這個大趨勢之外，在幾乎每一個美國城市里，人們都在從傳統(tǒng)的“郊區(qū)”遷往環(huán)境更好的遠郊區(qū)。
在美國中西部和東北區(qū)，都市出現(xiàn)了大規(guī)模的郊區(qū)化(suburbanization)現(xiàn)象，建筑商傾向在遠離市區(qū)的郊外大量修建寬敞而豪華的房屋，以吸引高收入家庭入住。以中產(chǎn)階級社區(qū)衰退嚴重的印第安納波里斯為例，2000年至2004年間，2.75萬棟房屋如雨后春筍般冒出，高收入家庭被這些新屋吸引。
美國人口普查局統(tǒng)計了從1990年到2000年間以及從2000年到2004年間美國境內(nèi)人口遷移的情況，內(nèi)容包括在這兩個時間段里，美國每個州以及最大的25個城市區(qū)域里人口遷入和遷出的數(shù)字。
在25個大城市區(qū)域里，有18個州從2000年到2004年間遷出的人口比遷入的人口多，其中從最大的3個城市區(qū)紐約、洛杉磯和芝加哥遷出的人口也最多。紐約市甚至出現(xiàn)了居民總?cè)藬?shù)減少21萬的情況。
在美國許多大都市里，比較富裕的小家庭正在代替?zhèn)鹘y(tǒng)的人口眾多的大家庭，家庭總量的增加使得對房屋的數(shù)量需求上升了，房屋價格也逆總?cè)丝跀?shù)量減少的趨勢而上升。房價的上漲又迫使更多的中產(chǎn)階級去更遠的郊區(qū)尋找安身之所，而那些連遠郊區(qū)的房子也買不起的人，就可能搬到房價更加便宜的地區(qū)去。這種趨勢還看不到減弱的跡象。
據(jù)統(tǒng)計，目前最受美國中產(chǎn)階級青睞的一個居住區(qū)位于加利福尼亞州，名叫“河岸區(qū)”，在4年的時間里吸引了8萬多人來這里落戶。河岸區(qū)的房子并不便宜，中等價格的房子也需要37萬多美元/套，不過，比起洛杉磯52萬美元/套的均價來說，這里的房價也算便宜了。
不論美國中產(chǎn)階級社區(qū)的迅速衰減是出于何種原因，這樣的情況正在引起美國政府重視，以避免美國大都市的貧富分化進一步加大。
(摘自《瞭望東方周刊》)
