隨著土地政策的收緊，土地的“稀缺”性日益凸顯，土地購置成本在逐步上升。然而，今年上半年，廣東房地產(chǎn)市場的土地開發(fā)投資成倍增長，開發(fā)商對土地投資信心增強(qiáng)。
全國房市高溫難降，業(yè)內(nèi)質(zhì)疑的重要原因在于：土地出讓金成為不少地方政府預(yù)算外的最大收入來源，由地方政府支配，被稱為地方政府的“第二財政”。專家建議，要從平穩(wěn)房價、維護(hù)房地產(chǎn)市場長期發(fā)展著眼，割斷土地出讓金和財政預(yù)算外收入之間的“血脈聯(lián)系”，完善地方政府部門對房市的監(jiān)管和調(diào)控體制。
限制聲中，廣東“轉(zhuǎn)熱”
在全國的房地產(chǎn)漲潮中，廣東市場由于歷史原因產(chǎn)生了偏離。記者從廣東省房協(xié)了解到，過去三年，廣東省房地產(chǎn)開發(fā)投資保持在1210億元至1498億元，每年增長平緩，分別為8.3%、12.1%、10.5%；占全社會固定資產(chǎn)投資比例分別為24.3%、22.7%和21.5%，呈逐年走低的態(tài)勢。
今年上半年，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，仍稍低于全國平均水平，但增幅上升較大，有“轉(zhuǎn)熱”的傾向。根據(jù)廣東省房協(xié)《2006年上半年廣東房地產(chǎn)市場分析報告》，上半年廣東房地產(chǎn)完成開發(fā)投資757.84億元，同比增長23.26%，比全國增長低近1個百分點(diǎn)；增幅同比上升12.9個百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重為23.46%，高出全國5.3個百分點(diǎn)。
盡管廣東土地購置成本增幅較大，但開發(fā)商依然“熱情”買地。廣東省房協(xié)有關(guān)負(fù)責(zé)人說，上半年，廣東土地開發(fā)投資45.2768億元，同比增長123.42%，土地開發(fā)投資面積1378.11萬平方米，增長36.92%，反映開發(fā)商對土地投資信心增強(qiáng)。土地購置投資96.1841億元，增長5.58%，土地購置投資面積984.14萬平方米，下降18.15%；數(shù)據(jù)對比顯示，購置土地成本增幅較大，未來土地開發(fā)面積會減少。
同時，房地產(chǎn)交易市場不斷升溫。上半年，廣東商品房銷售額1096.07億元，銷售面積2198.55萬平方米。其中，第二季度銷售額642.15億元，環(huán)比增長41.47%；銷售面積1232.90萬平方米，環(huán)比增長27.37%。二季度商品房加權(quán)平均價是5160元/平方米，比一季度增長5.35%。
土地的“招拍掛”自2004年實施以來，全國各地土地價格有所上升。一方面是由于“招拍掛”制度本身的價格發(fā)現(xiàn)功能，多是“價高者得”；另一方面，各級政府是土地資源唯一的供給者，政府把土地收入納入財政收入，以土地收入“經(jīng)營城市”，具有高價出讓土地的內(nèi)在動機(jī)。
近年來，土地收入逐漸成為地方財政的重要收入。根據(jù)國土資源部的統(tǒng)計，2005年，全國土地出讓總收入超過了5000億元。業(yè)內(nèi)人士稱，有的縣市土地出讓收入約占地方財政收入的一半。
9月，廣州首次推出的兩個限戶型地塊拍出高價，房地產(chǎn)商將樓面地價分別推到了3974元/平方米和4033元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，加上每平方米3000元左右的建筑成本，未來的中小戶型房價可能高達(dá)每平方米七八千元。
在此次拍賣中，深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司和中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司以17.5億元的報價聯(lián)合競得金沙洲一地塊的使用權(quán)，單幅住宅地塊成交價超過之前的琶洲“地王”。
對此，萬科有關(guān)人士表示，金沙洲地塊風(fēng)景優(yōu)美，地塊規(guī)模較大，可以跟萬科四季花城聯(lián)成一體開發(fā)。此前萬科已經(jīng)有了在金沙洲開發(fā)的經(jīng)驗，對后市持樂觀態(tài)度，因此感覺報價相當(dāng)合理，并非外界所指的天價。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在政策不明朗、市場在觀望、土地限戶型的情況下，開發(fā)商依然如此高價拿地，說明開發(fā)商非常看好房地產(chǎn)市場的后市。有關(guān)部門希望多推小戶型來平抑房價的想法，目前正面臨挑戰(zhàn)。
專家呼吁土地出讓金的“陽光”操作
專家指出，地方政府在土地開發(fā)一級市場中，低成本征收高成本賣出，賺取差價；開發(fā)商則在土地二級、三級市場通過炒賣土地等眾多手段來牟取暴利。地方政府的行為提高了房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本，開發(fā)商的行為直接導(dǎo)致房價節(jié)節(jié)攀升。土地出讓金作為預(yù)算外收入脫離了監(jiān)管，地方政府與房地產(chǎn)商之間的曖昧關(guān)系容易導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的泡沫越來越大，當(dāng)務(wù)之急在于實現(xiàn)土地出讓金的“陽光”操作。
記者從廣州市財政局了解到，2002年，廣州財政部門開發(fā)建設(shè)資金預(yù)決算管理辦法，規(guī)范土地開發(fā)資金的財務(wù)管理，對歷年土地出讓金開發(fā)項目進(jìn)行全面清理，建立起項目管理制度，能夠清晰反映項目使用貸款、返撥土地出讓金和自籌資金的使用情況。業(yè)內(nèi)人士指出，信息公開程度仍需加大，每年土地出讓金的總額及用途，公眾無法得知。
專家認(rèn)為，要割斷房地產(chǎn)商和政府之間的“血脈聯(lián)系”，首先必須將國家出臺的調(diào)控政策落到實處，防止地方政府自行變通。建立健全行政問責(zé)制度，對政策實施有明確的時間進(jìn)度和工作質(zhì)量要求，進(jìn)行定期盤點(diǎn)，強(qiáng)化考核，并追究失職部門和相關(guān)負(fù)責(zé)人的責(zé)任。
其次，土地出讓金應(yīng)列入預(yù)算收入。審計土地收入的來源和去向，以及干部任期取得的經(jīng)濟(jì)增長指標(biāo)耗費(fèi)了多少土地等發(fā)展成本，并追蹤其后續(xù)的社會和經(jīng)濟(jì)效益。
第三，檢查地方政府出讓土地的總體情況，對低價出讓土地、導(dǎo)致國有資產(chǎn)流失的進(jìn)行問責(zé)，嚴(yán)懲在土地批租、出讓中涉及權(quán)錢交易的官員。
(來源：經(jīng)濟(jì)參考報 作者：黃玫 俞懋峰）
