中新網(wǎng)6月28日電 據(jù)《人民日報》報道，根據(jù)北京市消協(xié)對北京市100個居住小區(qū)和99個物業(yè)管理公司進行的隨機抽樣調(diào)查顯示，由開發(fā)商遺留問題導致的物業(yè)糾紛，占到小區(qū)物業(yè)管理糾紛的80%以上。
“從現(xiàn)實來看，開發(fā)商和物業(yè)公司一般都是‘父子關(guān)系’�！� 長期關(guān)注物業(yè)糾紛的北京憶通律師事務所律師李勁松一針見血：“基于這種關(guān)系，開發(fā)商埋下的地雷，往往在業(yè)主和物業(yè)公司之間爆炸。”據(jù)他觀察，“物業(yè)糾紛案件絕大部分和開發(fā)商遺留問題有關(guān)”。
北京大西洋新城小區(qū)持續(xù)了5年之久的物業(yè)糾紛，正源于此。
小區(qū)業(yè)主代表陸頌吳說：“當初宣傳單上承諾我們的配套設(shè)施、例如小學至今還沒有落實。而終于落實了的，像獨立會所，四層樓有三層都租給外面開起了餐館、健身房，另一層給了街道辦事處當辦公室，當初向業(yè)主承諾的棋牌室、網(wǎng)球室、乒乓球室，如今蹤影全無�！�
入住不久，又有業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題。107樓的一戶業(yè)主在裝修時，拆開窗戶后竟發(fā)現(xiàn)里面都是廢紙、廢木頭渣滓。此外，公攤面積不斷“擴容”也備受非議�！靶^(qū)里的變電站，按國家規(guī)定不能算是建筑物，也攤給了業(yè)主；鍋爐房的產(chǎn)權(quán)是他們的，但把煙囪攤給了業(yè)主；地下停車場他們收費，出口卻攤給了我們，這是什么道理！”陸頌吳說。
據(jù)業(yè)主們提供的證據(jù)證明，大西洋新城物業(yè)管理公司實際上就是開發(fā)商自己成立的。有矛盾時，物業(yè)公司的屁股往往坐在開發(fā)商一邊，這無疑成了業(yè)主們向開發(fā)商“討說法”的障礙。由國務院發(fā)布、于2003年9月1日施行的《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定，物業(yè)管理公司要跟開發(fā)商分開。但大西洋新城的現(xiàn)狀依然沒有改變。
物業(yè)究竟是來服務還是來收費的？
同樣，在接到來自焦點房地產(chǎn)網(wǎng)的相關(guān)投訴之后，記者來到了北京天鑫家園，對物業(yè)公司服務質(zhì)量不滿是糾紛的重要起因。面對記者，業(yè)主們紛紛訴苦：物業(yè)公司自打的地下水普遍有沉淀，有時有惡臭；物業(yè)公司每天17時30分即停止售水售電，并且每次只賣300度電，用電暖的住戶冬天采暖只夠用幾天，對上班族極為不便；小區(qū)幾條道路夜間沒有照明；物業(yè)公司從未公布收支賬目；保安還強行攔車收費甚至毆打業(yè)主。業(yè)主對服務不滿，物業(yè)費卻照收不誤。
此外，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，到今年3月，北京市共有2681家物業(yè)公司取得了物業(yè)服務資質(zhì)，而他們的物業(yè)公司——韋和基業(yè)不在其中。也就是說，韋和基業(yè)提供的服務不僅質(zhì)價不符，而且沒有從業(yè)資格。
“不知道物業(yè)究竟是來服務的，還是來收費的”——這不僅僅是天鑫家園小區(qū)業(yè)主們的困惑。大西洋新城小區(qū)的業(yè)主們表示，購房時由于開發(fā)商承諾該小區(qū)將由外資物業(yè)公司進行酒店式管理，所以物業(yè)費收取標準定為3.30元／平方米，3個月后，物業(yè)公司換成了本地的，物業(yè)費卻原價收取。在律師的幫助下，業(yè)主們根據(jù)相關(guān)收費規(guī)定，按照合法可收取費用的上限測算后，驚訝地發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)的物業(yè)費僅需1.5006元／平方米。
小區(qū)業(yè)主代表陸頌吳指著合同中紅筆勾勒過的多項條款說：“物業(yè)公司還經(jīng)常違反《物業(yè)公約》，如擅自將市政供暖的代收代繳供暖費，變更為自行供暖，強行違法違約收取供暖費用等等�！�
前期合同充滿霸王條款，不簽沒鑰匙
而即便是連物業(yè)公司都不遵守的《物業(yè)公約》，也并非是業(yè)主們的真實意愿。天鑫家園業(yè)主余春來說，在簽訂買房合同的時候，開發(fā)商沒有出示前期物業(yè)服務合同格式，到了收房入住的時候，開發(fā)商才拿出充滿霸王條款的前期物業(yè)服務合同，不簽就拿不到鑰匙。業(yè)主們說，這個合同根本就是強加的。
“作為物業(yè)服務的主顧，我們沒有挑選權(quán)，不能討價還價，更不能驗貨，強買強賣又物非所值，憑什么讓我們照價付款？”4月9日，大西洋新城業(yè)主老陸說。據(jù)中消協(xié)對2005年全國投訴情況的分析，消費者投訴物業(yè)管理的有3830件，其中涉及服務質(zhì)量的有2136件。
面對質(zhì)低價高、卻又不得不接受的物業(yè)服務，業(yè)主們選擇的抗議手段驚人的一致——拒繳物業(yè)費。結(jié)果，去年天鑫家園部分業(yè)主被物業(yè)公司告上法庭，業(yè)主全部敗訴并被強制執(zhí)行。因?qū)ξ飿I(yè)服務不滿，導致業(yè)主拒繳物業(yè)費，然后業(yè)主被物業(yè)公司起訴，成為當前物業(yè)糾紛案件的普遍現(xiàn)象。
李勁松律師評論：“在任何一個強買強賣的市場，質(zhì)價不符是通常的現(xiàn)象。撤換物業(yè)成本很高。”“為了換掉物業(yè)，我們已經(jīng)努力了5年，只落個心力交瘁，這條路太難了！”老陸這樣說。（王海 張向永 沈寅）
