（甘肅）省內(nèi)最大一起商品房預(yù)售糾紛開(kāi)庭

　　——白銀華電公司774名職工訴房產(chǎn)商案一審宣判

　　支付了上億元的購(gòu)房款，卻不見(jiàn)房產(chǎn)商動(dòng)工蓋房子，而房產(chǎn)商卻以雙方合同缺乏法律效力為由，不履行合同。今年年初，在焦急等待了1年多以后，白銀華電投資開(kāi)發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)白銀華電)的774名職工把與之簽訂購(gòu)房合同的兩家房產(chǎn)公司告上了法庭。前不久，蘭州市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出一審判決，法院確認(rèn)此案為商品房預(yù)售合同糾紛案件，判定房產(chǎn)商返還本金。

　　團(tuán)購(gòu)新住房 先期付款過(guò)億

　　白銀華電投資開(kāi)發(fā)有限公司，是國(guó)電靖遠(yuǎn)發(fā)電有限公司改制后組建的股份制企業(yè)。2007年5月18日，原告以國(guó)電靖遠(yuǎn)發(fā)電有限公司774戶(hù)職工團(tuán)購(gòu)住房代表的名義，與蘭州居正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)居正公司)和蘭州金萬(wàn)利房地產(chǎn)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)金萬(wàn)利公司)簽訂《住宅房團(tuán)購(gòu)合同》。合同約定，在擬建的“雁灘家園”中，為白銀華電建設(shè)“靖電小區(qū)”住宅商品房，共6幢，26個(gè)單元，842套住房等......總房款暫定為2.7億元。原告向被告支付2000萬(wàn)人民幣的購(gòu)房定金后合同生效。

　　兩家房地產(chǎn)公司，將“靖電小區(qū)”約45.27畝土地使用權(quán)抵押給白銀華電，雙方辦理完成抵押登記手續(xù)，領(lǐng)取《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)》后，即按總房款的30%向房地產(chǎn)公司支付房款。居正公司具有商品房開(kāi)發(fā)資質(zhì)，已依法取得“雁灘家園”住宅房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)，并全權(quán)委托金萬(wàn)利公司開(kāi)發(fā)。其后，白銀華電分次向房地產(chǎn)公司共支付2000萬(wàn)元。雙方協(xié)議，“靖電小區(qū)”住宅樓應(yīng)于2009年9月30日前竣工驗(yàn)收合格后交付使用。雙方又簽訂了《團(tuán)購(gòu)合同補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》和《關(guān)于團(tuán)購(gòu)房屋工程進(jìn)度的補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，隨后，原告又先后向被告支付了8100萬(wàn)元的購(gòu)房款。

　　合同難履行 買(mǎi)房人上告法院

　　購(gòu)房合同簽了，定金、購(gòu)房款也交了，而白銀華電的774名職工卻等來(lái)了兩家房地產(chǎn)公司授權(quán)律師發(fā)來(lái)的律師函，表示由于雙方簽訂的《住宅房團(tuán)購(gòu)合同》及相關(guān)補(bǔ)充協(xié)議缺乏法律效力，屬無(wú)效合同，并明確告知原告不再實(shí)際履行約定。其后雙方曾多次協(xié)商，但未達(dá)成一致。于是，白銀華電及774名國(guó)電靖遠(yuǎn)發(fā)電有限公司職工將兩家房地產(chǎn)公司告上法庭。請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效，并判令兩被告返還1.01億元房款，承擔(dān)同期銀行貸款利息900余萬(wàn)元，并賠償原告損失1.58億元。

　　原告訴稱(chēng)，2007年9月27日，原告與被告金萬(wàn)利公司簽訂了《關(guān)于團(tuán)購(gòu)房屋工程進(jìn)度的補(bǔ)充協(xié)議書(shū)》，根據(jù)協(xié)議書(shū)約定，二被告保證原告所購(gòu)住宅樓形象進(jìn)度至正負(fù)零(“正負(fù)零”指的是主體工程進(jìn)展程度，在主體工程中的地下工程部分完成，該進(jìn)行主體地上工程部分的時(shí)候，也就是主體工程達(dá)到“正負(fù)零”。)的時(shí)間為2008年2月28日，工程進(jìn)度至正負(fù)零后60日內(nèi)取得《預(yù)售房屋許可證》。但至今住房工程仍未開(kāi)工，也未取得預(yù)售許可證，更為嚴(yán)重的是兩被告將已付購(gòu)房款全部挪作他用。

　　原告認(rèn)為，導(dǎo)致原告購(gòu)房合同目的至今未能實(shí)現(xiàn)的全部過(guò)錯(cuò)責(zé)任在于兩被告。這一年多以來(lái)，原告預(yù)購(gòu)?fù)��?lèi)地段商品房漲價(jià)幅度每平方米高達(dá)1500元以上，為此，原告為實(shí)現(xiàn)同樣的合同目的，將至少要多承擔(dān)購(gòu)房款1.58億元。因此，原告在提起的訴訟中要求依法判令兩被告除返還已付房款外，還要承擔(dān)利息、訴訟費(fèi)用和損失的1.58億元。

　　對(duì)此，兩被告公司認(rèn)為，對(duì)于雙方簽訂的《團(tuán)購(gòu)房合同》及補(bǔ)充協(xié)議均無(wú)異議，因客觀因素合同不能繼續(xù)履行。對(duì)于原告要求被告返還本金也無(wú)異議，但白銀華電要求他們承擔(dān)其預(yù)期利息損失于法無(wú)據(jù)，對(duì)方主張的1.58億元的損失不是合同無(wú)效直接產(chǎn)生的損失，請(qǐng)求予以駁回。

　　一審做判定 被告返還本金

　　法院認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條“出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效.........”的規(guī)定，原被告雙方簽訂的《住宅房團(tuán)購(gòu)合同書(shū)》應(yīng)為無(wú)效合同。在本案中，被告與原告簽訂合同收取定金后，未開(kāi)工也未按約辦理預(yù)售許可證明，致雙方合同無(wú)效，應(yīng)承擔(dān)主責(zé)；而本案原告在與被告締約的過(guò)程中，對(duì)本案涉及人數(shù)眾多、資金巨大的商品買(mǎi)賣(mài)行為存在的交易風(fēng)險(xiǎn)，沒(méi)有充分認(rèn)識(shí)，對(duì)被告履行合同的必備條件也未認(rèn)真考察，過(guò)于輕信房地產(chǎn)商的承諾，將巨額資金支付被告也未采取監(jiān)管措施，也有一定的過(guò)錯(cuò)。

　　法院認(rèn)為，在本案中由于雙方簽訂的預(yù)售合同違反國(guó)家法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，致使合同無(wú)效，該合同自始沒(méi)有法律約束力，對(duì)雙方當(dāng)事人沒(méi)有法律拘束力，也不能發(fā)生當(dāng)事人預(yù)期的后果。因此，原告主張賠償經(jīng)濟(jì)損失1.58億元的請(qǐng)求依法不予支持。本案因合同無(wú)效造成的損失，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人過(guò)錯(cuò)大小承擔(dān)責(zé)任。

　　因此，法院一審判令原被告雙方于2007年5月18日簽訂的《住宅房團(tuán)購(gòu)合同書(shū)》及補(bǔ)充協(xié)議無(wú)效；兩被告公司返還白銀華電購(gòu)房款1.01億元，并承擔(dān)966萬(wàn)余元的利息損失。

　　在蘭州市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出一審判決之后，房產(chǎn)商不服判決，已向省高院提起上訴。(記者 陳 泳）