巴黎王先生問(wèn)：
我通過(guò)一家不動(dòng)產(chǎn)中介找到一處商業(yè)用房，準(zhǔn)備租下來(lái)開(kāi)一家服裝店，該中介向我提供了一份商業(yè)租約草案，我感覺(jué)草案內(nèi)容過(guò)多地維護(hù)房東的利益，主要表現(xiàn)為: 房租太高；房客必須承擔(dān)全部的修繕義務(wù)；雜費(fèi)中甚至包含了地皮稅等，請(qǐng)問(wèn)法律對(duì)上述問(wèn)題有何規(guī)定 ?
華律師答：
關(guān)于房租的標(biāo)準(zhǔn)，這完全由當(dāng)事人雙方商定，原則上應(yīng)與場(chǎng)所的租賃價(jià)值相對(duì)應(yīng)，最簡(jiǎn)單的辦法是搞清楚市場(chǎng)價(jià)格。因此在和房東談租金之前應(yīng)向鄰近的店鋪打聽(tīng)其每平方米的租金或向不動(dòng)產(chǎn)中介公司詢問(wèn)相鄰商用房的租金報(bào)價(jià)或閱讀報(bào)紙上刊登的小廣告，了解相鄰商用房的租金報(bào)價(jià)，做到心中有數(shù)。
當(dāng)然，也要考慮其他因素，如在租約中房客享有不同尋常的優(yōu)惠條款，如場(chǎng)所可用于一切用途，租金略高于市場(chǎng)價(jià)格也不過(guò)分，相反的，如雜費(fèi)(CHARGES)過(guò)重，房租本身(不含雜費(fèi))理應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格。
關(guān)于修繕義務(wù)，按照法國(guó)“民法典”第605條，商用房的日常維修保養(yǎng)義務(wù)一般由房客承擔(dān)，按照“民法典”第606條，在租約沒(méi)有相反規(guī)定的情況下，大的修繕工程，如對(duì)墻，拱頂，屋頂?shù)男蘅樣煞繓|承擔(dān)。根據(jù)相關(guān)判例，換電梯, 對(duì)房頂進(jìn)行全面修理，翻修陽(yáng)臺(tái)，外墻的清洗粉刷(RAVALEMENT)，更新鍋爐以及修繕煙囪管道等被認(rèn)定為大的修繕, 由房東承擔(dān)。
在實(shí)踐中， 越來(lái)越多的由房東起草的租約要求“民法典”第606條規(guī)定的大的修繕工程費(fèi)用也由房客負(fù)擔(dān)。在租約談判階段，房客應(yīng)盡量要求房東承擔(dān)“民法典第606條”規(guī)定的大修義務(wù)，并明確外墻的清洗粉刷由房東承擔(dān)。
關(guān)于房東和房客之間如何劃分負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，“商法典”并沒(méi)有相關(guān)規(guī)定，通常遵照租約的規(guī)定。如果租約沒(méi)有規(guī)定，應(yīng)遵循如下原則:
一般由房客承擔(dān)的費(fèi)用；
-與租賃有關(guān)的稅費(fèi)，如道路稅，收垃圾費(fèi)，清潔和排污稅等；
-水，電，煤氣費(fèi)；
-職業(yè)稅；
-起草文件的費(fèi)用和登記稅；
-如果該商用房屬于共有物業(yè)，共有物業(yè)費(fèi)中與使用設(shè)備和公共服務(wù)有關(guān)的費(fèi)用。
房東一般承擔(dān)的費(fèi)用:
-地皮稅；
-大樓保險(xiǎn)費(fèi)；
-共有物業(yè)代理人的管理費(fèi)；
-共有物業(yè)中公共部分保存和管理費(fèi)用分?jǐn)偨穑?/p>
在租約談判階段，房客應(yīng)爭(zhēng)取在租約中規(guī)定由房東承擔(dān)地皮稅。如果房東不同意，房客應(yīng)在談判租約其他條款時(shí)維護(hù)自己的利益。(來(lái)源：法國(guó)《歐洲時(shí)報(bào)》華律師信箱)
