中新網(wǎng)10月27日電 據(jù)中國財(cái)經(jīng)報(bào)報(bào)道，商品房預(yù)售制，這個(gè)目前仍在中國房地產(chǎn)業(yè)中十分流行的銷售模式，究竟是應(yīng)該取消，還是做進(jìn)一步完善？爭論由此在金融監(jiān)管部門、經(jīng)濟(jì)法律界專家、消費(fèi)者代表、房地產(chǎn)商等諸多利益集團(tuán)間激烈展開。
預(yù)售制乃“萬惡之源”
“我認(rèn)為預(yù)售制度是萬惡之源，是房地產(chǎn)各種失信、違約、侵權(quán)行為的根源！”在日前中消協(xié)召開的有關(guān)商品房銷售模式研討會上，中國社科院法學(xué)研究所所長助理劉俊海語驚四座。
在他看來，商品房預(yù)售既不規(guī)范，也不透明，更不誠信，也不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)健康發(fā)展。同時(shí)，部門立法的痕跡非常明顯，因而對企業(yè)和行業(yè)利益保護(hù)有加，對商品房預(yù)售制度的弊端缺乏補(bǔ)救措施。與現(xiàn)房買賣相比，預(yù)售給消費(fèi)者帶來了標(biāo)的物本身的不確定性、商品房權(quán)利狀況的不確定、開發(fā)商的履約能力和誠信度的不確定等諸多風(fēng)險(xiǎn)，還助長了消費(fèi)者的非理性消費(fèi)，人為制造了消費(fèi)者的搏殺游戲以及商業(yè)銀行之間的不正當(dāng)競爭。
劉俊海的呼聲在會場內(nèi)顯然不是孤立的：作為取消商品房預(yù)售制的始作俑者的央行乃至各級消協(xié)，都旗幟鮮明地站在了“取消”這一邊。
8月15日人民銀行《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》明確提出：建議取消商品房預(yù)售制度。由此，取消商品房預(yù)售制大幕正式拉開。人民銀行研究局金融風(fēng)險(xiǎn)處副處長卜永祥在比較各國房地產(chǎn)銷售制度后指出，國外盡管存在房屋預(yù)售制度，但更多僅僅是一種預(yù)訂制度。央行此次提出取消房屋預(yù)售制度建議的出發(fā)點(diǎn)，是讓房屋銷售制度和房屋銷售中的融資制度實(shí)現(xiàn)分離。
與會的四川省、北京市、浙江省和福建省消費(fèi)者協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人一致指出，中國現(xiàn)行的期房銷售制度種種弊端是引發(fā)大量投訴、潛伏著社會不安定因素的重要原因。
完善制度是現(xiàn)實(shí)之選
與金融監(jiān)管部門和消協(xié)猛烈抨擊商品房預(yù)售制形成鮮明對照，來自房地產(chǎn)商界的代表和部分專家，卻對取消預(yù)售制存在諸多擔(dān)心。他們認(rèn)為，進(jìn)一步完善商品房預(yù)售制度應(yīng)該是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的舉措。
作為參會的惟一的房地產(chǎn)開發(fā)商代表，北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司財(cái)務(wù)經(jīng)理焦瑞云坦言，目前房地產(chǎn)企業(yè)的暴利時(shí)代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)出現(xiàn)的問題并不是預(yù)售制帶來的，而恰恰是中國目前商品房預(yù)售體制還存在很多漏洞，因而，完善商品房預(yù)售制度應(yīng)該是一個(gè)比較現(xiàn)實(shí)的舉措。
此外，還有專家擔(dān)心，如果立即取消預(yù)售制度，商品房價(jià)格可能會上漲。中國銀監(jiān)會統(tǒng)計(jì)部分析處副處長曹子瑋認(rèn)為，價(jià)格上漲的可能性要大于價(jià)格下跌的可能性。其原因有三，第一，如果取消了預(yù)售模式，由于低成本資金來源減少，資金使用周期變長，這意味著資金成本在加大。第二，由于對某些資金雄厚的企業(yè)給予過多的優(yōu)惠，會形成房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷局面，從而導(dǎo)致幾家大的房地產(chǎn)企業(yè)形成價(jià)格聯(lián)盟的可能性。第三，進(jìn)入壁壘提高勢必會導(dǎo)致供給的相應(yīng)減少。“因而，提高開發(fā)商申購預(yù)售證的門檻，加強(qiáng)預(yù)售證與預(yù)售款的管理，在目前來看恐怕是比較可行的�！�(鐘昱、李彬)
