中新網(wǎng)10月28日電 據(jù)新京報(bào)報(bào)道，商品房預(yù)售制度給銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款帶來的風(fēng)險(xiǎn)，近日又在中消協(xié)的一場研討會(huì)上被提出，再次引起廣泛爭議。有專家稱售制度是房地產(chǎn)各種失信、違約、侵權(quán)行為的根源。但其實(shí)，因?yàn)榻o銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)而堅(jiān)決主張取消商品房預(yù)售的聲音并不多，不論是金融專家還是商業(yè)銀行主管房貸的負(fù)責(zé)人，大多認(rèn)為商品房預(yù)售在目前中國的金融監(jiān)管體制下會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不是必然的，關(guān)鍵是如何去完善銀行的風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。
市場：2004年逾60%開發(fā)貸款來自銀行
“現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金的主要來源有三塊，一塊是開發(fā)商自有資金，按照規(guī)定開發(fā)商自有資金應(yīng)該達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)資金的35%，一塊是銀行貸款，根據(jù)央行的《2004年房地產(chǎn)金融報(bào)告》，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)籌措的資金中，銀行貸款只占到18.4%。另一塊，是開發(fā)商的預(yù)售回款。這也就是商品房預(yù)售制度帶給開發(fā)商的開發(fā)資金。根據(jù)央行的報(bào)告，2004年全國房地產(chǎn)開發(fā)籌措資金共計(jì)17168.8億元，其中‘定金和預(yù)收款’占到總量的43.1%。而預(yù)售款實(shí)際上也是銀行的貸款。因此從央行這份報(bào)告看，在商品房預(yù)售制度下房地產(chǎn)開發(fā)商從銀行處的貸款將達(dá)到60%以上，實(shí)際上的貸款比例還要高�！�
一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士跟記者這樣分析，“風(fēng)險(xiǎn)肯定存在，而且預(yù)售制度是增加了銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，比如，之前的全聯(lián)地產(chǎn)利用公司員工騙貸和今年4月工行對‘森豪公寓’項(xiàng)目發(fā)放按揭貸款過程中，累計(jì)有約6.45億元巨額資金因虛假按揭形成風(fēng)險(xiǎn)。但風(fēng)險(xiǎn)和受益綜合考慮，現(xiàn)在的銀行都還是愿意這樣做�！�
銀行：原因是沒有良好的后期監(jiān)管體制
然而有問題并不等于就要取消商品房預(yù)售制度。對于此前央行提出的要取消商品房預(yù)售制度的說法，各商業(yè)銀行有自己的看法。
某國有商業(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門的負(fù)責(zé)人對記者表示，“很多國家和地區(qū)也存在商品房預(yù)售的問題，但因?yàn)橛辛己玫暮笃诒O(jiān)管體制，并沒有帶來高金融風(fēng)險(xiǎn)。中國銀行業(yè)目前的風(fēng)險(xiǎn)主要來于監(jiān)管不到位，并不是商品房預(yù)售本身的問題�！蓖鯘�(jì)武分析認(rèn)為，盡管有一些問題，但個(gè)人按揭貸款目前來看還是各家銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，不良比率很低，從風(fēng)險(xiǎn)收益的角度來看，各家銀行并不愿放棄。
事實(shí)上，截至2005年6月末，中國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為8459.45億元，增長18.65%，增幅同比回落7.69個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)貸款緊縮給銀行帶來了經(jīng)營壓力。為了緩解這一壓力，在不觸及政策紅線的前提下，不少銀行正在試探性地打開房貸口子。當(dāng)然這個(gè)口子主要還是面向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。
專家：必須建立完善的市場監(jiān)管體系
王濟(jì)武也認(rèn)為，目前銀行應(yīng)該著重解決自身存在的缺陷，而不是取消商品房預(yù)售。其主要包括三個(gè)方面：一是完善對期房的評估體系，提高商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)鑒別能力，如果銀行內(nèi)部不能完全解決這個(gè)問題，應(yīng)該仿照西方一些國家的做法，發(fā)展一批小型金融服務(wù)機(jī)構(gòu)為銀行提供風(fēng)險(xiǎn)控制建議；二是銀行間要做到信息資源共享；三是銀行應(yīng)該加強(qiáng)對違約者資產(chǎn)的處理能力。
中國社科院金融研究所金融發(fā)展與金融制度室主任易憲容認(rèn)為，如果目前房屋預(yù)售制度不取消，仍然讓其運(yùn)作，那么必須建立完善的市場監(jiān)管體系，包括四個(gè)方面：一是政府要建立嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入制度，政府要對開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、信用狀況進(jìn)行審核，只有達(dá)到一定資質(zhì)的開發(fā)企業(yè)才能進(jìn)入商品房預(yù)售市場；二是要建立由銀行、開發(fā)商、購房者共同承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)機(jī)制；三是預(yù)售資金可根據(jù)工程進(jìn)度分期付款，這樣可保證商品房質(zhì)量；四是商品房預(yù)售資金不能由開發(fā)商直接管理，而是采取設(shè)立專門賬號的方式由銀行托管，這樣可以防止開發(fā)商挪用房屋預(yù)售資金，同時(shí)還能杜絕開發(fā)商的假按揭。
各大行控制開發(fā)貸款比較嚴(yán)格
中國農(nóng)業(yè)銀行總行房地產(chǎn)信貸部的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，受外部環(huán)境影響，目前各大銀行在控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款方面還是比較嚴(yán)格的。主要采取的措施包括：控制開發(fā)貸款在貸款總額中的比重、選擇好的開發(fā)商給予授信、選擇好的項(xiàng)目并在貸款期內(nèi)進(jìn)行檢查、部分回收支行的貸款審批權(quán)等。
這位負(fù)責(zé)人告訴記者，每個(gè)銀行在房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部控制方面都有自己的一些做法，具體措施各個(gè)銀行都不一樣，而且屬于不便對外透露的銀行內(nèi)部秘密，但在一些主要的風(fēng)險(xiǎn)控制方法上，各家銀行差別并不是特別大。
從目前的情況來看，各家銀行對個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)爭取比較積極，大家都想擴(kuò)大住房按揭業(yè)務(wù)的市場占有率。盡管央行通過文件已經(jīng)提高了商品房按揭貸款門檻，而且各大銀行基本上都在執(zhí)行央行的文件，但不少體制比較靈活的股份制商業(yè)銀行為了爭取商品房按揭貸款推出了許多招攬業(yè)務(wù)的優(yōu)惠制度，這也說明各大銀行在控制商品房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)上并不像其他貸款種類那么謹(jǐn)慎。
取消預(yù)售會(huì)加大銀行風(fēng)險(xiǎn)
某商業(yè)銀行稱央行沒有提供足夠數(shù)據(jù)證明，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比對其他行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)更大
8月15日央行發(fā)布的一份《2004中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》，確實(shí)讓全國的地產(chǎn)商們緊張了不少。比較戲劇性的是，對于一份2萬多字的長篇《報(bào)告》，引起大家激烈討論的卻是一條只有幾十字的建議：“很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。
對此，某國有商業(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門的負(fù)責(zé)人表示，目前只是央行提出建議，但是房地產(chǎn)是一個(gè)政策性很強(qiáng)的行業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)圍繞商品房預(yù)售制度，在政府部門形成了一整套制度設(shè)計(jì)架構(gòu)，在銀行部門也形成了完整的風(fēng)險(xiǎn)控制鏈條，如果要改成現(xiàn)房銷售，很多方面都要調(diào)整，不是央行幾句話就可以輕易改變的。他舉例說，按照目前的政策，開發(fā)商要有35%的自有資金，同時(shí)四證齊全，才能從銀行獲得開發(fā)貸款。實(shí)際上整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)資金包括三個(gè)部分：開發(fā)商自有資金、銀行貸款、預(yù)售回款�，F(xiàn)在如果把開發(fā)商預(yù)售回款這條路堵死，那么是否要提高開發(fā)商自有資金比例？如果不提高，或者提高程度不大，勢必會(huì)加大開發(fā)商對銀行的資金需求，從而加大銀行風(fēng)險(xiǎn)。
另一位國有商業(yè)銀行不愿透露姓名的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，央行報(bào)告中涉及取消房屋預(yù)售的只有短短幾句話，并且沒有給出具體理由。事實(shí)上，央行沒有提供足夠數(shù)據(jù)證明，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款比對其他行業(yè)的貸款風(fēng)險(xiǎn)更大，對個(gè)人住房抵押貸款比對個(gè)人的消費(fèi)貸款或者其他個(gè)人金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)更大，因此大家目前還看不到取消預(yù)售的正確性在哪里。這位負(fù)責(zé)人表示，央行只是給金融機(jī)構(gòu)發(fā)出了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)警示，請商業(yè)銀行不要對預(yù)售房進(jìn)行貸款。不過，商業(yè)銀行的另一主管部門銀監(jiān)會(huì)并沒有明確支持央行做法，并且事實(shí)上，商業(yè)銀行也是根據(jù)自己的情況獨(dú)立發(fā)放貸款。
假按揭與商品房預(yù)售無關(guān)
王濟(jì)武介紹說，早期商品房預(yù)售的確出現(xiàn)過很多問題。像上世紀(jì)80年代末廣東等地出現(xiàn)了期房銷售，深圳、惠州等地經(jīng)常發(fā)生開發(fā)商收取期房訂金之后攜款潛逃，東莞、江門等地也出現(xiàn)了爛尾樓和各種糾紛。但這些問題在很大程度上是由于我國房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)還不健全引起的，這些問題要超越期房銷售本身。
后來1995年1月1日開始實(shí)施的《城市房地產(chǎn)管理法》對商品房預(yù)售給予了肯定，應(yīng)當(dāng)說，這十年來，商品房預(yù)售制度對中國房地產(chǎn)市場由小變大的發(fā)展作出了巨大貢獻(xiàn)。
盡管這幾年也出現(xiàn)過“森豪公寓”、“全聯(lián)地產(chǎn)”等著名案件，但是從整體上看，商品房預(yù)售出現(xiàn)的問題明顯減少，越來越可靠。
“假按揭騙貸和期房銷售沒有必然關(guān)系�！蹦硣猩虡I(yè)銀行北京分行房地產(chǎn)信貸部門的一位負(fù)責(zé)人這樣明確表示，他介紹說，即使是現(xiàn)房銷售，如果開發(fā)商的戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)不合理或者有其他問題，房子不好賣，開發(fā)商同樣可能通過假按揭來騙貸；而即使是期房，只要市場上有需求，開發(fā)商不愁銷路，開發(fā)商也不會(huì)鋌而走險(xiǎn)通過假按揭騙取貸款。(張宏強(qiáng)、陳龍）
