四月初，中華工商時(shí)報(bào)的記者從上海發(fā)回一條新聞，稱“上海樓市一朝回到調(diào)控前”。當(dāng)天，這篇報(bào)道排在新浪熱門(mén)排行榜的第一條，點(diǎn)擊率進(jìn)入當(dāng)周排名前列，同時(shí)擠入當(dāng)月新聞排行榜。
四月初的報(bào)道，反映的是3月份上海樓市的情況，當(dāng)月上海樓市商品住宅成交量達(dá)到179.67萬(wàn)平方米，與2月份82萬(wàn)平方米的成交面積相比，環(huán)比增幅達(dá)到119%，成交16140套達(dá)到了宏觀調(diào)控新政出臺(tái)前的水平。
上海樓市的放量意味著什么呢？
是調(diào)整結(jié)束的信號(hào)，還是高位見(jiàn)頂?shù)男盘?hào)，搞清楚這一點(diǎn)，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)判斷非常重要。
而事實(shí)卻表明，要搞清楚這一點(diǎn)卻不是一件容易的事情。因?yàn)橥粋�(gè)記者在第二周從上海發(fā)回的報(bào)道就告訴我們，前一周的強(qiáng)勢(shì)拉升在第二周并沒(méi)有持續(xù)，不但成交量回落，普通商品房的成交均價(jià)也從每平方米10744元跌回9250元，下跌的幅度達(dá)到了13.9%，如果把樓市的走勢(shì)畫(huà)成K線圖，那么就是典型的震蕩走勢(shì)。
上海樓市的重要在于在這一輪的房地產(chǎn)行情中，上海是個(gè)領(lǐng)漲板塊，正是上海的上漲才帶動(dòng)了南京和杭州地價(jià)的上漲，繼而又拉動(dòng)了蘇州和寧波這些城市的上漲。水皮在和訊網(wǎng)和大家交流時(shí)，提醒大家對(duì)比若干年前北京和上海的樓價(jià)行情。2001年的時(shí)候，上海的平均房?jī)r(jià)是每平方米3200元，北京的平均房?jī)r(jià)是4700元，而現(xiàn)在上海的房?jī)r(jià)均價(jià)9250元，北京的房?jī)r(jià)在漲3.5%之后才為7168元，不僅低于上海的房?jī)r(jià)近每平方米2000元，而且低于深圳的均價(jià)8752元近1500元。
換句話說(shuō)，由于前二年上海房?jī)r(jià)狂漲時(shí)，北京的房?jī)r(jià)沒(méi)有跟進(jìn)，因此，在價(jià)格倒掛將近3500元之后，北京現(xiàn)在出現(xiàn)的完全是正常的補(bǔ)漲行情。而從實(shí)際的情況看也是如此，北京房?jī)r(jià)上漲的主力主要來(lái)自于中低檔商品房，而高檔商品房早在10年前就已經(jīng)一步到位，并沒(méi)有太大的上漲。從投資的角度看，上海的房?jī)r(jià)只要在高位徘徊，只要如愿穩(wěn)住，那么，北京的樓市的上漲就有保證，而如果上海扛不住，那么，北京的上漲空間也將會(huì)被封殺。反過(guò)來(lái)，如果北京的房?jī)r(jià)上漲有力將會(huì)對(duì)上海房?jī)r(jià)產(chǎn)生頂升作用，支持上海房?jī)r(jià)。
這種狀態(tài)就叫膠著。
水皮曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，中國(guó)的民間資本并不足以支持兩個(gè)資本市場(chǎng)同時(shí)走牛，房?jī)r(jià)不下來(lái)，股價(jià)就別想上去。但是作出這樣的判斷的前提是不考慮外資的，而現(xiàn)實(shí)的情況則是外資正在成為左右這兩個(gè)市場(chǎng)的最大的變量。
上證指數(shù)2005年12月30日收?qǐng)?bào)1161點(diǎn)，4個(gè)月的時(shí)間中間上漲了250點(diǎn)左右，上漲的幅度達(dá)到了20%以上，在此前后QFII大規(guī)模建立，而管理層一次開(kāi)閘就放5家，外資導(dǎo)向已經(jīng)成為A股的風(fēng)向標(biāo)。
股市是這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是這樣。
來(lái)自上海的報(bào)道稱，外資基金對(duì)于上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊保持了2005年的活躍態(tài)勢(shì)，兩家美國(guó)的基金在3月份相繼收購(gòu)了虹橋地區(qū)的服務(wù)式公寓和新天地附近的高檔公寓，收購(gòu)價(jià)格分別為7000萬(wàn)美元和8000萬(wàn)美元，一家印度的基金也收購(gòu)了新天地附近的兩幢服務(wù)式公寓，成交金額約為1億美元。而4月初上海房?jī)r(jià)的躥升又和一家中東的基金公司收購(gòu)翠湖御苑有關(guān)，這棟樓共有102套，成交均價(jià)高達(dá)每平方米4萬(wàn)元人民幣。
實(shí)事求是地講，外資房地產(chǎn)基金不但沒(méi)有因?yàn)橹袊?guó)政府實(shí)施宏觀調(diào)控而響應(yīng)號(hào)召，反而扮演了一個(gè)逢低建倉(cāng)的角色，很大程度上削弱了中國(guó)政府的調(diào)控成果。2005年春節(jié)之后，新加坡的凱德置業(yè)、摩根士丹利和美林等外資基金都斥巨資進(jìn)入北京的樓市，銀泰中心、瞰都公寓和遠(yuǎn)洋新干線等悉數(shù)被外資掃入懷中。外資進(jìn)入北京和上海地區(qū)的背景既復(fù)雜又簡(jiǎn)單。復(fù)雜在于既看好人民幣升值的空間，又看好房地產(chǎn)的升值空間，簡(jiǎn)單在于不管看好的是人民幣還是房地產(chǎn)，外資的性質(zhì)都是過(guò)江龍，都是為賣(mài)而買(mǎi)的投機(jī)資金。用夏斌的話講，現(xiàn)在是前門(mén)堵住外匯進(jìn)來(lái)，后門(mén)房地產(chǎn)外匯隨便就進(jìn)來(lái)，而對(duì)于外資大舉進(jìn)入中國(guó)金融房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們既沒(méi)有限制也沒(méi)有管理，這在其他國(guó)家是不可思議的，這實(shí)際上已經(jīng)成了匯率政策實(shí)施中的漏洞。因此，中國(guó)政府應(yīng)限制外資炒房。
在水皮看來(lái)，夏斌的建議是正確的，但效果有限，因?yàn)橹袊?guó)的房地產(chǎn)不僅要限制外資炒作，同樣也要限制內(nèi)資的炒作。
為什么？
因?yàn)榉康禺a(chǎn)和股票不一樣，房地產(chǎn)的資源是有限的，不可能無(wú)限量供應(yīng)，因此，嚴(yán)格的意義上講，房地產(chǎn)的投資必須要有監(jiān)控，而投機(jī)則必須打擊，否則，后果不堪設(shè)想。
怎樣打擊，才能打在房地產(chǎn)投機(jī)的七寸上呢？是征稅，還是提高首付；是加息，還是取消預(yù)售？水皮認(rèn)為這些都是雙刃劍，抬高了炒房的門(mén)檻同時(shí)也抬高了消費(fèi)的門(mén)檻，對(duì)于炒作有影響沒(méi)傷害，對(duì)于消費(fèi)又有傷害又有影響，并不足取。真正的殺手锏就是立法禁止炒房，一方面規(guī)定購(gòu)房實(shí)名制，一方面規(guī)定在任何城市，個(gè)人名下房產(chǎn)不準(zhǔn)超過(guò)二套，家庭購(gòu)房不準(zhǔn)超過(guò)5套，個(gè)人擁有面積不準(zhǔn)超過(guò)城市平均標(biāo)準(zhǔn)的10倍，超過(guò)部分征收特別高消費(fèi)稅。
只有內(nèi)資和外資雙管齊下，才能遏制新一輪的房地產(chǎn)炒作之風(fēng)；才能確保社會(huì)穩(wěn)定，人民安居樂(lè)業(yè)。
(來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào))
