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- 關于加快《住房保障法》立法的議案
杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經(jīng)理 宗慶后
2008年10月，全國人大常委會立法規(guī)劃會議確定，《住房保障法》列為研究起草、條件成熟時安排審議的法律之一。2009年5月，住房和城鄉(xiāng)建設部召集中央有關部委和地方的代表，啟動了《住房保障法》起草工作。為促進加快立法進度，特起草了《住房保障法草案建議稿》，共六章二十九條。提請在全國展開大討論，公開征求意見，以全國人民的大智慧，破解現(xiàn)行住房制度的弊端。
住房保障法草案建議稿
第一章 總 則
第一條 為確保我國居民住房權，提高居住水平和住房負擔能力，改善住房環(huán)境品質(zhì)，實現(xiàn)住有所居，特制定本法。
第二條 國家實行住房是準公共產(chǎn)品的基本國策和具有中國特色社會主義的住房建設模式與消費模式，在全國城鄉(xiāng)普遍建立一戶一宅的住房保障制度。
第三條 國務院和各級地方人民政府負責制定城鄉(xiāng)居民住房保障的中長期規(guī)劃，經(jīng)本級人民代表大會討論通過后予以實施。
第四條 住房保障決策協(xié)調(diào)機構，為國家住房委員會和各級地方人民政府住房委員會，負責制定國家和各地發(fā)展城鄉(xiāng)居民住房保障的目標、方針、政策和年度規(guī)劃，協(xié)調(diào)解決工作實施中的重大問題。住房委員會委員中人大代表和專家學者須各占15%以上，重大決議決定均須2/3以上委員通過方才有效。
第五條 住房保障管理機構，為中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設部與各級地方人民政府住房主管機關，分別負責國家和地方的住房保障建設和管理工作。
第二章 城鎮(zhèn)住房保障
第六條 國家建立保障性住房制度，以廉租住房、經(jīng)濟適用住房和經(jīng)濟租賃住房，保障城鎮(zhèn)低收入家庭的基本居住條件。保障性住房的分配對象不受戶籍限制，對已經(jīng)在該城鎮(zhèn)連續(xù)工作和居住一定年限的所有無房和住房困難的低收入家庭實行應保盡保。申請保障性住房的資格條件、住房標準及保障方式，在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府指導下，由市、縣人民政府根據(jù)本地實際情況具體規(guī)定，分類實施，并實行動態(tài)管理，由市、縣人民政府每年向社會公布一次。
保障性住房須在城鎮(zhèn)各類地區(qū)與其他住房搭配建設，其基本設施和環(huán)境品質(zhì)要符合城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，滿足單戶獨居的基本居住條件。保障性住房可以實行實物配租與貨幣補貼相結(jié)合兩種形式，其中廉租住房戶型建設面積不得超過50平方米，經(jīng)濟適用住房和經(jīng)濟租賃住房戶型建筑面積不得超過60平方米。
保障性住房采取政府劃撥方式供地，由政府的和民間的非營利公益性建房機構及建筑開發(fā)商共同參與開發(fā)建設。開發(fā)建設費用和房價包括以下五項：地價、通電通水通氣等相關配套設施費用、建安費用、管理費用與微利，其中開發(fā)建設單位利潤不得超過房價的3%。
保障性住房須建立準入退出機制，且只能用于申請家庭及其成員自住，不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借以及從事居住以外的任何活動。其中經(jīng)濟適用住房不得作為商品住房上市交易，若出售須由地方人民政府回購或在指定的經(jīng)濟適用住房交易平臺進行交易，購買對象僅限于符合購買經(jīng)濟適用住房條件的低收入住房困難家庭。經(jīng)濟適用房出售后5年內(nèi)不得再申請。
第七條 國家建立公共住房制度，以準市場化的平價公共住房和公共租賃住房，保障城鎮(zhèn)中等收入家庭的基本居住條件。公共住房和公共租賃住房的供應對象不受戶籍限制，為符合當?shù)卣?guī)定的已經(jīng)在該城鎮(zhèn)連續(xù)工作和居住一定年限、有正當穩(wěn)定經(jīng)濟收入的所有不具備居住保障性住房條件的無房和住房困難家庭。
公共住房和公共租賃住房采取定地價、定建房標準、定稅費率、定5%利潤率，競房價、競建設方案，綜合打分高者得的方式招標供地，由民間的非營利公益性建房機構和建筑開發(fā)商共同參與開發(fā)建設。開發(fā)建設費用和房價包括以下六項：地價、通電通水通氣等相關配套設施費用、建安費用、管理費用、稅費與利潤，其中開發(fā)建設單位利潤不得超過銷售房價的5%。戶型建筑面積不得超過90平方米。
國家將房價收入比作為城鎮(zhèn)中等收入家庭住房狀況考核的重要依據(jù)，各級地方政府都要制定中心城區(qū)有正常收入的中等收入雙職工家庭購買公共住房的房價收入比指標。以戶型建設面積90平方米為參照，一線城市須控制在8倍以下，二線城市須控制在7倍以下，三線城市須控制在6倍以下，小城市和建制鎮(zhèn)須控制在5倍以下。
購買公共住房后若出售，買方須符合準入條件，并在當?shù)卣付ǖ墓沧》拷灰灼脚_進行交易，售價不得高于當?shù)卣_定的該樓盤公共住房最高限價；出租須按公共租賃住房的租金限價收租。公共租賃住房只能用于申請家庭及其成員自住，不得轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借以及從事居住以外的任何活動。
第八條 國家建立商品住房制度，以商品住房保障較高收入家庭的住房需求。
商品住房采取招拍掛的方式供地，由建筑開發(fā)商開發(fā)建設，戶型、面積和房價由建筑開發(fā)商自主確定。
商品住房依法買賣不受限制。
第三章 農(nóng)村住房保障
第九條 國家建立農(nóng)村宅基地制度，以集體土地為農(nóng)村村民無償提供宅基地，保障農(nóng)村村民的基本居住條件。
農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。各地應結(jié)合本地實際，制定統(tǒng)一的農(nóng)村宅基地面積標準或宅基地申請條件，不符合申請條件的一律不得批準宅基地。
農(nóng)村村民在規(guī)劃范圍內(nèi)申請并獲得批準宅基地后可以自建或委托建設住房。
農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準。
第十條 國家建立農(nóng)村村民住房困難家庭救助制度，以各級政府財政資助和村民互助等多種形式，解決農(nóng)村村民住房困難家庭的住房問題。
第十一條 農(nóng)村村民進城取得保障性住房、公共住房、公共租賃住房租賃權或產(chǎn)權(包括部分產(chǎn)權)的申請權或購買權證書后，須依法履行自愿放棄農(nóng)村宅基地使用權相關手續(xù)并提供縣級政府相關證明方可參與輪候。自提供縣級政府相關證明后，輪候期不得超過一年。相關法規(guī)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。
第四章 政策支持與調(diào)控
第十二條 城鎮(zhèn)保障性住房和公共住房、公共租賃住房建設用地年度供應總量不得低于全部住房用地供應總量的60%，其中中心城區(qū)必須保證50%以上住房用地用于保障性住房和公共住房、公共租賃住房建設。上述計劃沒有落實之前，不得供應商品住房所需土地。
住房用地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)單位須按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費；閑置滿兩年的，須依法無償收回；對閑置土地須征繳增值地價。
第十三條 地方財政須將保障性住房資金納入年度預算。住房公積金增值收益在提取貸款風險準備金和管理費用之后全部用于保障性住房建設。土地出讓凈收益用于保障性住房資金的比例不得低于20%，各地還應根據(jù)實際情況進一步適當提高比例。廉租住房和經(jīng)濟租賃住房、公共租賃住房租金收入專項用于維護和管理。對中西部財政困難地區(qū)，通過中央預算內(nèi)投資補助和中央財政保障性住房專項補助資金等方式給予支持。
保障性住房一律免收城市基礎設施配套費等各種行政事業(yè)性收費和政府性基金。
中央與地方人民政府均須設置住房保障基金，住房保障基金由國家財政、地方財政和各種贈與款等構成。住房補貼經(jīng)費由中央與地方住房保障基金區(qū)別各地區(qū)不同情況，按比例負擔。
第十四條 對于保障性住房的開發(fā)建設，免收不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅等契稅。
社會各界向政府捐贈保障性住房房源的，執(zhí)行公益性捐贈稅收扣除的有關政策。
對于符合購買經(jīng)濟適用住房與公共住房的家庭實行個人所得稅的退稅政策。
對于城鎮(zhèn)每戶居民家庭以購房先后順序計算，合計擁有建筑面積在150平方米以內(nèi)的自有住房免收物業(yè)稅，出售減征或免征資產(chǎn)增值稅和個人所得稅。超過150平方米部分均按照市場評估價值每年征收1%的物業(yè)稅，出售須征收30%的資產(chǎn)增值稅和30%的個人所得稅。
第十五條 國家建立多渠道住房投融資制度。充分發(fā)揮商業(yè)銀行的住房保障作用，對于經(jīng)濟適用住房和公共住房須長期實行個人住房貸款首付20%、基準利率下浮30%的規(guī)定。發(fā)展住房儲蓄銀行，提高居民自己解決住房問題的能力。
建立保障性住房和公共住房的政策性擔保與商業(yè)性保險相結(jié)合的抵押保險制度，完善個人住房貸款擔保體系和住房貸款擔保公司。
通過適度和有效的金融管制和宏觀調(diào)控，推動住房金融制度的穩(wěn)步運行和健康發(fā)展。加強房地產(chǎn)信貸征信管理，充分利用央行信貸征信系統(tǒng)，加強貸前審查，有效防范房地產(chǎn)貸款風險。
第十六條 國家支持企業(yè)法人和社團法人組建住宅合作社，開發(fā)建設保障性住房和公共住房、公共租賃住房。
第十七條 國家強制性地擴大住房公積金的覆蓋范圍，強化住房公積金的使用和管理工作。建立健全住房公積金的審計制度和內(nèi)控制度，嚴厲打擊挪用濫用的違法行為，確保其安全和�？顚Ｓ�。改變資金閑置沉淀狀況，簡化審批環(huán)節(jié)和限制，提高住房公積金使用效率，重點幫助中、低收入家庭解決住房困難。
住房公積金管理中心應為政策性、專業(yè)性住房金融機構，逐步實現(xiàn)住房公積金管理體制向?qū)I(yè)性金融機構的轉(zhuǎn)變。成立中國公共住房銀行，向中、低收入家庭和公共住房工程發(fā)放政府補貼的低息貸款。
第十八條 依法行政、政務公開、辦事透明，是建立廉潔高效住房保障行政制度的基本條件。必須實行包括市、縣人民政府住房保障、建設、土地、規(guī)劃、財政、稅務、城管、交通、社會保障、工商、環(huán)保、節(jié)能、衛(wèi)生等相關部門和自來水、電業(yè)、燃氣供暖等壟斷性公用事業(yè)相關單位在內(nèi)的集中辦公審批驗收制度；實行審批驗收人員和審批驗收進度網(wǎng)上公示制度，使整個審批驗收過程網(wǎng)絡化、公開化、透明化；實行審批驗收人員集體負責制度，防止個別人濫用權力徇私枉法；實行問責制度，強化對違法審批驗收、推諉拖延行為的責任追究。
第十九條 建立房價信息強制披露制度，維護住房市場公平競爭和正常市場秩序。各級物價局均須加強房價統(tǒng)計研究工作，建立一個權威性、科學性、專業(yè)性的測算體系，定期公布保障性住房和公共住房、公共租賃住房每個項目的房價成本清單，向社會公眾傳達準確的房價信息，為宏觀調(diào)控和財政、稅收、金融監(jiān)管及司法監(jiān)察提供依據(jù)。
第二十條 建立住房、宅基地的全民登記和住房交易申報制度，建立健全全體居民住房檔案，實行全國聯(lián)網(wǎng)的住房登記管理系統(tǒng)動態(tài)管理。
第五章 法律責任
第二十一條 各級人民代表大會在每年開會期間，都要討論和審議各級人民政府制定和執(zhí)行城鄉(xiāng)居民住房保障工作中的中長期規(guī)劃和年度規(guī)劃的情況。在人民代表大會閉會期間，各級人民代表大會常務委員會要對城鄉(xiāng)居民住房保障工作的中長期規(guī)劃和年度規(guī)劃的執(zhí)行情況進行檢查和監(jiān)督，作為各級政府考核的重要標準，并對計劃的制定、執(zhí)行和考核情況承擔法律責任。
第二十二條 省級人民政府對本地區(qū)住房保障工作負總責，對所屬各市、縣人民政府實行目標責任制管理，加強監(jiān)督指導。市、縣人民政府要加強領導，落實相應的管理工作機構和具體實施機構，切實抓好各項工作；要接受人民群眾的監(jiān)督，每年在向本級人民代表大會所作的《政府工作報告》中報告住房保障工作年度規(guī)劃完成情況。對在住房保障工作中以權謀私、玩忽職守的，要依法追究有關責任人的行政和法律責任。
第二十三條 對于違反規(guī)定非法獲得城鎮(zhèn)保障性住房、公共住房、公共租賃住房和農(nóng)村村民宅基地者，屬于國家公務員和國家財政開支人員按照貪污和貪污罪追究行政責任、民事責任和刑事責任；其他人員按照詐騙和詐騙罪追究民事責任和刑事責任。凡舉報有功人員，可以合計獲得違法查處金額10%的獎勵。
第二十四條 以保障性住房和公共住房、公共租賃住房為名取得土地后，又將土地挪用于商品住房開發(fā)的，以詐騙國家財產(chǎn)和詐騙國家財務罪追究行政責任、民事責任和刑事責任。
第二十五條 住房保障行政管理部門及其工作人員在保障性住房和公共住房、公共租賃住房審批、規(guī)劃、建設、監(jiān)管中失職瀆職、索賄受賄的，依法追究行政責任、民事責任和刑事責任。
第二十六條 住房開發(fā)建設單位偷工減料、以次充優(yōu)損害住房質(zhì)量的，必須依法承擔賠償責任，并給予相應的經(jīng)濟處罰，視情節(jié)輕重停止或者吊銷營業(yè)執(zhí)照和施工許可證。因住房質(zhì)量問題造成嚴重后果的，依法追究刑事責任。
第二十七條 建筑開發(fā)商哄抬商品住房房價或者訂立價格同盟，非法囤積房源，壟斷商品住房市場的，按照有關法律從嚴懲處。
第六章 附則
第二十八條 本法沒有規(guī)定的，適用其他法律、法規(guī)。
第二十九條 本法自XX年X月X日起生效。
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