民眾該租房還是買(mǎi)房？在一個(gè)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這是一個(gè)十分容易回答的問(wèn)題。但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)完全投資炒作的市場(chǎng)，房屋售價(jià)這個(gè)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)就會(huì)被嚴(yán)重扭曲，無(wú)法反映正常的房屋供求關(guān)系，這個(gè)問(wèn)題就要判斷了。
目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一手房市場(chǎng)、二手房市場(chǎng)及租房市場(chǎng)都不太成熟。一般民眾無(wú)法根據(jù)市場(chǎng)信息作出正確判斷，再加上一些非市場(chǎng)的文化因素的影響，不少居民對(duì)于是租屋還是購(gòu)房沒(méi)有一個(gè)明確清楚的概念或判斷。特別是當(dāng)各種誤導(dǎo)性的概念泛濫時(shí)，不少居民不能清楚判斷而輕易購(gòu)房，這也是目前國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)不斷上漲的原因之一。
近幾年來(lái)，北京、上海、深圳等一線城市房租上漲約15%，而同期房?jī)r(jià)卻漲了兩三倍，房屋售價(jià)和租價(jià)差距明顯拉大�？吹讲粩嗌蠞q的房?jī)r(jià)，不少居民以為，房?jī)r(jià)過(guò)去在快速上漲，房?jī)r(jià)未來(lái)同樣也會(huì)快速上漲，因此，如果個(gè)人購(gòu)房時(shí)間越向后，那么進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)所承擔(dān)的房?jī)r(jià)就會(huì)越高。因此，個(gè)人購(gòu)房就越要早進(jìn)入。
其實(shí)，在這里有幾個(gè)問(wèn)題。
一是房租上漲幅度小而房?jī)r(jià)上漲快，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重，房?jī)r(jià)不是由自住型購(gòu)買(mǎi)者決定的，而是由投資者的需求決定的。由于投資者的住房需求是不確定的(房?jī)r(jià)上漲時(shí)，投資需求會(huì)無(wú)限放大，房?jī)r(jià)下跌時(shí)，投資需求又會(huì)無(wú)限縮小)，因此，在一個(gè)住房投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)，投資風(fēng)險(xiǎn)極高。
二是對(duì)自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，由于政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的隱性擔(dān)保，房?jī)r(jià)不斷飚升，自然迫使這些消費(fèi)者提早進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但這是不是一定降低了購(gòu)買(mǎi)負(fù)擔(dān)？這就要看各個(gè)消費(fèi)者本身的條件，看他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)住房時(shí)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的考量。如果一次性付款，那么只是沒(méi)有計(jì)算購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)所使用資金的機(jī)會(huì)成本，風(fēng)險(xiǎn)不高。但是，如果購(gòu)房時(shí)通過(guò)銀行按揭貸款及使用父母錢(qián)，那么面臨的風(fēng)險(xiǎn)在加大，比如利率風(fēng)險(xiǎn)、父母養(yǎng)老保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人未來(lái)職業(yè)變化風(fēng)險(xiǎn)等，這就是目前國(guó)內(nèi)不少住房消費(fèi)者成為“房奴”的原因所在。特別是，如果購(gòu)房者是在房?jī)r(jià)較高時(shí)期進(jìn)入，那么當(dāng)市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)時(shí)，面臨的風(fēng)險(xiǎn)就更高。
對(duì)租房者來(lái)說(shuō)，如果房?jī)r(jià)很高，即使個(gè)人有能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，購(gòu)房資金的機(jī)會(huì)成本也要考慮。因?yàn)�，�?gòu)買(mǎi)住房后就少去了資金進(jìn)入其他市場(chǎng)投資的機(jī)會(huì)。還有，許多人租房，最為重要的是資金實(shí)力不足，只能通過(guò)銀行信貸及家人幫助才能勉強(qiáng)進(jìn)入。在這種情況下，租房者若把這些因素及風(fēng)險(xiǎn)考慮進(jìn)去，看起來(lái)租房的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更低些。
其實(shí)，個(gè)人是購(gòu)房還是租房，重要的是根據(jù)自己及市場(chǎng)的情況，根據(jù)這些約束條件及風(fēng)險(xiǎn)作出一個(gè)好的判斷與決策，而不是人云亦云。因此，對(duì)于每一個(gè)人來(lái)說(shuō)，租房還是買(mǎi)房都不可一概而論，而應(yīng)根據(jù)不同的情況來(lái)決定。有政府官員說(shuō)，房?jī)r(jià)過(guò)高，中等收入者都可以租房，這種說(shuō)法信息量不大，只不過(guò)是想推掉自己做事的責(zé)任而已。(作者：易憲容 整理：柯鵬）
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