中新網(wǎng)9月30日電 美國《新聞周刊 中文月刊》刊發(fā)題為《解決拆遷問題的新起點》的文章指出，《物權(quán)法》將是解決中國房屋拆遷問題的一個起點，而非終點。以下為文章全文——
最近，家住上海市嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)高潮村的胡明翠怎么也高興不起來。2002 年，擁有“城市戶口”的她，花了 32 萬元人民幣(4.2 萬美元)向當(dāng)?shù)卮逦徺I了這幢總面積為 210 平方米的兩層別墅。這種直接銷售給集體組織成員之外的“小產(chǎn)權(quán)房”，由于建造在農(nóng)村集體所有制土地上，而且都沒有經(jīng)過規(guī)劃和沒有繳納土地出讓金等費用，因此，胡明翠只能拿到鄉(xiāng)政府頒發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)證，而無法拿到國家房管部門頒發(fā)的商品房產(chǎn)權(quán)證。盡管 3 月 16 日全國人大宣布，第一部以保障私有物權(quán)為目的的《物權(quán)法》將于今年 10 月 1 日正式實施，但當(dāng)她知悉北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)的小產(chǎn)權(quán)房于 3 月 27 日被政府強制拆除之后，她便一直在擔(dān)心自己的房子會遭遇相同的命運。
胡明翠說：“我花了錢，買了這個房子，它就是我的私有財產(chǎn)。政府不能說拆就拆�！痹谥袊�，像胡明翠這樣的“小產(chǎn)權(quán)戶”有非常多。單在高潮村，購買了小產(chǎn)權(quán)房的城鎮(zhèn)人口便有一百多戶。他們都和胡明翠一樣，盼望《物權(quán)法》快些到來，因為“到時候我的房子就不是違法的” 。
但顯然這仍然是胡明翠和其他“小產(chǎn)權(quán)戶”的主觀愿望。我愛我家地產(chǎn)經(jīng)濟公司副總經(jīng)理胡景暉指出，《物權(quán)法》保護居民私有財產(chǎn)的前提是：財產(chǎn)的取得、使用、收益、轉(zhuǎn)讓必須符合法律的規(guī)定。但根據(jù)現(xiàn)有的法律，建造在農(nóng)村集體所有制土地上的小產(chǎn)權(quán)房，如果想銷售給城市人口，必須經(jīng)過國家的征用，在交納一定的土地出讓金，變成城鎮(zhèn)國有土地之后，才能通過招拍掛的方式進行出售。沒有經(jīng)過這一過程的私自買賣，即使在《物權(quán)法》實施之后，還是違法的。
隆安律師事務(wù)所的陳旭也同意，并指出《物權(quán)法》乃屬于憲法一類的原則性法律，盡管當(dāng)中規(guī)定城鎮(zhèn)集體所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)，由集體享有使用權(quán)、所有權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)， 但是判斷具體事件合法與否，還是要看具體法規(guī)是怎么規(guī)定的。由于目前中國有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的許多法律都分布在《土地管理法》、《房地產(chǎn)開發(fā)管理條例》等部門性的法律法規(guī)中，而且《土地管理法》中也明確規(guī)定了，沒有經(jīng)過規(guī)劃的集體所有土地是不能被隨意處置，故即使《物權(quán)法》推出之后，小產(chǎn)權(quán)房還是違法建筑，仍可以被政府強制拆除。
然而，北京經(jīng)濟時報房地產(chǎn)部主任謝光飛卻不認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房在《物權(quán)法》實施之后會被拆除。他表示，《物權(quán)法》明確規(guī)定了農(nóng)民對擁有的土地享有所有權(quán)和處置權(quán)。所謂“處置”就是指蓋房子、買賣和轉(zhuǎn)讓，因此說小產(chǎn)權(quán)房違法是站不住腳的。另外，他還指出，《物權(quán)法》并沒有規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是不能接受的，也沒有具體條文規(guī)定農(nóng)民不能轉(zhuǎn)讓和處置宅基地。 謝光飛說：“法律不禁止的原則上我們就可以去做�！痹僬撸段餀�(quán)法》也規(guī)定了私人對不動產(chǎn)、動產(chǎn)享有所有權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房也是不動產(chǎn)，如果小產(chǎn)權(quán)房受到侵犯，戶主有權(quán)力要求返還。他進一步指出，小產(chǎn)權(quán)房與現(xiàn)行的經(jīng)濟型適用房很相似，同樣沒有上繳土地出讓金，也同樣拿著不同于商品房的產(chǎn)權(quán)證。故既然經(jīng)濟型適用房能夠得到《物權(quán)法》的保護，在城鄉(xiāng)一體化的今天，小產(chǎn)權(quán)房也應(yīng)當(dāng)如此。他說：“政府不能隨意用推土機拆毀小產(chǎn)權(quán)房，這樣的行為反而是違法的�！�
但胡景暉認(rèn)為，不能把國家所有土地上的經(jīng)濟型適用房和農(nóng)民集體所有制土地上的小產(chǎn)權(quán)房一概而論。他指出，雖然建在農(nóng)村土地上的不動產(chǎn)確實受到《物權(quán)法》的保護，但保護的對象是農(nóng)民，是那些能夠合法取得這些房子的所有權(quán)人。同樣地，城鎮(zhèn)戶口的人在城鎮(zhèn)土地上購買經(jīng)濟型適用房也會受到保護。但物權(quán)一旦跨過城市和農(nóng)村的界限，保障便失去法律效力。
不過他也指出，小產(chǎn)權(quán)房是否會被強制拆毀，其實也要視該小產(chǎn)權(quán)房是建在耕地或非耕地上而定。過去國家為了保障十幾億人口的吃飯問題，故設(shè)立起了一根 18 億畝耕地的紅線。在中國，這 18 億畝的耕地面積是無法動搖的。因此，建在耕地上的小產(chǎn)權(quán)房，無論什么原因都會被拆去，而建在非耕地上的小產(chǎn)權(quán)房，則有機會因為《物權(quán)法》的推出，使政府在處理小產(chǎn)權(quán)房的業(yè)主后續(xù)問題上變得謹(jǐn)慎和人道。胡景暉表示，目前大多數(shù)人都傾向接受把產(chǎn)權(quán)買賣關(guān)系變成長期租賃關(guān)系的解決辦法。也就是說，把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為城里人向農(nóng)民長期租用，這樣房子就可免遭拆毀。但目前仍未有定論。
對此，九鼎公共事務(wù)研究所研究員秋風(fēng)則另有看法。他說，即使推出了《物權(quán)法》，政府若仍禁止農(nóng)民在宅基地上建筑商品房，實際上便是剝奪了農(nóng)民實現(xiàn)土地收益最大化的權(quán)利。政府是國有土地的所有者，農(nóng)民也是農(nóng)村土地的所有者，政府可以隨便拿土地做生意，農(nóng)民為什么不行？允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)本身就是一種制度上的創(chuàng)新。況且，目前中國許多農(nóng)民都在出售房屋，不少土地的法律規(guī)定事實上已經(jīng)被農(nóng)民所廢除。故從這個角度來看，《物權(quán)法》未推出，本身關(guān)于土地產(chǎn)權(quán)的規(guī)定，包括對小產(chǎn)權(quán)房的享有，實際上便已滯后于現(xiàn)實，有必要根據(jù)相關(guān)的情況作出修改和補充。
《物權(quán)法》起草人之一、中國人民大學(xué)法學(xué)院院長王利明對此并不贊同。他表示，當(dāng)初起草《物權(quán)法》的時候，許多專家就已經(jīng)對小產(chǎn)權(quán)房的存在問題提出了不同的看法，而最后，更決定對這個爭議性很大的問題采取了維持現(xiàn)狀的處理辦法�！段餀�(quán)法》的確沒有明確提及如何處置小產(chǎn)權(quán)房的問題，但它還是為將來的改革和發(fā)展留了余地。他表示，未來可能出現(xiàn)專門的特別法規(guī)來規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的問題。
除了小產(chǎn)權(quán)房，“釘子戶”(拒被拆遷者)也是人們對《物權(quán)法》的另一關(guān)注重點，特別是它所引發(fā)的公共利益之爭。2007 年 4 月，在已被挖了十米地基中間的孤島上堅守了三年的重慶“釘子戶”楊武，從開發(fā)商處獲得約 350 萬元(46 萬美元)的拆遷補償費及價值 30 萬元(3.9 萬美元)的安置房。他認(rèn)為，這是開發(fā)商在知道新的《物權(quán)法》推出之后，他們出于非公共利益的拆遷行為將必敗無疑而作的妥協(xié)。
楊武的勝利，近日導(dǎo)致了全國各地涌現(xiàn)許多效尤的“釘子戶”。例如河南焦作中站區(qū)新采煤南街，有一戶張姓夫婦至今拒不搬遷，要求補償8萬元和在購置新房的時候獲得較優(yōu)惠的價格。他們的拒遷目前造成兩個單元的樓房無法建設(shè)，22 戶居民不能按期搬入新房。另外，居住在吉林長春市的 80 歲老人蘇連弟，也拒絕搬遷出他 54 平方米的房子，因為拆遷公司不能滿足他要求獲得一間 64 平方米住宅和比住宅房標(biāo)準(zhǔn)較高的補償。
根據(jù)《物權(quán)法》的第 42 條規(guī)定，為了公共利益的需要，政府或開發(fā)商可以征收個人的房屋或其他物權(quán)，但必須依法給予拆遷補償。而對于非公共利益的商業(yè)拆遷，物業(yè)的權(quán)利人可以自主決定是否轉(zhuǎn)讓自己的物權(quán)。這無疑是對以往內(nèi)地普遍存在的強遷行為這一歷史的一個巨大進步。然而，對于楊武的案例，《物權(quán)法》起草專家組組長、中國政法大學(xué)原校長江平教授則很不以為然，并表示“他說不涉及公共利益就不涉及了？”
但江平也承認(rèn)，《物權(quán)法》中所指的出于社會公共利益，可以征收私人財產(chǎn)，包括房屋拆遷等條文，的確并沒具體列舉哪些是公共利益的需要。因為現(xiàn)實中公益與商業(yè)的界限是很難劃分，也很難用條文化的形式列舉。例如，醫(yī)院和學(xué)校都是公益需要，但醫(yī)院也有營利性醫(yī)院，學(xué)校也有民辦高收費學(xué)校，故公共利益與商業(yè)利益的區(qū)分和判定，都必須由司法來解釋。
另外，江平認(rèn)為，物業(yè)權(quán)利人如果對拆遷的補償表示不滿，應(yīng)循法律途徑進行訴訟，而非成為“釘子戶”。 王利明也指出，《物權(quán)法》里也允許商業(yè)利益的拆遷，因為在成片的商業(yè)開發(fā)中，也可能會涉及到一些非商業(yè)利益。例如,建設(shè)工業(yè)園區(qū)可以增加稅收，獲取一定經(jīng)濟利益，但在小區(qū)建設(shè)中也可能修建醫(yī)院和學(xué)校,這就在客觀上使其他社會成員受益。而且，公共利益和某些社會成員的利益的集合也可以相互轉(zhuǎn)化。
還有一個月，《物權(quán)法》就要正式出臺了。它已從大的方面賦予了人們對私有財產(chǎn)的諸多權(quán)利，雖然當(dāng)中仍有許多模糊地帶，且像胡明翠這樣的小產(chǎn)權(quán)戶，以及張姓夫婦和老人蘇連弟等“釘子戶”在《物權(quán)法》下是否合法和會否得到保護，目前仍是個未知數(shù)，但肯定的是：《物權(quán)法》將是解決中國房屋拆遷問題的一個起點，而非終點。(鄒雅楠 吳曉波)
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