在環(huán)繞地球飛行一圈后，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹上周回到了北京。公司上市成功后，在北京舉辦的一次港股走勢(shì)及投資策略論壇上，潘石屹說(shuō)：“我們是在美聯(lián)儲(chǔ)降息50個(gè)基點(diǎn)、全世界的股票都在上漲的背景下，最終成功上市的�！�
“我看到很多優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司最后都是被龐大的土地儲(chǔ)備拖垮的，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)公司而言，擁有一堆土地儲(chǔ)備與實(shí)現(xiàn)巨大利潤(rùn)之間還有一段很長(zhǎng)的道路要走�！迸耸僬f(shuō)。
10月8日，SOHO中國(guó)在香港聯(lián)交所主板成功掛牌上市。掛牌之前，數(shù)十萬(wàn)香港散戶向這個(gè)他們甚至都不懂得名字為何物的公司投入了數(shù)千億港元，而排隊(duì)進(jìn)入SOHO中國(guó)基礎(chǔ)投資者名單行列里的機(jī)構(gòu)投資者則個(gè)個(gè)地位顯赫。
此前，傳統(tǒng)估值目光層層籠罩下的地產(chǎn)公司典型代表碧桂園、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、奧園先后登陸港股，并獲得熱烈追捧。仔細(xì)對(duì)比，兩種成功各有千秋，意味無(wú)窮。SOHO中國(guó)憑借品牌文化和獨(dú)特商業(yè)潛質(zhì)獲得成功。
“我們的上市是目前亞洲最大一宗商業(yè)地產(chǎn)IPO，SOHO中國(guó)如今是亞洲規(guī)模第二的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。” 10月10日，SOHO中國(guó)在北京索菲特大酒店舉行上市慶賀晚宴。在燈光閃耀中，潘石屹自豪地宣稱。
在近期舉辦的一次港股走勢(shì)及投資策略論壇上，面對(duì)臺(tái)下黑壓壓、前來(lái)一睹超級(jí)富翁風(fēng)采的觀眾，他提問(wèn)說(shuō)：“你覺(jué)得北京六環(huán)外、內(nèi)蒙古的土地會(huì)比三里屯、前門的土地更值錢么？”
參與此次上市發(fā)行事宜的瑞銀集團(tuán)(UBS)執(zhí)行董事兼資本市場(chǎng)部主管朱俊偉在回答本報(bào)問(wèn)題時(shí)，把SOHO中國(guó)與歷史悠久的香港置地與太古地產(chǎn)做類比。
10月11日，潘石屹在總部接受本報(bào)采訪，首次講述六年來(lái)SOHO中國(guó)的兩次上市歷程。
“2001年底，高盛做了一個(gè)很厚的報(bào)告，報(bào)告的第一頁(yè)就寫著一句話‘SOHO中國(guó)不是一家普通的地產(chǎn)公司’。在此之前，我們對(duì)自己的公司都未有如此清晰的定位和了解”
2001年冬天，我們公司的兩個(gè)小股東，其中一個(gè)英國(guó)人叫作安德魯，在一次爬長(zhǎng)城時(shí)，偶然地說(shuō)，你們到國(guó)外上市吧。這個(gè)提議引起了我和張欣的思考。
自從SOHO中國(guó)創(chuàng)立以來(lái)，這兩個(gè)英國(guó)股東一直給予SOHO中國(guó)很大的支持，在我們最困難的時(shí)候不斷投入資金。但是，SOHO中國(guó)一直沒(méi)有分紅，而把這些錢全部又投入到公司的開發(fā)建設(shè)中，這樣這兩個(gè)股東的股份就一直不斷被稀釋到各占2%左右。我們也想借上市，給這些一直支持我們的股東一些回報(bào)。
但是，那時(shí)在內(nèi)地上市是需要指標(biāo)的，而有關(guān)部門配的上市指標(biāo)“打死也不會(huì)給SOHO中國(guó)”。作為民營(yíng)企業(yè)，內(nèi)地上市基本上是行不通的，我們把目光投向了海外。
2001年底，我們與高盛開始聯(lián)系。在交談中，高盛對(duì)SOHO中國(guó)的模式與前景非常樂(lè)觀。
兩天之內(nèi)，他們出了一個(gè)關(guān)于我們公司的很厚的報(bào)告，報(bào)告的第一頁(yè)就寫著一句話：“SOHO中國(guó)不是一家普通的地產(chǎn)公司。”當(dāng)時(shí)看到這句話，我突然有一種知音的感覺(jué)。在此之前，我們對(duì)自己的公司都未有如此清晰的定位和了解。我們只是覺(jué)得自己蓋的房子新穎，有特色，但從未把公司戰(zhàn)略提煉成這樣一種商業(yè)模式。
而高盛報(bào)告的第二部分則是關(guān)于我們的業(yè)務(wù)模式。報(bào)告稱，我們是注重品牌的一個(gè)公司，不是一個(gè)注重土地儲(chǔ)備的地產(chǎn)公司，我們和其他房地產(chǎn)企業(yè)最大的差異就是我們獨(dú)特的商業(yè)模式。
在討論上市時(shí)，高盛比我們自己還要樂(lè)觀。他們建議說(shuō)，來(lái)美國(guó)上市吧。于是我們就到美國(guó)去考察。
“美國(guó)上市失敗后，所有的媒體都報(bào)道稱，終止美國(guó)上市是因?yàn)楦呤⑴cSOHO中國(guó)在定價(jià)上有分歧。對(duì)此，我從未對(duì)任何人解釋過(guò)。其實(shí)我們沒(méi)有任何分歧，但最關(guān)鍵的因素是投資者”
2002年10月，我們到美國(guó)考察市場(chǎng)。高盛建議我們?nèi)ゼ~約交易所看看。相比于一般的人只能在高處平臺(tái)參觀，我們來(lái)到了底層的交易大廳。巨大的屏幕和儀器亂放在一起，交易員鬧哄哄的，碎紙片飛得到處都是。相比納斯達(dá)克的電子化操作，這里熱鬧多了。每個(gè)人都很興奮，我心里想，這就是全世界資本的心臟和中樞神經(jīng)了。
隨著我們上市的啟動(dòng)，大環(huán)境開始變得不利起來(lái)。我們幾乎遭遇了所有的不利因素。安然事件爆發(fā)后，美國(guó)上市公司監(jiān)管非常嚴(yán)格，全美國(guó)的股票市場(chǎng)一片蕭條。而布什政府也開始醞釀攻打伊拉克，這對(duì)股票市場(chǎng)也是一個(gè)很負(fù)面的消息。
那個(gè)時(shí)候，我們已經(jīng)拿到了中國(guó)證監(jiān)會(huì)的無(wú)異議函，香港證監(jiān)會(huì)和聯(lián)交所的批復(fù)以及紐交所的批復(fù)。上市之途萬(wàn)事俱備了，可是又在2003年的春天遇到了中國(guó)的非典疫情。非典對(duì)北京和香港的經(jīng)濟(jì)影響，在外界看來(lái)是非常大的。
在這種情況下，我們決定終止上市，一方面是我們的判斷，另一方面是大勢(shì)所趨，也很難再進(jìn)行了。
之后，所有的媒體報(bào)道都說(shuō)，終止上市是因?yàn)楦呤⑴cSOHO中國(guó)在定價(jià)上有分歧。對(duì)此，我從未對(duì)任何人解釋過(guò)。其實(shí)我們沒(méi)有任何分歧，但最關(guān)鍵的因素是投資者。
當(dāng)時(shí)，投資者對(duì)北京非典期間的經(jīng)濟(jì)充滿疑慮，我們很難打消他們的顧慮。那時(shí)，我們做了一個(gè)利潤(rùn)預(yù)計(jì)，后來(lái)SOHO中國(guó)的實(shí)際利潤(rùn)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)初的預(yù)期，但那時(shí)沒(méi)有人愿意相信。
在這第一次沒(méi)有成功的上市里，我們主要推介的資產(chǎn)是位于北京市十八里店的物流港項(xiàng)目，這是一個(gè)體量超過(guò)300萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，由SOHO中國(guó)、嘉里建設(shè)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)和京泰來(lái)共同做土地的一級(jí)開發(fā)和未來(lái)的開發(fā)。但因北京市政府調(diào)整規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目最終取消了。
“今年年初，我看到其他地產(chǎn)公司的年報(bào)及現(xiàn)狀，震撼不已。我想，再不改變戰(zhàn)略，就是麻木不仁，就是愚蠢的商人了”
第一次上市停頓下來(lái)后，我覺(jué)得小本經(jīng)營(yíng)也不錯(cuò)，自己的現(xiàn)金流、預(yù)售狀況都還不錯(cuò)，于是就慢慢往前做了，上市太麻煩了。但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)在隨后的四五年發(fā)展特別快，不僅房?jī)r(jià)增速快，企業(yè)的規(guī)模也迅速增長(zhǎng)。
然而，2003年以來(lái)，銀根持續(xù)緊縮，高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)并未得到銀行資金的大力支持。而在我們第一次上市暫停后，很多地產(chǎn)公司完成了上市。
上市失敗后，我?guī)缀鯖](méi)有再關(guān)注上市的事情。可是幾年之后，我突然發(fā)覺(jué)，以前和SOHO中國(guó)差不多的公司已經(jīng)走在了前面。我突然意識(shí)到，中國(guó)地產(chǎn)界的游戲規(guī)則發(fā)生變化了，主流俱樂(lè)部的入場(chǎng)券更昂貴了。
查看萬(wàn)科的年報(bào)，在2001年，萬(wàn)科與我們的盈利水平差不多，但幾年之后，萬(wàn)科已成為千億市值企業(yè)了。而富力在做北京富力城時(shí)，我們?cè)陂_發(fā)建外SOHO售價(jià)比它高了一倍�？墒牵S后便完成了香港上市。最讓我受到刺激的是，2004年，萬(wàn)科的郁亮告訴我萬(wàn)科的年度利潤(rùn)，說(shuō)一半的利潤(rùn)都是由地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的。
今年，我看到其他地產(chǎn)公司的年報(bào)，震撼不已，沒(méi)想到一大批地產(chǎn)公司完成與資本市場(chǎng)接軌后都飛了起來(lái)。我想，再不改變戰(zhàn)略，就是麻木不仁，就是愚蠢的商人了。于是上市被再次提上日程。
“我需要的就是時(shí)間，不能讓市場(chǎng)淘汰。最終，SOHO中國(guó)花了9個(gè)月的時(shí)間完成上市”
2007年1月8日，SOHO中國(guó)再次上市舉行啟動(dòng)儀式。為了達(dá)到這一目標(biāo)，我們?cè)俅窝?qǐng)第一次上市時(shí)的整個(gè)團(tuán)隊(duì)，包括高盛和畢馬威，原版的律師，原版的會(huì)計(jì)師，原版的投資銀行。我需要的就是時(shí)間，我不能讓市場(chǎng)淘汰。
10月8日，公司在香港上市成功，128億港元到我們的賬戶，整整九個(gè)月，SOHO中國(guó)終于完成了上市。公司的上市也創(chuàng)造了很多紀(jì)錄。
在二次上市的整個(gè)過(guò)程，路演是一次極其考驗(yàn)人的經(jīng)歷。開始時(shí)，我們把定價(jià)保持在6.0-8.3港元之間。當(dāng)時(shí)最擔(dān)心國(guó)際上出現(xiàn)不確定因素，因?yàn)槊绹?guó)次級(jí)債的影響還是相當(dāng)廣泛，周圍謠言四起，有人還判斷金融危機(jī)可能出現(xiàn)。
然而，當(dāng)我們走到路演的第二站新加坡時(shí)，早上有人給我打電話說(shuō)，美聯(lián)儲(chǔ)下調(diào)利率50個(gè)基點(diǎn)。這是一個(gè)大的利好，路演第二天，SOHO中國(guó)認(rèn)購(gòu)已經(jīng)超過(guò)四倍。這個(gè)時(shí)候，UBS建議提價(jià)。
可這時(shí)，路演期間使用的招股書尚未印刷，而香港媒體早已把定價(jià)區(qū)間報(bào)道了。此時(shí)提價(jià)至8.8港元，則可為公司多募集資金7億港元，但也面臨公眾形象損失。我和張欣最后決定維持原價(jià)，這一決定大大出乎投行人士的意料。
在與機(jī)構(gòu)投資者一對(duì)一會(huì)談時(shí)，他們對(duì)我提出的問(wèn)題非常詳盡和刁鉆，但路演期間，基金經(jīng)理的下單率高達(dá)94.8%，這同樣是一個(gè)創(chuàng)紀(jì)錄的數(shù)字。投資者們對(duì)SOHO中國(guó)的商業(yè)模式投了贊成票。
最后兩個(gè)月，UBS加入我們的上市團(tuán)隊(duì)。關(guān)于此，外界多有猜測(cè)，背后其實(shí)另有故事。匯豐下面的一個(gè)投資銀行團(tuán)隊(duì)集體跳槽，參加SOHO中國(guó)上市的匯豐人員只剩下了一個(gè)人，此時(shí)UBS加入對(duì)我們是一個(gè)很大的幫助。
其間，在公司的募資金額上，外界一直有錯(cuò)誤的聲音，而媒體也在揣測(cè)推遲上市的原因。其實(shí)，公司融資的目標(biāo)總金額并無(wú)太大的變化，約在15億~18.9億美元，外界猜測(cè)的4億美元、6億美元都是錯(cuò)誤的。而在時(shí)間上也是按部就班，只是8月是西方人休假的時(shí)間，整個(gè)團(tuán)隊(duì)的兩三百人要聚攏在一起工作，難度比較大。這就是外界誤以為公司上市推遲的原因。
“未來(lái)，SOHO中國(guó)不會(huì)為了迎合某類投資者幼稚的想法而去大規(guī)模圈地”
上市成功以后，SOHO中國(guó)將成為一個(gè)公眾公司，將對(duì)數(shù)十萬(wàn)股東負(fù)責(zé)。上市募集到的128億港元，加上公司的現(xiàn)金，以及由此產(chǎn)生的銀行貸款，都將是SOHO中國(guó)未來(lái)在土地市場(chǎng)大有作為的資本。
但是，公司不會(huì)為了迎合某類投資者幼稚的想法而去大規(guī)模圈地。公司將堅(jiān)持自己的商業(yè)模式。
前門除33塊地外，還將有11塊進(jìn)入招拍掛程序，這11塊地都是散布在那33塊地之間。而在北京CBD核心區(qū)核儀器廠那塊地，年底前將推出42萬(wàn)平方米體量的地塊，公司已經(jīng)確定將全力參與，未來(lái)將聯(lián)合兩家合作伙伴一起優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
事實(shí)上，近期，我已接待了很多批前來(lái)洽談合作的“地主”。這些地塊有的位于王府井，有的位于西單，我想，未來(lái)SOHO中國(guó)在核心區(qū)集中發(fā)展的戰(zhàn)略將得到堅(jiān)持和發(fā)揚(yáng)。(采寫/張杰 見(jiàn)習(xí)記者鄧?yán)儗?duì)此文亦有貢獻(xiàn))
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