任志強(qiáng)一向特立獨(dú)行。
就在人們還在津津樂(lè)道巨額土地儲(chǔ)備如何造就了“新首富”楊惠妍之時(shí)，任志強(qiáng)似乎對(duì)此并不感冒——當(dāng)大多數(shù)地產(chǎn)商正挖控心思“囤地”之時(shí)，他卻慷慨地將兩個(gè)地處黃金地段的項(xiàng)目拱手“送”出，而接盤(pán)者，恰是剛剛完成香港上市的潘石屹。
又一出“二人轉(zhuǎn)”的背后，任志強(qiáng)逆勢(shì)賣(mài)項(xiàng)目之舉，似乎昭示著對(duì)于地產(chǎn)商“囤地”行為的另一種“理解方式”——表面看起來(lái)無(wú)限風(fēng)光的“囤地獲利”模式，一樣是“資本滾雪球”的游戲，而這絕非是一個(gè)隨便就可以參加的游戲。
火速?zèng)Q策
懷揣大把現(xiàn)金的潘石屹越來(lái)越相信，任志強(qiáng)是個(gè)“高品質(zhì)”的地主。因?yàn)槔^2005年從任志強(qiáng)手中買(mǎi)下尚都項(xiàng)目，解了自己的“斷頓”之憂(yōu)后兩年，他再次從任志強(qiáng)的華遠(yuǎn)集團(tuán)手中，買(mǎi)下了兩個(gè)地處黃金地段的項(xiàng)目，盡管這一次又將花費(fèi)不菲。
任志強(qiáng)此次“出售”的兩個(gè)項(xiàng)目，是北京公館和原民源大廈，總金額約25億元。其中原民源大廈為任志強(qiáng) 剛剛收購(gòu)的物業(yè)，這次便轉(zhuǎn)手賣(mài)出。而北京公館，則是華遠(yuǎn)在北京燕莎商圈地區(qū)運(yùn)作多年的項(xiàng)目，一度也是任志強(qiáng)的“主力陣容”。
原民源大廈在收購(gòu)?fù)瓿珊螅耸贂簳r(shí)將改稱(chēng)其為光華路soho2。知情人透露，該項(xiàng)目實(shí)際上是瓊民源的爛尾項(xiàng)目，后來(lái)在處理遺留問(wèn)題時(shí)由一家名為“野力”的公司接手。彼時(shí)，潘石屹也曾試圖插手該項(xiàng)目，此時(shí)，潘石屹正處在上市關(guān)鍵期，最終還是被任志強(qiáng)橫刀奪愛(ài)。據(jù)稱(chēng)，當(dāng)時(shí)任志強(qiáng)完成該項(xiàng)目的全部收購(gòu)談判，只用了短短的三天時(shí)間。
實(shí)際上，潘、任的此次交易，也和收購(gòu)民源大廈一樣迅速。9月28日，任志強(qiáng)借殼SST幸福的方案，第一次被證監(jiān)會(huì)否決，此時(shí)，潘石屹與任志強(qiáng)在北京昆侖飯店秘密會(huì)晤，當(dāng)即敲定由潘石屹收購(gòu)任志強(qiáng)手中的兩個(gè)項(xiàng)目，分別作價(jià)14億元和10億元。
彼時(shí)，雙方在昆侖飯店的咖啡廳草擬了收購(gòu)協(xié)議，其中規(guī)定，在原民源大廈中，潘石屹支付的10億元現(xiàn)金，將用作收購(gòu)民源大廈的部分股份，而任志強(qiáng)在該項(xiàng)目中仍保留股東地位。事后，記者了解到，潘石屹實(shí)際擁有該項(xiàng)目的控股股東地位，10億元現(xiàn)金收購(gòu)51%的股權(quán)，在該項(xiàng)目上，實(shí)際上潘、任二人，屬于共同合作的關(guān)系。
頗具戲劇性的是，雙方在咖啡廳第一次草擬的協(xié)議，竟然寫(xiě)在一張廢紙之上，而且只有50余字，如此“倉(cāng)促”，足以說(shuō)明，雙方對(duì)此次交易成交的急迫心情，而最讓人費(fèi)解的，則是當(dāng)錢(qián)松地緊之時(shí)，任氏何以將手中的黃金項(xiàng)目“拱手讓人”？
背后隱情
“二次上報(bào)的方案被證監(jiān)會(huì)通過(guò)之后，我就后悔了。”任志強(qiáng)向記者坦陳。9月28日第一次借殼方案未獲通過(guò)之后兩周，任志強(qiáng)二次上報(bào)的方案終于得以通過(guò)，此時(shí)，對(duì)于出售項(xiàng)目換回的20多億現(xiàn)金，任志強(qiáng)雖然很高興，但他也有些后悔，顯然，楊惠妍“首富神化”的由來(lái)，他心知肚明。
在上市工作屢遭坎坷之后，任志強(qiáng)仍然處在資金缺乏的狀態(tài)。記者了解到，本次賣(mài)與潘石屹的北京公館項(xiàng)目，實(shí)際上，任氏已籌劃將其出售許久。直到今年3月，任志強(qiáng)與一家境外投資基金達(dá)成初步協(xié)議，由該基金出資收購(gòu)項(xiàng)目的絕大部分股權(quán)，以實(shí)現(xiàn)套現(xiàn)解資金的燃眉之急。
彼時(shí)，任志強(qiáng)一度認(rèn)為一切已經(jīng)妥當(dāng)。然而，此時(shí)霎時(shí)收緊的限外政策，使其計(jì)劃未能成行。2007年7月，國(guó)家外匯管理局下發(fā)文件，要求地方外匯管理部門(mén)，對(duì)于在2007年6月1日前未予備案的房地產(chǎn)外資，將暫停辦理結(jié)售匯的手續(xù)，而截至當(dāng)時(shí)，任氏所引進(jìn)的外資買(mǎi)家，并未搭上末班車(chē)，最終無(wú)奈只得罷手。
記者掌握的情況表明，當(dāng)時(shí)這家外資的出價(jià)，實(shí)際上略低于潘石屹此次收購(gòu)所支付的價(jià)格，因此，當(dāng)外資收購(gòu)未果，而任志強(qiáng)仍缺現(xiàn)金的情況下，出價(jià)略高的潘石屹，一下打動(dòng)了任志強(qiáng)，雙方隨即成交。
種種跡象顯示，此次任志強(qiáng)“逆市賣(mài)地”，恐怕與2005年將尚都項(xiàng)目轉(zhuǎn)手于潘石屹的商業(yè)邏輯相同，即“潘氏缺項(xiàng)目，而任氏缺錢(qián)”，這恐怕是二人最終能一拍即和的主要原因所在。
囤地“門(mén)檻”
就在潘、任二人聯(lián)手重演了2005年的“雞蛋換糧票”的好戲之前不久，胡潤(rùn)中國(guó)富豪榜的首富，猛然間變成了一位名叫楊惠妍的年輕女孩，她是在香港上市不久的碧桂園的法人代表，而她的巨額財(cái)富，絕大部分來(lái)自于碧桂園近一年多時(shí)間內(nèi)，相繼獲得5000多畝土地儲(chǔ)備。
土地儲(chǔ)備的“創(chuàng)富”價(jià)值，任志強(qiáng)看在眼中。不過(guò)，一個(gè)顯而易見(jiàn)的規(guī)律和原則是，“囤地致富”并非每一個(gè)地產(chǎn)商都可以參與的游戲，它需要諸多的條件，而首當(dāng)其沖的，就是大量現(xiàn)金儲(chǔ)備，毫無(wú)疑問(wèn)，這又將是一場(chǎng)“滾雪球”式的“資本角逐”。
“潘石屹自從上市以后有了錢(qián)了，所以老是笑咪咪的�！比沃緩�(qiáng)說(shuō)，對(duì)于“土地創(chuàng)富”的價(jià)值，任氏顯然十分精通，他說(shuō)：“上市公司發(fā)公司債不是審批備案制，沒(méi)有時(shí)間限制，資產(chǎn)注入后就可以發(fā)債了，而且在半年之后也可以增發(fā)，那錢(qián)就富余了�！�
五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅對(duì)事件背景有些了解，所以他認(rèn)為兩樁交易基本實(shí)現(xiàn)了雙贏——對(duì)華遠(yuǎn)而言，解決了上市獲批前因?yàn)闃I(yè)務(wù)擴(kuò)張導(dǎo)致的資金流緊張問(wèn)題(后來(lái)上市獲批融資渠道打開(kāi)，這個(gè)問(wèn)題就不存在了)；對(duì)于SOHO中國(guó)而言，香港上市后需要成熟資產(chǎn)豐富產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足上市公司對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的要求，支撐其股價(jià)，擴(kuò)張是一種必然行為，任志強(qiáng)是其老合作伙伴，信譽(yù)好，項(xiàng)目適宜，成為首選合作對(duì)象也很自然。
在任志強(qiáng)看來(lái)，日后類(lèi)似的“土地創(chuàng)富”故事，將越來(lái)越向上市公司或者擁有上市公司平臺(tái)的房地產(chǎn)企業(yè)集中�！艾F(xiàn)在萬(wàn)通、幸福(華遠(yuǎn))以及正在上市的河南建業(yè)、龍湖等，實(shí)際已經(jīng)開(kāi)始了有關(guān)各方之間的談判，小公司合并，小公司的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成上市公司的股權(quán)。我們?cè)诜e極醞釀，最后可能會(huì)形成一個(gè)結(jié)果，企業(yè)可以分別把他們?cè)诟鞯啬玫降淖詈玫耐恋嘏c上市公司進(jìn)行結(jié)合。”任志強(qiáng)說(shuō)。
鏈接
潘、任之間的三次合作
本次收購(gòu)已經(jīng)是潘石屹第三次從華遠(yuǎn)地產(chǎn)手里買(mǎi)項(xiàng)目。
任、潘的首次合作發(fā)生在1993年，受讓的項(xiàng)目是當(dāng)前以萬(wàn)通小商品批發(fā)市場(chǎng)聞名的“北京萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)”；第二次合作發(fā)生在2005年，交易主體為尚都SOHO項(xiàng)目，這場(chǎng)交易被業(yè)界戲稱(chēng)為“雞蛋換糧票”；此番合作一下子涉及兩個(gè)項(xiàng)目，被潘石屹美譽(yù)為用“進(jìn)口雞蛋”換來(lái)了任志強(qiáng)的“高檔絕版糧票”。
(謝紅玲）
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