囤地，讓河南建業(yè)與廣州碧桂園、深圳萬(wàn)科等站在了一起。12月4日，國(guó)內(nèi)首份“囤地報(bào)告”—— 《中國(guó)房地產(chǎn)土地囤積及資金沉淀評(píng)估報(bào)告》(簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)在杭州發(fā)布，河南建業(yè)名列全國(guó)十大“囤地大戶(hù)”。
《報(bào)告》主要撰寫(xiě)人、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉表示，地價(jià)不是決定房?jī)r(jià)上漲的主要因素，但大面積囤地會(huì)間接促使房?jī)r(jià)上漲，而且造成商品房日益嚴(yán)重的供求失衡，“這才是地價(jià)嚴(yán)重扭曲房?jī)r(jià)的關(guān)鍵推手”。
【建業(yè)】全國(guó)十大“囤地大戶(hù)”之一
在這份近15000字的《報(bào)告》中，所提到的企業(yè)名字并不多，但是河南建業(yè)(建業(yè)住宅<中國(guó)>有限公司)卻赫然名列其中，這其中一個(gè)重要原因就是囤地�！秷�(bào)告》顯示，到今年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商囤地約10億平方米。其中，深圳萬(wàn)科、廣州碧桂園、河南建業(yè)等全國(guó)10大開(kāi)發(fā)商是“囤地大戶(hù)”，“10大開(kāi)發(fā)商囤地總面積約1億平方米”。
鐘偉表示：“開(kāi)發(fā)商目前的囤地規(guī)模約可支持靜態(tài)開(kāi)發(fā)4年或動(dòng)態(tài)開(kāi)發(fā)3年，也就是囤積了一個(gè)完整開(kāi)發(fā)周期的土地�！�
昨日，記者就此事聯(lián)系河南建業(yè)一位負(fù)責(zé)人，他對(duì)此表示不知情。而河南建業(yè)董事長(zhǎng)胡葆森的電話(huà)一直無(wú)人接聽(tīng)。
根據(jù)河南建業(yè)網(wǎng)站介紹，2002年，河南建業(yè)省域化戰(zhàn)略啟動(dòng)，目前在省內(nèi)16個(gè)中心城市有項(xiàng)目。
河南建業(yè)究竟囤地多少？《報(bào)告》沒(méi)有明確指出，但是根據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》11月9日的報(bào)道，“2007年，建業(yè)在河南省擁有建筑面積超過(guò)450萬(wàn)平方米的現(xiàn)有土地儲(chǔ)備和210萬(wàn)平方米的潛在土地儲(chǔ)備”，而且迫切希望在香港上市的河南建業(yè)，仍在加大土地儲(chǔ)備量。
早在2006年5月20日，胡葆森在“2006創(chuàng)業(yè)中國(guó)高峰論壇”上就明確表示：“足夠的土地儲(chǔ)備能力是房企持續(xù)盈利的前提�！�
2006年4月，胡葆森宣布建業(yè)醞釀在香港上市，“衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的前景，主要就是看土地儲(chǔ)備和盈利情況。在上市前，考察企業(yè)的主要內(nèi)容之一是看其土地儲(chǔ)備夠不夠三年開(kāi)發(fā)，如果不夠，就會(huì)認(rèn)為該企業(yè)的未來(lái)是不確定的”。河南建業(yè)囤地的決心可見(jiàn)一斑。
【鄭州】開(kāi)發(fā)商囤地上萬(wàn)畝
《報(bào)告》研究了過(guò)去五年的房地產(chǎn)市場(chǎng)囤地情況，認(rèn)為東部仍然是囤地最多的地方，占“半壁江山”。
至于河南的情況，《報(bào)告》指出，2002年到2006年，河南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的囤地規(guī)模分別為：334萬(wàn)平方米、528萬(wàn)平方米、928萬(wàn)平方米、1043萬(wàn)平方米和-232萬(wàn)平方米，總計(jì)2601萬(wàn)平方米。
而鄭州是河南房地產(chǎn)的主要市場(chǎng)。據(jù)了解，2006年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資581.95億元，其中鄭州達(dá)到229.89億元，占全省的近40%。鄭州的土地招拍掛面積從2005年的1682畝下降到去年的598畝，供應(yīng)量日益萎縮。于是，不少人驚呼土地緊缺。
但不少業(yè)內(nèi)人士不以為然，其中一位就笑言：“你查一查從1992年以來(lái)，這些年出讓的土地有多少，實(shí)際開(kāi)發(fā)的土地又有多少，就不難理解到底是否缺地�！彼嘎�，目前，鄭州民間存量土地有近14000畝。
而今年3月份，曾經(jīng)有一個(gè)房地產(chǎn)企劃公司耗時(shí)兩個(gè)月，對(duì)鄭州的民間存量土地進(jìn)行調(diào)查，也得到了近似的結(jié)論。
【房?jī)r(jià)】地價(jià)不是決定因素
伴隨著“鄭州土地供應(yīng)緊缺”的是，房?jī)r(jià)像火箭一樣在躥升。今年10月份，鄭州商品住宅均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了3945元/平方米，逼近4000元關(guān)口。
人們紛紛開(kāi)始尋找房?jī)r(jià)上漲的理由。突然發(fā)現(xiàn)，這兩年的地價(jià)也在飛漲，鄭州最早的“地王”不過(guò)137萬(wàn)元/畝，今年的新“地王”已經(jīng)達(dá)到了450萬(wàn)元/畝，而且最近的土地拍賣(mài)，動(dòng)輒三四百萬(wàn)元一畝。于是，大家順理成章地認(rèn)為，地價(jià)成為房?jī)r(jià)上漲的“罪魁禍?zhǔn)住薄?/p>
但鐘偉認(rèn)為，地價(jià)上漲并不是房?jī)r(jià)上漲的決定因素，“僅能解釋全部房?jī)r(jià)上漲的30%，或者說(shuō)，如果房?jī)r(jià)上漲8%，那么僅有2.5個(gè)百分點(diǎn)可以直接歸因?yàn)榍捌诘貎r(jià)的上漲，因?yàn)榈貎r(jià)僅占房子成本的25%~30%”。
【囤地】地價(jià)扭曲房?jī)r(jià)的關(guān)鍵推手
雖然地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響不起決定作用，但囤地會(huì)微妙地改變房?jī)r(jià)。
昨日，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，囤地可能要被征收土地閑置費(fèi)，而且如果兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)，很可能要被政府收回。這會(huì)大大增加開(kāi)發(fā)商的成本�！秷�(bào)告》也認(rèn)為，土地囤積規(guī)模越大，越容易造成開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等財(cái)務(wù)指標(biāo)的急劇惡化�！秷�(bào)告》顯示，截至2006年，囤地所沉淀的資金大約有2.4萬(wàn)億元，接近目前商品房的年銷(xiāo)售額。而開(kāi)發(fā)商的自籌資金中，有65%~75%沉淀在土地上。
鐘偉認(rèn)為，囤地不僅不能形成有效的商品供給，其沉重的財(cái)務(wù)成本侵蝕了開(kāi)發(fā)商的大部分利潤(rùn)，開(kāi)發(fā)商為了保證利潤(rùn)會(huì)抬高房?jī)r(jià)，而大開(kāi)發(fā)商往往對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)有更強(qiáng)烈的推動(dòng)作用，“這才是地價(jià)扭曲房?jī)r(jià)的關(guān)鍵推手”�！岸诘厥且粓�(chǎng)巨大的賭博。如果囤地現(xiàn)象不被改變，可能進(jìn)一步助推房?jī)r(jià)大幅度上漲�！辩妭フf(shuō)。(王世峰 肖芳)
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