在經(jīng)歷了一系列房地產(chǎn)調(diào)控之后，如何“求生”成為一些開(kāi)發(fā)商面臨的難題。為此，開(kāi)發(fā)商們也采取了不同的應(yīng)對(duì)之道，或謀求資本運(yùn)作，或繼續(xù)圈地?cái)U(kuò)張，或以收購(gòu)合作經(jīng)營(yíng)，目的便是化解壓力，獲得持續(xù)發(fā)展。
招數(shù)1 資本運(yùn)作
如今我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)已確立起“資金為王”的理念，并且隨著資本市場(chǎng)的不斷規(guī)范、融資渠道的不斷拓寬，開(kāi)發(fā)商們也更加注重資本運(yùn)作。
表現(xiàn)之一是IPO。從今年4月碧桂園在香港成功上市，到10月SOHO中國(guó)再度沖刺上市并獲得成功，房地產(chǎn)企業(yè)接連走上IPO之路。正如經(jīng)歷過(guò)一次境外上市失敗的潘石屹所說(shuō)，前一次是抱著試試看的態(tài)度，后一次則是“怕掉隊(duì)”。
表現(xiàn)之二是借殼上市。華遠(yuǎn)地產(chǎn)借殼SST幸福成功過(guò)會(huì)在今年鼓舞了開(kāi)發(fā)商的借殼士氣。事實(shí)上，從去年下半年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)不少房地產(chǎn)企業(yè)就通過(guò)資產(chǎn)重組、定向增發(fā)等方式，走上了一條相對(duì)便捷的融資路。有資料顯示，目前在滬深約100家房地產(chǎn)企業(yè)中，真正通過(guò)IPO上市的約40家，原上市公司更改主業(yè)變身房企的約10余家，其余基本都是通過(guò)借殼上市。
表現(xiàn)之三是再融資。增發(fā)、配股、發(fā)債……通過(guò)這些方式，萬(wàn)科、綠城中國(guó)等上市房企今年都在不斷進(jìn)行再融資。有分析稱(chēng)，在行業(yè)出現(xiàn)劇烈變動(dòng)的時(shí)期，這些成本相對(duì)較低的融資方式，對(duì)于上市公司而言更為安全。
此外，不少開(kāi)發(fā)商也醞釀?wù)w上市、回歸A股等，資本運(yùn)作如今在開(kāi)發(fā)商眼中已成為再正常不過(guò)的經(jīng)營(yíng)手段。
招數(shù)2 圈地?cái)U(kuò)張
錢(qián)和地是開(kāi)發(fā)商生存的兩大基本要素，有了錢(qián)之后，下一步自然是買(mǎi)地。雖然今年前三季度，房?jī)r(jià)與地價(jià)交錯(cuò)上攻，但這絲毫沒(méi)有影響開(kāi)發(fā)商的拿地態(tài)度。
今年下半年以來(lái)，高調(diào)拿地的開(kāi)發(fā)商就有很多，上市房企更是其中的主力軍。今年7月，萬(wàn)科以26.8億元拿下東莞塘廈大坪地塊；8月，萬(wàn)科又以4.2億元拿下廣州番禺沙灣地塊；同在8月，經(jīng)過(guò)近300輪競(jìng)價(jià)，蘇寧房地產(chǎn)以44.04億元摘得上海黃浦區(qū)163號(hào)地塊，該地塊以近6.69萬(wàn)元每平方米的樓板價(jià)成為國(guó)內(nèi)“單價(jià)地王”；9月，廣州一塊底價(jià)僅3200萬(wàn)元的小型住宅用地被地產(chǎn)巨頭們抬高到1.8億元，最終由富力地產(chǎn)拿走……
對(duì)于那些實(shí)力較弱的中型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市成為其生存之道。“在一線城市開(kāi)發(fā)是做品牌，但如今拿地越來(lái)越困難，如果和那些上市公司、大企業(yè)等‘硬碰硬’，勝算很小。”有開(kāi)發(fā)商表示。
招數(shù)3 行業(yè)整合
一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策讓房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的跡象越發(fā)明顯。從今年的市場(chǎng)局面可以看到，隨著土地增值稅清算的實(shí)施、土地使用稅的上調(diào)等，許多小開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力不得不轉(zhuǎn)讓股權(quán)或土地等。
如從年初開(kāi)始，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的不少信息就開(kāi)始為市場(chǎng)所關(guān)注，上海萬(wàn)錦置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)、上海林匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司80%股權(quán)、上海金城房地產(chǎn)投資咨詢(xún)公司55%股權(quán)……多家房企掛牌轉(zhuǎn)讓股權(quán)、項(xiàng)目、土地。
大開(kāi)發(fā)商倒樂(lè)于“趁虛而入”。如本月初上海嘉通建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司將其下屬的4家負(fù)責(zé)11號(hào)線嘉定城北站配套工程項(xiàng)目的企業(yè)整體產(chǎn)權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫瓶們r(jià)達(dá)12.7億元，目前中信泰富正與其積極接洽。
通過(guò)并購(gòu)方式合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的成功案例也有不少。如萬(wàn)科今年初以協(xié)議方式獲取恒大集團(tuán)在上海三林世博會(huì)區(qū)域的5個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積42.3萬(wàn)平方米，收購(gòu)價(jià)格12.9億元；凱德置地以3325萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)上海廣南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司95%的股份，由此獲得該公司名下一幅14.19萬(wàn)平方米的青浦住宅用地。
看來(lái)，行業(yè)整合已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，甚至可以說(shuō)是一種動(dòng)力。 (李和裕)
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